— N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2KB

Date : 14 Mai 2025

Affaire : N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2KB

N° de minute : 25/00218

Formule Exécutoire délivrée

le : 15-05-2025

à : M^e Marc MANCIET + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C. EHI FRANCE 1 [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Razika SIMOZRAG, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Association [Adresse 8]

[Adresse 9]

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 09 Avril 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 04 août 2016, La S.C EHI FRANCE 1 [Localité 6] (le bailleur) a donné à bail commercial à l’association [Adresse 8] (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 30 500 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 réitéré le 28 octobre 2024, pour une somme de 6964,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024.

— N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2KB

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 20 janvier 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Déclarer la société EHI France 1, [Localité 6] recevable et bien fondée enses demandes et y faisant droit, par provision :

— Constater que I’Association [Adresse 8] n’a pas réglé la moindre somme dans le mois du commandement de payer qui lui a été délivré les 23 et 28 octobre 2024,

En conséquence,

1. Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à I’Association LA MAISON DU CHANDELIER, à compter du 1er décembre 2024,

2. Ordonner l’expulsion de cette dernière des lieux qui lui ont été loués « [Adresse 10] ainsi que celle de tout occupant et de toute occupation de son chef, et si besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 7] Armée.

3. Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais et risques de la société DEFENDERESSE

4. Condamner I’Association [Adresse 8] à payer à la demanderesse les sommes suivantes :

* Les causes du commandement 6.964,13 €

* La pénalité contractuelle de 10 % 696,41 €

* Conformément aux stipulations du bail, une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 en denier ou quittance égale à trois fois le montant du loyer et charges jusqu’à parfaite libération des locaux loués,

* Les frais du commandement 136,39 €

— Dire et Juger que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur conformément à I’article 22.6 du bail,

— Condamner I’Association LA MAISON DU CHANDELIER à payer à la demanderesse la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— La condamner en tous les dépens, qui comprendront, ceux du commandement, ceux de la présente instance et les frais d’expulsion.

La procédure a été dénoncée à la S.A.R.L CLEAN SERVICE, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024.

A l’audience du 9 avril 2025, la S.C EHI FRANCE 1 [Localité 6] a maintenu ses demandes et actualisait sa créance à hauteur de 7456,11 euros, premier trimestre inclus.

Régulièrement assignée, l’association [Adresse 8] n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C EHI FRANCE 1 [Localité 6] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 6945,41 euros, arrêtée au 1er juin 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas des créances locatives.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association [Adresse 8] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

L’indemnité d’occupation due par l’association LA MAISON DU CHANDELIER depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée et avec une pénalité contractuelle de 10%. Compte-tenu de leur montant, ces sommes, qui excèdent largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, seraient de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elles relèvent donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C EHI FRANCE 1 CHAMPS [Localité 11] MARNE, l’obligation de l’association [Adresse 8] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7259,95 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association LA MAISON DU CHANDELIER, avec intérêts au taux légal à hauteur de 6945,41 euros à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer.

— Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

— Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association [Adresse 8], qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024.

En considération de l’équité, l’association LA MAISON DU CHANDELIER sera condamnée à payer à la S.C EHI FRANCE 1 [Localité 6] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 novembre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association [Adresse 8] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association LA MAISON DU CHANDELIER, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision l’association [Adresse 8] à payer à la S.C EHI FRANCE 1 [Localité 6] la somme de 7259,95 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 2 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 6945,41 euros, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons l’association [Adresse 8] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024,

Condamnons l’association LA MAISON DU CHANDELIER à payer à la S.C EHI FRANCE 1 [Localité 6] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président