TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15227 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDR

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [Adresse 3] ([Adresse 8]) représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGI, et dont le Gérant est domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15227 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDR

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, situé aux [Adresse 5] et [Adresse 1] à PARIS a assigné [E] [Z], propriétaire au sein de cet ensemble immobilier des lots 7, 202, 259 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 11] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER Madame [Z] [E] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 3] ([Adresse 8]) la somme enprincipal de 19.351,83 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/07/2022 et le 01/01/2025 et représentant :

o 15.443,18 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 3.742,51 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 ;

o 221,56 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [Z] [E] [V] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de :o de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 11.919,45€ ;

o des précédentes conclusions d’actualisation sur la somme de 16.342,48 € ;

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15227 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDR

o des présentes conclusions pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;CONDAMNER Madame [Z] [E] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 1.900,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [Z] [E] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 3] ([Adresse 8]) une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrementrevenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce. »

Madame [Z] n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 3 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 30 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 24 mai 2022, 14 juin 2022, 15 mai 2023, 2 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [Z].

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi à la date du 17 février 2025 -, que Madame [Z] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 15.065,42 euros ; en effet, contrairement à ce qu’indique dans ses conclusions le syndicat des copropriétaires, le décompte général remis aux termes de ses dernières conclusions couvre la période allant du 1er juillet 2022 au 17 février 2025. Quoi qu’il en soit, la juridiction saisie ne pouvant statuer ultra petita, il convient de rejeter le surplus de la demande de condamnation au titre de l’arriéré de charges, dès lors qu’une somme d’un montant de 377,76 euros a été imputée à une période postérieure à celle sollicitée.

Madame [Z] sera condamnée à payer à la partie demanderesse la somme de 15.065,42 euros au titre de l’arriéré de charges pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.742,51 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, le décompte versé aux débats fait apparaître que cette somme se compose de :

frais de commandement de payer d’un montant de 166,14 euros le 1er juin 2023,frais d’huissier pour la délivrance de l’assignation d’un montant de 55,42 euros en date du 28 novembre 2023,honoraires de mise en demeure d’un montant de 34,65 euros le 17 février 2023,honoraires après relance de mise en demeure de 19,20 euros le 11 mars 2023,honoraires après transmission à l’auxiliaire de justice d’un montant de 202,64 euros le 26 mai 2023,honoraires d’inscription d’hypothèque d’un montant de 194,24 euros le 27 septembre 2023,constitution de dossier avocat pour un montant de 520,79 euros le 27 septembre 2023,honoraires de suivi de contentieux pour le dossier avocat de 520,79 euros le 26 décembre 2023,honoraires de suivi de contentieux pour le dossier avocat de 520,79 euros le 25 juin 2024,honoraires de suivi de contentieux pour le dossier avocat de 520,79 euros le 23 décembre 2024,honoraires d’avocat d’un montant de 600 euros le 12 décembre 2023,débours d’avocat d’un montant de 73,20 euros le 12 décembre 2023,honoraires d’avocat d’un montant de 480 euros le 9 septembre 2024.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires impute à Madame [Z] un certain nombre de sommes qui ne peuvent pas, par leur nature, être considérées comme des frais imputables à la copropriétaire défaillante en vertu des dispositions précitées.

D’une part, les frais d’honoraires et de débours d’avocats sont des frais irrépétibles, en sorte qu’ils ne sauraient être sollicités à ce titre et au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée. Ils seront, en conséquence, tous rejetés.

D’autre part, les frais de suivi de dossier confié à l’avocat par le syndic de copropriété sont, pour le moins abusifs, au vu de la fréquence avec laquelle ils sont imputés. Quoi qu’il en soit, ces frais rentrent dans la mission générale du syndic et seront, en conséquence, tous rejetés ; tout comme ceux en lien avec la transmission à « l’auxiliaire de justice » en date du 26 mai 2023

Enfin, concernant les frais en lien avec les multiples mises en demeure adressées à la copropriétaire défaillante, il sera relevé qu’une seule mise en demeure restée infructueuse permet d’engager des poursuites à l’encontre de la copropriétaire défaillante.

Dans ces conditions, seront à ce titre admis les frais de 34,65 euros en date du 17 février 2023 ; les autres frais de mise en demeure, commandement ou relance apparaissant superflus pour engager des poursuites à l’encontre de Madame [Z]. Ils seront, en conséquence, tous rejetés.

Concernant, en revanche, les frais d’hypothèque, ils seront admis au titre des présents frais, dès lors qu’ils permettent de garantir le syndicat des copropriétaires de la créance qu’il a, désormais, à l’encontre de Madame [Z].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Madame [Z] à payer la somme de 228,89 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais prévus aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [Z] a été condamnée, par jugement du tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) le 30 septembre 2021, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.160,90 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er trimestre de l’année 2021.

Au vu de cette seule décision de condamnation, le jugement de désistement du 6 février 2018 étant muet sur les raisons pour lesquelles le syndicat s’est désisté, il apparaît que Madame [Z], en ne renouvelant un paiement sporadique de ses charges de copropriété, est de mauvaise foi, en sorte qu’elle crée un préjudice différent de celui né du simple retard de paiement. En effet, les multiples défauts de paiement ont pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, cela génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation, devant alors contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

Pour toutes ces raisons, Madame [Z] sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] sera condamnée aux dépens, tels qu’ils sont définis à l’article 695 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il n’appartient pas à la juridiction saisie de lister les frais entrant dans les dépens, lesquels sont précisément définis aux termes des dispositions précitées, toute demande formée en ce sens sera rejetée.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Z] sera condamnée à payer la somme de 1.920 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, situé aux [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10] au titre des charges de copropriété dues, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025 la somme de 15.065,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, situé aux [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 228,89 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes dues dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, situé aux [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne [E] [Z] au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, situé aux [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 10] la somme de 1.920 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [E] [Z] aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile ;

Déboute la partie demanderesse de ses demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Novembre 2025.

La Greffière Le Président