RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 444/25jcp

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQSV

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

S.A. CLESENCE

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Madame [I] [E]

née le 20 Mai 1998 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 26/08/25 à la SCP LEQUILLERIER et à Mme [E]

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQSV – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2024, la société CLESENCE Groupe ActionLogement, bailleur, a consenti à Madame [I] [E], preneur, un bail portant sur un logement n°38 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer brut mensuel en principal de 310,41 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 15 janvier 2025 à Madame [I] [E] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer les loyers et charges portant sur la somme en principal de 1.962,50 euros et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la société CLESENCE a fait assigner Madame [I] [E] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

— à titre principal constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail, élevant des chiens dangereux de race Staffordshire Bull Terrier dans le logement ayant généré un trouble anormal de voisinage, le bailleur ayant été saisi de plaintes de résidents de l’ensemble immobilier, en l’espèce de nuisances sonores, comportement inapproprié et chiens non muselés ou non tenus en laisse ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, sans délais de grâce ;

— ordonner la séquestration des biens se trouvant le cas échéant dans les lieux et leur transfert en garde meubles aux frais, risques et périls du défenderesse ;

— condamner Madame [I] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner Madame [I] [E] au paiement de la somme de 3.238,93 euros, représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 24 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [I] [E] aux dépens outre la somme de 420 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et subsidiairement l’ordonner.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, la société CLESENCE, dûment représentée, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.968,98 euros, selon le décompte locatif arrêté à la date du 16 juin 2025 versé aux débats, et reprend ses autres demandes principales et subsidiaires dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose à titre principal que le commandement de payer est demeuré infructueux, aucun paiement de la locataire n’ayant été effectué depuis un paiement partiel le 2 avril 2025. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement de l’arriéré locatif suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail à défaut de reprise avant l’audience du paiement des loyers courants, la dette étant en augmentation constante.

En défense, Madame [I] [E], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude le 1er avril 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 26 juin 2025.

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de la défenderesse, qui n’est pas venue à l’audience soutenir ses prétentions, le Tribunal peut, en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande principale

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 janvier 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 7], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 1er avril 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le demandeur produit le contrat conclu le 23 avril 2024 avec la défenderesse qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement six semaines après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 précise que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus produira ses effets six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, selon les dispositions légales et les termes du bail.

Il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 16 juin 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis le premier incident de paiement à l’échéance de juillet 2024, que le commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 est resté infructueux dans les six semaines de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 27 février 2025.

La défenderesse étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Il convient de constater que le bailleur ne justifie pas en l’espèce d’une situation d’urgence susceptible de valablement contrevenir aux dispositions légales susmentionnées, aucun signalement du voisinage n’étant intervenu après juillet 2024, sa demande d’expulsion immédiate de la locataire sera rejetée sur ce chef.

Le présent jugement faisant droit aux demandes principales du demandeur, il conviendra donc au surplus de ne pas se prononcer sur les demandes subsidiaires.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due par la locataire équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé à la défenderesse qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de la défenderesse.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte en date du 16 juin 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, à la somme de 4.968,98 euros.

Il convient toutefois d’expurger de cette somme le montant de 1.162,83 euros, comprenant les frais d’assignation et de commandement à hauteur de 264,98 euros qui relèvent des dépens, ainsi que les frais de dossier enquête SLS de 25 euros et le supplément de loyer solidarité de 872,85 euros, soit 5 mensualités de 174,57 euros appliquées à compter du loyer de janvier 2025, le bailleur ne justifiant pas de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du Code de la construction faisant état de l’application du coefficient de dépassement du plafond de ressources applicable en l’espèce et du montant du surloyer concerné, portant l’arriéré locatif à cette date à la somme de 3.806,15 euros.

Il convient par ailleurs de constater qu’à compter d’un versement partiel de 75 euros effectué le 2 avril 2025, les loyers courants n’ont plus été réglés, aucun élément ne permettant d’apprécier la situation personnelle et financière de Madame [I] [E] et de justifier l’octroi d’office de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail à défaut de reprise de paiement des loyers courants, l’arriéré locatif étant en augmentation constante.

La défenderesse, qui ne justifie pas s’être libérée de sa dette, sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 3.806,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. En l’espèce, la défenderesse qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenue aux dépens, la défenderesse sera condamnée à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

V – Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 21 août 2025,

DÉCLARE recevables les demandes de la société CLESENCE ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 23 avril 2024 à Madame [I] [E] sur le logement n°38, situé [Adresse 2] à [Localité 5], par acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à la société CLESENCE une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société CLESENCE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à la société CLESENCE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, la somme de 3.806,15 euros, expurgée des dépens, frais et pénalités non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance ;

RAPPELLE qu’il appartient à Madame [I] [E] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à la société CLESENCE la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 15 janvier 2025, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE