TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07189 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJLZ

N° de MINUTE : 25/1156

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST » SIS [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P]&ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître [E], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU MONT D’EST» sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P] & ASSOCIES a assigné LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION à payer au Syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] » sis [Adresse 6] la somme de 21 792,12 euros correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 2ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 30 avril 2024 ;

— la condamner au paiement de la somme de 7,77 euros au titre des frais exposés conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la condamner également au paiement d’une somme de 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires et aux entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure.

La COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024 signifié à personne morale et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST» sis [Adresse 5] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un extrait K-Bis de LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION à jour au 13 mai 2024 mentionnant un siège social situé [Adresse 3] ;

— une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure datée du 19 mars 2024 adressée à LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION au « [Adresse 4] » avec la copie de l’enveloppe retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » ;

— un relevé de compte individuel de copropriété édité le 30 avril 2024 portant sur la période du 1er janvier 2023 au 1er mai 2024 ;

— des appels de provisions et de fonds travaux datés du 28 décembre 2022 au 26 avril 2024 dont les montants ne correspondent pas aux sommes apparaissant sur le relevé de compte individuel de propriété ;

— les décisions de l’administrateur provisoire des 19 décembre 2022, 20 juillet 2023, 31 juillet 2023, 07 janvier 2024 et 11 avril 2024 ;

— l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY du 02 septembre 2024 ayant prolongé la mission d’administrateur provisoire de [P] ET ASSOCIES SELARLU prise en la personne de Maître [K] [P].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] [Adresse 12]» sis [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de la propriété par LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION des lots n°1101 et 1289 durant la période de charges de copropriété et de travaux réclamées du 1er janvier 2023 au 30 avril 2024.

En effet, il se limite à produire aux débats une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 soit au début de la période et un an et demi avant l’assignation introductive d’instance et ne produit aux débats aucune autre pièce de nature à établir cette preuve.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Adresse 15]» sis [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve du quantum de sa créance, en produisant un relevé de compte copropriétaire dont les montants ne correspondent pas à ceux apparaissant sur les appels de fonds et de provisions versés aux débats, malgré les mentions manuscrites qu’il a ajoutées.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Adresse 15]» sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande de charges de copropriété et travaux arrêtées au 30 avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST» sis [Adresse 5], débouté de sa demande de charges de copropriété et de travaux, ne justifie pas des frais qu’il réclame au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni de leur caractère nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST» sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Adresse 15]» sis [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété et de travaux, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST» sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST» sis [Adresse 5] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] D’EST» sis [Adresse 5] de sa demande de charges de copropriété et travaux arrêtées au 30 avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] [Adresse 12]» sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] [Adresse 11]EST» sis [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LA CLOSERIE DU [Localité 14] [Adresse 12]» sis [Adresse 5] aux dépens.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART