5AA Minute N°

N° RG 24/00385 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMLK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 DECEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [J]

DEMANDERESSE

Madame [I] [N]

née le 29 Janvier 1952 à [Localité 5] (59),

demeurant [Adresse 2]

Comparante, assistée de Maître Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [S] [E]

né le 08 Octobre 1969 à [Localité 7] (75),

demeurant [Adresse 4]

Comparant, assisté de Maître Caroline MAISSIN, avocat au barreau de POITIERS

Madame [X] [T]

née le 10 Septembre 1965 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Comparante

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 NOVEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 19 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 janvier 2022, Madame [I] [N] a donné à bail à Monsieur [S] [E] et Madame [X] [T] une maison individuelle située à [Localité 6] [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 800 €.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 1er février 2022.

Après application de la clause de revalorisation, le montant du loyer a été fixé par Madame [I] [N] à 827,98 €.

Le 14 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 2 623,84 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, Madame [I] [N] a fait assigner en référé Monsieur [S] [E] et Madame [X] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [X] [T], et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique;

— condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [X] [T] au paiement de la somme de 4 236,90 € au titre des loyers et de la clause pénale contractuelle ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant quotidien de 55,20 € ;

— condamner Monsieur [S] [E] et Madame [X] [T] à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois ordonnés afin de permettre les échanges de conclusions et pièces entre les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

Lors de celle-ci, Madame [I] [N] maintient ses demandes, ajoutant une demande assortissant la fixation d’astreintes provisoire et définitive à la mesure d’expulsion sollicitée ; elle ajoute à ses demandes financières celle de 637 € relative aux taxes sur les ordures ménagères de 2023 à 2025 inclus, et porte à 5 000 € sa demande relative aux frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, Madame [I] [N] fait valoir :

— que si ses locataires excipent d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, cette circonstance ne peut justifier qu’ils aient unilatéralement décidé de ne payer que la moitié du loyer mensuel initial, sans indexation, soit 400 €, les paiements étant en outre devenus par la suite sporadiques;

— qu’un protocole transactionnel est intervenu entre les parties le 24 septembre 2024, mettant un terme au litige né de difficultés tenant à la mise en place d’un système de chauffage, et que dès lors ils sont irrecevables à formuler une demande portant sur ce point;

— que si les locataires soulèvent l’exception d’inexécution des obligations du bailleur, ce point ne peut relever de la compétence du juge des référés ;

— que s’agissant du système de chauffage au fioul, l’intervention qu’elle a demandée au chauffagiste n’a pu avoir lieu dans la mesure où Monsieur [S] [E] n’a pas fait remplir la cuve de stockage, élément jugé essentiel à la mise en oeuvre de l’installation ;

— qu’elle a exécuté les autres obligations à sa charge résultant de cet accord;

— que si ses locataires ont dénoncé la présence de moisissures dans l’arrière-cuisine, celles-ci n’apparaissent que dans cet espace, au sein duquel Monsieur [S] [E] a fait installer un jacuzzi ;

— qu’il en résulte que si le protocole d’accord n’a pas reçu intégralement exécution, c’est exclusivement en raison des obstacles opposés par les locataires, qui par ailleurs ne sont pas fondés à diminuer unilatéralement le montant des loyers ;

— qu’enfin, et en tout état de cause, Monsieur [S] [E] et Madame [X] [T] ne démontrent aucunement être dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux qu’ils continuent d’occuper.

Monsieur [S] [E] entend soulever l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en ce que le montant du loyer pourrait être diminué compte tenu du caractère indécent allégué du logement loué.

Il fait valoir à cet effet :

— que dès le 27 décembre 2022, un chauffagiste a constaté l’impossibilité d’utiliser l’insert à bois en toute sécurité ;

— qu’après une mise en demeure du 13 juin 2023, son assureur protection juridique a mandaté un cabinet d’expertise qui, suivant rapport établi après une réunion du 27 septembre 2023, a constaté l’absence de délivrance par Madame [I] [N] d’un logement en bon état de fonctionnement ;

— que ces défauts ne relèvent pas de l’usage qui en est fait par les locataires mais incombent au bailleur ;

— que lorsqu’il a voulu faire ramoner la cheminée dans laquelle était installé l’insert, l’entreprise sollicitée a indiqué qu’elle serait dans l’obligation d’interdire son utilisation pour des risques évidents d’émanation de fumée et d’intoxication au monoxyde de carbone ;

— que si un protocole d’accord a été signé entre les parties le 26 septembre 2024, visant la présente instance, cela démontre en premier lieu l’existence de désordres postérieurs à la date d’acquisition alléguée de la clause résolutoire.

S’agissant des conditions de l’exécution du dit protocole d’accord, Monsieur [S] [E] indique que s’il devait remplir la cuve à fioul, celle-ci devait être au préalable installée conformément aux normes en vigueur, ce qui n’a pas été le cas, aucun fournisseur de fioul n’acceptant au demeurant de remplir une cuve dont l’installation n’est pas conforme, et que par ailleurs les autres travaux convenus (réparation de la porte-fenêtre de la chambre et de la baignoire de balnéothérapie) n’ont pas été réalisés, en sorte que ce protocole d’accord est désormais caduc.

Dans la mesure où le montant du loyer devrait être réduit compte tenu du manquement de Madame [I] [N] à ses obligations, et que seul le juge du fond peut y procéder, Monsieur [S] [E] soutient qu’une contestation sérieuse s’oppose à la constatation de la mise en oeuvre de la clause résolutoire compte tenu de l’impossibilité d’évaluer la somme restée impayée à la date de signification du commandement de payer. Il ajoute que l’exception d’inexécution qu’il a opposée à la bailleresse est demeurée proportionnée dans la mesure où elle ne s’est appliquée que sur la moitié des loyers.

Par ailleurs, Monsieur [S] [E] sollicite la condamnation de Madame [I] [N] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12 250 € représentant le montant de loyers trop versés, somme à parfaire, arrêtée au 30 juin 2025, calculée en tenant compte du préjudice lié à son absence de jouissance paisible de l’immeuble, dont il estime devoir être indemnisé à hauteur de 400 € mensuels.

Il sollicite une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [T], comparante, a expliqué n’avoir résidé dans le logement loué qu’un an, mais a concédé ne pas avoir régularisé sa sortie du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur le caractère sérieux de la contestation opposée par Monsieur [S] [E] à l’application de la clause résolutoire et à la demande de provision

Le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu (articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989). Il ne peut s’en affranchir, à ses risques et périls, que dans le cas de manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l’obligation de délivrance d’un logement décent. Cette exception d’inexécution n’est toutefois fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Tel n’est pas le cas, en revanche, si le logement présente certes des points d’indécence, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. Le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien de l’immeuble ou même une contestation sur le montant du loyer ou des charges ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer. Le locataire d’un logement indécent mais habitable ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution en suspendant unilatéralement le paiement des loyers. Toutefois, il peut être fondé, après autorisation judiciaire, à suspendre ou consigner le paiement du loyer, voire obtenir une réduction de son montant.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du bail, a été signifié aux locataires le 14 décembre 2023, et qu’il ressort des termes du protocole d’accord signé entre les parties le 26 septembre 2024, soit près de dix mois plus tard, qu’à cette date la maison louée ne disposait toujours pas d’un système de chauffage au fioul en fonctionnement et que le cadre du foyer de l’insert était à refixer.

En outre, il résulte des éléments du dossier que, dès la survenance de la première période de chauffe suivant le commencement du bail, l’entreprise qui est intervenue sur les lieux pour procéder au ramonage a constaté l’absence et l’usure de pièces ne permettant pas l’utilisation normale de l’insert à bois, sous peine de conséquences sur la santé et la sécurité des occupants, l’expert de la société POLYEXPERT ayant précisé à cet égard que l’absence de fixation de la partie basse du cadre de la porte de foyer engendrait un risque d’émanation de fumées à l’intérieur de l’habitation.

Or, si le chauffage au fioul a cependant été utilisé par Monsieur [S] [E], c’est par une alimentation provisoire de la chaudière à un raccordement de bidons de 20 litres que ce dernier était en difficulté pour remplacer seul du fait de son handicap.

Ces constatations sont de nature à ce qu’il puisse être considéré que le logement ne présentait pas, dans la période visée au commandement de payer, une conformité aux normes édictées par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, au point de représenter un risque d’intoxication pour la sécurité des occupants, les parties se rejetant la responsabilité de cette situation.

S’il ressort en effet des échanges entre les parties et des pièces produites aux débats que la réparation de la porte de l’insert n’a pas été effectuée, et que la cuve à fioul n’a pas été raccordée ni remplie, ces circonstances démontrent une situation de blocage entre les parties, dont la responsabilité ne peut être tranchée que par un débat au fond.

Il en résulte que Monsieur [S] [E] est fondé à soulever une contestation sérieuse faisant obstacle à la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de paiement du loyer, ainsi que la demande en paiement elle-même, étant précisé que la bailleresse ne peut se retrancher derrière le protocole transactionnel dans la mesure où celui-ci n’a pas reçu complète exécution – là encore pour des raisons qu’il convient d’examiner au fond – de sorte qu’il n’interdit pas que les éléments de litige qu’il était censé résoudre soient utilisés comme moyens de défense dans le cadre de la présente instance.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande en remboursement de trop versé

Il résulte de ce qui précède que si Monsieur [S] [E] s’estime fondé à se prévaloir d’un préjudice tiré de l’absence de jouissance paisible de l’immeuble loué, la caractérisation, la responsabilité, et l’évaluation du dit préjudice, ne peuvent être déterminées que dans le cadre d’une instance au fond.

Il sera donc également dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de l’instance resteront à la charge de la demanderesse, tandis que chaque partie conservera la charge de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de Madame [I] [N].

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES