5AA Minute N°

N° RG 25/00173 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GU53

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [U] [K]

DEMANDEURS

Monsieur [T] [J]

né le 08 Mars 1953 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [S] [J]

née le 20 Septembre 1952 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [T] [J], conjoint, mandaté

DEFENDEURS

Madame [R] [D]

née le 14 Avril 1974 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [F]

né le 03 Juillet 1985 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2022, [T] et [S] [J] ont donné à bail à [M] [F] et [R] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 720 €, outre les charges récupérables. Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 720 euros.

Le 19 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [M] [F] et [R] [D] pour un montant en principal de 2 471 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par actes de commissaire de justice des 19 et 18 mars 2025, [T] et [S] [J] ont fait respectivement assigner en référé [M] [F] et [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [M] [F] et [R] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [M] [F] et [R] [D] au paiement d’une provision d’un montant de 2 678 € au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 pour la somme de 2 471 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus dont montant à parfaire au jour de l’audience ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner solidairement [M] [F] et [R] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’audience du 9 mai 2025, [T] et [S] [J] actualisent l’arriéré locatif à la somme de 1 916,13 €, et maintiennent leurs demandes, sauf à préciser que le locataire a délivré congé pour le 6 avril 2025, et la locataire pour le 5 mai 2025. L’état des lieux a été réalisé le 5 mai 2025.

[T] [J] précise agir en représentation de son épouse.

[M] [F] et [R] [D] reconnaissent le principe et le montant de la dette, sauf à préciser qu’un virement de 360 euros, réalisé le 3 mai, doit en être déduit. Ils indiquent s’être séparés.

[M] [F] explique qu’il est gérant d’entreprise, mais que l’activité de cette structure ne lui permet pas de percevoir un salaire, de sorte que ses revenus s’élèvent à 890 euros, au titre de l’indemnité perçue de Pôle Emploi. Il acquitte des mensualités de crédit automobile de 180 euros jusque fin octobre, et n’a pas d’autre dette, sauf à signaler un découvert en compte courant de 500 euros. Il reçoit un enfant de 13 en résidence alternée.

[R] [D] explique se trouver en reconversion professionnelle, et avoir sollicité en vain de l’agence en charge de la gestion locative le bénéfice d’un plan d’apurement. Elle sera apte à recevoir des indemnités chômage à compter du 10 mai 2025. Son fils, qui perçoit 1 100 euros d’allocations chômage, l’aide financièrement puisqu’elle acquitte un loyer de 640 euros, outre des mesnualités de crédit automobile de 280 euros jusque fin 2028. Elle entreprendra une formation en comptabilité au mois de septembre. Elle propose donc d’apurer la dette à raison de 200 à 300 euros mensuels à compter de la fin du mois de mai 2025.

[M] [F] et [R] [D] s’accordent pour que [R] [D] supporte seule la charge du paiement de l’arriéré locatif.

Les parties étaient autorisées à produire sous huitaine la preuve du règlement discuté intervenu au début du mois de mai 2025, et un décompte actualisé de l’arriéré locatif, outre le pouvoir de représentation de [S] [J].

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

Les pièces sont parvenues au greffe dans le délai accordé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 19 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 20 janvier 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, et actualisé en cours de délibéré, les bailleurs justifient que leur est due la somme de 1 556,13 euros en date du 5 mai 2025, déduction faite du virement de 360 euros, crédité le 5 mai 2025, et incluant l’indemnité d’occupation au prorata pour le mois de mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [M] [F] et [R] [D] à verser à [T] et [S] [J] une provision de 1 556,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dès lors que les sommes dues ont diminué depuis la délivrance du commandement de payer, d’une part, et que la fixation du quantum est arrêtée selon les modalités qui précèdent, d’autre part.

Le diagnostic social et financier n’a pas été complété, faute pour les locataires de se présenter au rendez-vous qui leur avait été fixé.

Il résulte pour autant des éléments fournis à l’audience, et des pièces versées aux débats, que [M] [F] et [R] [D] a donné congé et que le logement a été restitué le 5 mai 2025.

La demande aux fins d’expulsion apparaît donc désormais sans objet, de même que les demandes subséquentes.

S’agissant de l’octroi de délais de paiement, il appert que les locataires ne justifient nullement de leurs déclarations à l’audience, et que leur carence à se présenter devant les services sociaux ne permet pas de renseigner davantage leur situation.

Toutefois, l’historique du compte démontre la réalité de versements réguliers depuis le mois d’octobre 2024, et l’apurement progressif du solde de l’arriéré locatif. S’il ne peut être rendu opposable aux tiers, en l’espèce les bailleurs, un éventuel accord quant à la charge effective de l’apurement de l’arriéré entre les locataires, dont la solidarité a été spécifiée au bail, il est loisible à ceux-ci de se répartir comme ils l’entendent d’éventuels comptes à faire.

En conséquence, [M] [F] et [R] [D] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues, y compris aux termes d’un échéancier.

S’agissant de celui-ci, compte tenu de ce qui précède quant à la réalité de paiements ventilés au mois le mois, et compte tenu de la comparution et des explications des parties à l’audience, [M] [F] et [R] [D] seront condamnés au paiement de l’arriéré locatif selon des délais de paiement dont les modalités sont précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [M] [F] et [R] [D] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité, ni la situation économique des parties ne justife de condamner [M] [F] et [R] [D] au paiement d’une somme en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [T] et [S] [J] ;

CONSTATONS à la date du 20 janvier 2025 la résiliation du bail conclu entre [T] et [S] [J], d’une part, et [M] [F] et [R] [D], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

DONNONS ACTE à [M] [F] et [R] [D] de ce qu’il ont libéré les lieux le 5 mai 2025 ;

DECLARONS SANS OBJET la demande d’expulsion formée à leur égard, et toutes les demandes subséquentes ;

CONDAMNONS [M] [F] et [R] [D] à payer solidairement à [T] et [S] [J] une provision de 1 556,13 euros, arrêtée en date du 5 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation au prorata pour le mois de mai 2025 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDONS cependant à [M] [F] et [R] [D] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [M] [F] et [R] [D] à s’acquitter solidairement de ladite dette, par 7 mensualités de 200 euros, puis par une 8ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que le principe de solidarité emporte, pour les créancier, la possibilité d’exiger l’intégralité de la somme à l’un ou l’autre des débiteurs, et que les éventuels accords passés entre ceux-ci sont sans effet à l’égard des tiers ; ils relèvent le cas échéant de comptes à faire entre débiteurs ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département à des fins d’information ;

REJETONS la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [M] [F] et [R] [D] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que celui de la notification à la Préfecture de la [Localité 10] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS