MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00386 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GRT7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 05 MARS 2025

DEMANDEUR :

LE :

Copie simple à :

— M^e BERNARDEAU

— M^e LEVELU

— M^e JOLY

— Expertises x3

Copie exécutoire à :

— M^e BERNARDEAU

Monsieur [O] [X]

demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Christelle LEVELU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

S.A.R.L. [Adresse 23]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par M^e Charlotte JOLY, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulatnet par M^e Pierre GAMICHON, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 29 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [X] a acquis de la SARL FONCIERE DU CANAL, selon acte notarié du 2 février 2022, plusieurs immeubles situés :

— [Adresse 2], cadastré CV numéro [Cadastre 17] ;

— [Adresse 1], cadastré section CV numéros [Cadastre 18] et [Cadastre 9].

La S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a acquis de la commune de [Localité 22], selon acte notarié en date du 22 mai 2023, plusieurs immeubles situés :

— [Adresse 19], cadastré CV numéros [Cadastre 14] et [Cadastre 10] ;

— [Adresse 19], cadastré CV numéro [Cadastre 11] ;

— [Adresse 5], cadastré CV numéro [Cadastre 13] ;

— [Adresse 4], cadastré CV numéros [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ;

— [Adresse 4], cadastré CV numéro [Cadastre 12].

La S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a sollicité une architecte, en la personne de Mme [U] [A], afin de réaliser un projet de construction. Selon le descriptif du projet, il est prévu la démolition complète de l’ensemble immobilier en vue de sa recomposition urbaine.

Par exploit du 9 octobre 2023, la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait citer à comparaître la SCI POYS INVEST 1, la SCI SAINT-JEAN, M. [O] [X], Mme [Y] [N], Mme [D] [K] épouse [N], Mme [H] [N] et la SAS AD INGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers dans le cadre d’une mesure de référé préventif.

Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 29 novembre 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [S] [R] a été désigné pour y procéder.

Selon arrêtés de mise en sécurité urgente du maire de [Localité 22] des 27 mai et 24 juillet 2024, la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a été mise en demeure d’effectuer différentes prescriptions provisoires nécessaires pour garantir la sécurité des occupants de l’immeuble situé [Adresse 2] et des tiers.

M. [O] [X] a confié, selon devis du 21 août 2024, à la SAS CHARIER TP, les travaux de confortement préconisés par l’arrêté du maire de [Localité 22], pour la somme de 9.660 euros TTC.

M. [O] [X] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur protection juridique, lequel a mandaté le cabinet INCOFRI aux fins d’organisation d’une expertise amiable. Aux termes du rapport rendu le 18 septembre 2024, il a été conclu que les désordres affectant l’immeuble situé [Adresse 2] seraient induits par ceux de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 décembre 2024, M. [O] [X] a assigné la SARL [Adresse 23] et, par acte signifié à personne se disant habilitée le 20 décembre 2024, la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, aux fins d’expertise.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 8 janvier 2025 a été renvoyée à la demande d’une partie au moins, et retenue à la dernière audience du 29 janvier 2025.

En demande, M. [O] [X], représenté par son conseil, lequel se réfère à ses dernières conclusions, demande au juge des référés de notamment :

Ordonner une expertise avant tout procès au fond, désigner un expert et lui confier la mission définie dans l’assignation, au contradictoire de la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et de la SARL [Adresse 23] ;Ordonner à la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de s’abstenir de la réalisation de tous travaux définitifs, et notamment en sous-oeuvre, de nature à empêcher les parties et les spécialistes qu’ils entendent mandater de constater les désordres affectant le mur mitoyen ce, sous astreinte de 1.500 euros de pénalités par infraction à cette disposition constatée ;Réserver les dépens en fin de cause.

Il soutient qu’il est fondé, au titre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise afin que la cause des désordres affectant le mur mitoyen entre le [Adresse 2] et le [Adresse 3] soit déterminée de manière contradictoire et que les travaux permettant d’y remédier soient chiffrés, de même que les préjudices subis.

Il fait valoir que le juge des référés peut intervenir s’il se trouve saisi par le demandeur d’un risque imminent de dommage. Il explique que doit être constaté un dommage, un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, qui soit imminent, donc sur le point de se réaliser, et dont la survenance et la réalité sont certaines. Il expose que le projet de réhabilitation de la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est en cours et que des travaux définitifs sur le mur mitoyen vont être réalisés dans les prochains jours.

En défense, la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, lequel se réfère à ses conclusions, demande au juge des référés de :

Donner acte de ses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée ;Débouter M. [O] [X] de sa demande au titre de l’absence de toute réalisation de travaux en sous oeuvre sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard ;Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elle soutient que le juge des référés ne peut ordonner une interdiction sous astreinte de réaliser les travaux car cela revient à contredire ou interférer sur une décision administrative prise et notamment les arrêtés du maire de [Localité 22].

En défense, la SARL [Adresse 23], représentée par son conseil, lequel se réfère à ses conclusions, a formulé ses protestations et réserves et sollicite que les dépens soient réservés.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 05 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’expertise.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, M. [O] [X] produit aux débats un rapport d’expertise amiable (pièce du demandeur n°8) tendant à établir que le mur mitoyen de son immeuble, acquis auprès de la SARL FONCIERE DU CANAL, avec l’immeuble appartenant à la la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, est affecté de désordres.

La SARL [Adresse 23] et la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicitée.

Dès lors, il convient de retenir que M. [O] [X] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise avant tout procès, au contradictoire de la SARL [Adresse 23] et la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT.

2. Sur le dommage imminent.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le [juge des référés peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

En l’espèce, M. [O] [X] soutient que constitue un dommage imminent le fait pour la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de prévoir la réalisation de tous travaux définitifs, et notamment en sous-oeuvre, de nature à empêcher les parties et les spécialistes qu’ils entendent mandater de constater les désordres affectant le mur mitoyen.

Toutefois, M. [O] [X] ne rapporte pas la preuve de la réalisation prochaine de travaux de nature à empêcher les parties et les spécialistes de constater les désordres affectant le mur mitoyen.

A tout le moins, il ressort des pièces versées aux débats que, par trois arrêtés successifs des 27 mai, 24 juillet et 12 décembre 2024, le maire de la commune de [Localité 22] a mis en demeure la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’engager des travaux conservatoires afin de préserver les immeubles menacés d’un péril imminent (pièces de la S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT n°A et pièce du demandeur n°5) mais il n’est pas démontré que de tels travaux conservatoires et provisoires seraient de nature à empêcher la constatation des désordres allégués. En outre, l’interdiction telle que sollicitée par M. [O] [X] est de nature à entraver la bonne exécution de cette décision administrative.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande de M. [O] [X] à ce titre.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

2. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

2.1. Sur les dépens.

M. [O] [X] sera condmané provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d’expertise est ordonnée dans son intérêt avant tout établissement des responsabilités.

2.2 Sur l’exécution provisoire.

La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise ;

DESIGNE pour y procéder

Monsieur [S] [R]

Expert près la cour d’appel de Poitiers

[Adresse 20]

[Localité 21]

Et en cas de refus ou d’empêchement,

Monsieur [L] [V]

Expert près la cour d’appel de Poitiers

Département de [Localité 24]

[Adresse 25]

[Localité 21]

Avec mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Se rendre sur les lieux du litige ;Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ; Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; Dire s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminue fortement l’usage ; dire s’ils portent atteinte à la solidité de l’immeuble ;Dire s’ils préexistaient même en germe à la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ; Donner son avis sur les préjudices subis ;Faire toute observation utile ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT que :

En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,L’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

DIT que M. [O] [X] devra consigner auprès du greffe du service des expertises de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DIT que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation ;

DIT que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion ;

DIT que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DIT que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois ;

DIT que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée ;

PRÉCISE que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales ;

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises ;

DIT que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le dommage imminent ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

RAPPELLE qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

CONDAMNE M. [O] [X] provisoirement aux dépens.

Le Greffier Le Juge des référés