TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00620 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNHA

JUGEMENT

Du : 29 Septembre 2025

Société FONCIERE RU 01/2012

C/

[N] [O], [Z] [U]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e BENSADON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [O]

Mr [U]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me VASSEUR Charline, Greffier,

Après débats à l’audience du 07 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e David BENSADON, substitué par M^e Arthur HAMEL, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant

A l’audience du 07 Juillet 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2018 à effet au 23 juin 2018, la société Foncière RU 01/2012 a donné à bail sous mandat de gestion de la société Foncia Mansart à Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] un logement situé au [Adresse 7] à [Localité 8] dont elle est propriétaire en contrepartie d’un loyer mensuel principal actuel de 950,62 euros, et 219 euros de charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée. Pour atteindre en décembre 2023 la somme de 2568,31 euros.

La société Foncière RU 01/2012 a alors notifié à Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] un commandement visant la clause résolutoire par acte du 6 mai 2024 de régler la somme de 5 918,23 euros en principal, commandement notifié à la CCAPEX le 13 mai 2024 en vain.

Au 9 août 2024 il reste à devoir la somme de 6 077,38 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 septembre 2024, la société Foncière RU 01/2012 a fait assigner Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondé la société Foncière RU 01/2012 en son action;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 juin 2024 et prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] et celle de tous occupants de leur chef du logement loué, avec le concours de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement,

— Condamner in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] au paiement de la somme de 6 077,38 euros au titre des sommes dues au 6 août 2024, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 6 mai 2024

— Les Condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel hors charges, augmentée des charges locatives, révisable annuellement de 1 169,62 euros à compter du 17 juin 2024, jusqu’à complète libération des lieux,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Autoriser la société Foncière RU 01/2012 à conserver le dépôt de garantie de 843,04 euros,

— Condamner Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ce compris le coût du commandement de payer de 162,16 euros,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire est venue à une première audience le 27 mars 2025 reportée au 7 juillet 2025.

La société Foncière RU 01/2012 représentée par avocat substitué a actualisé la dette à la somme de 2 274,08 euros au jour de l’audience et dit maintenir ses demandes.

Seule Madame [N] [O] était présente et a demandé de bénéficier d’un délai de 6 mois pour circonscrire la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Lecture faite du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 16 juillet 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le 10 septembre 2024.

Il est justifié de la saisine CCAPEX le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 juin 2018 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] par acte de commissaire de justice le 6 mai 2024 pour un montant de 5 918,23 euros.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de six semaines requis, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Foncière RU 01/2012 à la date du 17 juin 2024.

3- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] ne se sont pas acquittés du montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 2 274,08 euros au 30 juin 2025.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] au paiement de la somme de 2 274,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4- Sur les délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1(premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu des récents paiement et de la proposition de Madame [O] en la somme de 200 euros en plus du loyer, il convient alors d’accorder des délais de paiement et d’autoriser les défendeurs à se libérer de la dette locative en plus du loyer en 11 mensualités de 200 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et une 12ème mensualité venant solder la dette.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un loyer à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 12 septembre 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner au paiement de cette indemnité d’occupation révisable jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion des cités tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 22 juin 2018 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti ou mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur la demande d’astreinte

Des délais de paiement suspendant la clause résolutoire ayant été accordés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte pour quitter les lieux.

8- Sur la capitalisation des intérêts

Au vu des circonstances du dossier il ne sera pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

9- sur la demande en rétention du dépôt de garantie

L’octroi de délais de paiement exclu la possibilité de la rétention du dépôt de garantie ;

Cette demande sera donc rejetée.

10- Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O], partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ce compris le coût du commandement de payer de 162,16 euros.

Ils seront condamnés à payer à la société Foncière RU 01/2012 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17 juin 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] à payer à la société Foncière RU 01/2012 la somme de 2 274,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les AUTORISE à s’acquitter de la dette en plus du loyer en 11 mensualités de 200 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et une 12eme mensualité venant solder la dette 35 mensualités en plus du loyer de 160 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et une 36eme mensualité venant solder la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

— Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,

— La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,

— Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] et ils seront condamnés à payer à la société Foncière RU 01/2012 une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

DEBOUTE la société Foncière RU 01/2012 de sa demande d’astreinte,

La DEBOUTE de sa demande d’anatocisme,

ORDONNE la restitution du dépôt de garantie

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer de 162,16 euros.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [N] [O] à payer à la société Foncière RU01/2012 à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT