TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Chloé EBERT

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07205 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 5]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE), immatriculée au RCS d'[Localité 6]-en-provence sous le n°642 016 703, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [Y]

née le 13 Mai 1929 à , domiciliée : chez Mme [R], [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée signé le 29 février 1988 ayant pris effet le 16 mars 1988, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 7 mars 1988;

Suite au décès de Monsieur [M] [Y] survenu le 26 décembre 2014, son épouse Madame [F] [Y] est demeurée dans le logement ;

Madame [F] [Y] a finalement souhaité quitter les lieux et le 6 janvier 2022 une visite conseil a été réalisée.

Un procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 23 janvier 2023 ;

Alléguant des dégradations locatives, par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) a fait assigner Madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— condamner Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 4467,73 euros au titre des réparations entreprises dans l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 28 novembre 2023 ;

— condamner Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 800 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens;

— Dire ne pas avoir lieu à écarter l’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) a été représentée par son avocat qui a réitéré les termes de son assignation.

Madame [F] [Y] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que la partie adverse ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande.

En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I- Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 dispose dans sa version applicable à la date de l’assignation, qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution » ;

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, les demandes principales tendent au paiement d’une somme supérieure à 5000 euros et ne sont donc soumises à l’obligation de tentative préalable de conciliation telle que prévue par le nouveau texte susvisé.

De surcroit, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) justifie par l’attestation notariée établie le 16 janvier 2017 par Maître [O] [D], notaire à [Localité 7], avoir acquis en pleine propriété de la société SOGIMA, l’immeuble situé [Adresse 3], et partant de sa qualité à agir;

La SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE), est en conséquence recevable en ses demandes ;

II- Sur le fond

En application de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« […]

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Aux termes de l’article 3-2 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement et amiablement, ou, à défaut par tiers mandatés par elles.

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Enfin, l’annexe III a du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives dispose que le locataire assure les menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) fait

valoir que la comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie établit des dégradations imputables à la requise qui n’existaient pas à la date de prise de possession des lieux;

La SFHE soutient en outre que les réparations supplémentaires effectuées par le bailleur sont induites par une mauvaise utilisation et un défaut d’entretien (saletés, craquelures, trous) et que la défenderesse doit donc être condamnée à rembourser les factures des travaux entrepris pour remettre le logement en état pour la relocation ;

Les constatations mentionnées par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat de sortie mettent en évidence l’état de grande saleté de l’appartement libéré par Madame [F] [Y] et que divers objets sont entreposés sur le balcon caractérisant des dégradations locatives ;

L’état des lieux de sortie contradictoire du 23 janvier 2023 établit en outre que la vitre de la portée d’entrée de la salle de bains est manquante alors qu’à l’entrée dans les lieux elle était présente, que le penne de la porte de chambre 1 est bloqué alors qu’à la prise de possession des lieux aucune observation concernant un dysfonctionnement de la serrure n’est mentionné;

Ces désordres correspondent à l’obligation d’entretien et de procéder aux menues réparations incombant au preneur ; il convient d’en mettre les frais de réparation à la charge de la requise ;

Il est établi par la facture établie par ESSI le 21 avril 2023 que le coût des réparations s’agissant du nettoyage de l’appartement et de l’enlèvement des encombrants sur le balcon est d’un montant total TTC de 205,84 euros et au regard des développements susvisées, cette somme devra être réglée par la requise;

Enfin, il ressort de la facture établie par la société TOFERBAT le 24 mars 2023 que le coût de remplacement de la serrure de la porte de la chambre 1 et de la vitre de la porte de la salle de bains qui devra être supporté par la requise s’élève à la somme de 217,61 euros TTC ;

La société requérante sollicite de surcroît le remboursement par Madame [F] [Y] la moitié du coût de la réfection des peintures de l’ensemble du logement, et de la moitié du coût du débarras notamment des étagères des placards et de toutes les tringles soit la somme de 2135 euros ;

Le procès-verbal de constat du 23 janvier 2023 établit que les peintures sont anciennes et en état d’usage ;

Toutefois, le bailleur n’est pas fondé à réclamer la moitié du coût de la remise à neuf des peintures de l’appartement atteint par une vétusté d’usage après près de 35 ans d’occupation ;

La facture de la Société Rénovation Peinture en date du 23 mars 2023 permet d’établir le coût de la réfection des peintures et du débarras des étagères et de toutes les tringles à la somme de 4270 euros TTC à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 90%, soit 427 euros restant à la charge de Madame [F] [Y].

La créance au titre des réparations locatives est dès lors établie à hauteur de 850,45 euros TTC ;

En définitive, au vu des états des lieux, des factures, des justificatifs de charges, de la régularisation des charges d’eau froide et du décompte versés aux débats, la créance de la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) est établie, déduction faite du dépôt de garantie, à hauteur de 2549,73 euros ;

Madame [F] [Y] sera dès lors condamnée à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 2549,73 euros au titre du solde du compte locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 novembre 2024 ;

Sur les frais de commissaire de justice

La SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) réclame le paiement d’une somme de 210 euros correspondant à la moitié des frais du commissaire de justice

Il résulte de la facture du commissaire de justice ayant procédé à l’état des lieux de sortie, en date du 23 janvier 2023, que le coût du procès-verbal de constat du 23 janvier 2023 s’est élevé à la somme de 420 euros TTC.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : « Un état des lieux est établi (..) lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (…) ».

En l’espèce, il est établi que l’état des lieux n’a pas pu être réalisé amiablement, Madame [F] [Y] ne s’étant pas déplacée le 11 janvier 2023 pour établir l’état des lieux de sortie, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 , la moitié du coût du procès-verbal de constat du 23 janvier 2023, soit 210 euros, sera mis à la charge de Madame [F] [Y] ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante, qui prétend que la défaillance de la requise lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

La SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) sollicite la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens;

L’équité commande en outre de condamner Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort , mis à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE), la somme de 2549,73 euros au titre du solde du compte locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE), la somme de 210 euros au titre des frais de commissaire de justice d’établissement du procès-verbal de constat du 23 janvier 2023.

DEBOUTE la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE), la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] aux dépens;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE