5AA Minute N°

N° RG 24/00119 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJCM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [S]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 7] – O.P.H. DE LA [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [R] [M], assistant contentieux, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [D] [H]

née le 25 Novembre 1987 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Clause exécutoire

délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5] a donné à bail à [D] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 366,82 euros, et 205,06 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, Habitat de [Localité 5]- OPH de [Localité 5] a fait signifier à [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 437,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 22 juillet 2019, Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5] a fait assigner en référé [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [D] [H] au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

* 1 846,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 21 février 2024.

Appelée à l’audience du 5 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 11 octobre 2024.

À l’audience du 11 octobre 2024, Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 651,54 euros arrêtée au 30 septembre 2024. Il indique avoir perçu un règlement en septembre, et auparavant, aux mois de juillet et d’avril.

[D] [H], qui était présente à l’audience de premier appel, et qui était donc avisée de la date de renvoi (celui-ci ayant été ordonné aux fins d’évaluer la reprise du paiement du loyer, et de permettre un rapprochement des parties), n’est ni présente, ni représentée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, [D] [H] assignée à l’étude de l’huissier et présente lors de la première audience, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision est réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de [Localité 5] le 22 juillet 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 11 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 12 décembre 2023. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 4], augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 7 651,54 € au 30 septembre 2024, incluant l’appel d’indemnité d’occupation du 30 septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [D] [H] à verser à Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5], une provision 7 651,54 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 2 437,31 euros, et à compter de la présente décision.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [D] [H] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

De même, il convient de condamner [D] [H] à payer à Habitat de [Localité 5]- OPH de [Localité 5] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5] ;

CONSTATONS à la date du 12 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5], et [D] [H] , portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [D] [H] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [D] [H] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [D] [H] , en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [D] [H] à payer à Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5] une provision de 7 651,54 € (sept mille six cent cinquante et un euros et cinquante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 septembre 2024, incluant l’appel d’indemnité du 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 2 437,31 euros, et à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [D] [H] à payer à Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (408,70 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (339,17 €) ;

CONDAMNONS [D] [H] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS [D] [H] à payer à Habitat de [Localité 5] – OPH de [Localité 5], une indemnité de 300 euros en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES