TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e AMAR (E1425)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e ELMAM (C0240)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/13794

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YND

N° MINUTE : 6

Assignation du :

17 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSES

Madame [M] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1] (LA RÉUNION)

Madame [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1] (LA RÉUNION)

représentées par Maître Emmanuelle AMAR de l’A.A.R.P.I. EML ASSOCIÉES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1425

DÉFENDERESSE

S.A.S. SKIBBIS (RCS de Nanterre 803 566 652)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0240

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13794 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YND

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Décembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 juillet 2013, Mme [M] [R] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Quincambosse des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2013 au 31 mars 2022, moyennant un loyer annuel de 25 004,04 euros en principal, payable mensuellement et d’avance.

La S.A.S. Skibbis est venue aux droits de la preneuse à compter du 12 mars 2020.

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2023, Mme [R] a fait signifier à la S.A.S. Skibbis un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 15 897,66 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 mars 2023.

Mme [M] [R] est aujourd’hui usufruitière et Mme [K] [D] [P] nue-propriétaire du bien.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, les consorts [R]--[P] ont assigné la S.A.S. Skibbis devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement d’obtenir le prononcé de la résiliation du contrat.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 12 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 25 février 2026.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13794 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YND

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, les consorts [R]--[P] demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 02/07/2023 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société SKIBBIS et de tous occupants de son chef des

locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— DIRE qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de la défenderesse ; – REJETER la demande de nullité du commandement de payer du 01/06/2023 formulée

par la société SKIBBIS ;

— REJETER la demande de délais formulée par la société SKIBBIS ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER le non-respect des obligations contractuelles de la société SKIBBIS consistant au paiement des loyers et taxes ;

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour défaut de

paiement des loyers ;

— ORDONNER l’expulsion de la société SKIBBIS et de tous occupants de son chef des

locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un

serrurier si besoin est ;

— DIRE qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de la défenderesse ;

A titre infiniment subsidiaire :

— DIRE qu’en cas de délais de paiement accordés, le non-respect d’une mensualité ou en

cas de non-paiement à la bonne date, l’ensemble de la dette deviendra immédiatement

exigible ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER la société SKIBBIS de l’intégralité de ses demandes principales et subsidiaires ;

— CONDAMNER la société SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] la somme de 40.977,66 € au titre des loyers et taxes dues, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal depuis le commandement de payer en date du 01/06/2023 ;

— CONDAMNER la société SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] la

somme totale de 915,16 € au titre des régularisations de charges annuelles ;

— CONDAMNER la société SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] une

indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et taxe à compter du 02/07/2023, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

— AUTORISER Madame [M] [R] à conserver le dépôt de garantie

d’un montant de 6.251,01 € ;

— CONDAMNER la société SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] la

somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] les

dépens incluant le coût du commandement de payer en date du 01/06/2023 ;

— DIRE n’y avoir lui à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, la S.A.S. Skibbis demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— Ordonner à Madame [R] et à Madame [P] de convoquer

l’assemblée générale des copropriétaires afin de proposer une résolution pour permettre l’activité salon de thé -restaurant du local, et anéantir les effets de la modification du règlement de copropriété du 14 avril 2011 qui a conduit à l’adoption d’une clause restreignant la destination de ses propres lots « à l’exercice de n’importe quel commerce à vocation culturelle », sous astreinte de 100 jours par jour de retard, 15 jours après le prononcé du jugement.

— Prononcer la nullité du commandement signifié à la société SKIBBIS suivant exploit

du 1er juin 2023, dès lors que cet acte a été délivré par Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] dans des conditions exclusives de toute bonne foi ;

— Déclarer, en conséquence, sans cause le commandement notifié à la société

SKIBBIS, à la requête de Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] par acte de Maître [I] [J], commissaires de justice à [Localité 4], en

date du 1er juin 2023 ;

— En prononcer la nullité

— Débouter en conséquence Madame [M] [R] et Madame [K]

[D] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Débouter en conséquence Madame [M] [R] et Madame [K]

[D] [P] de leur demande de résiliation judiciaire du bail commercial ;

— Débouter en conséquence Madame [M] [R] et Madame [K]

[D] [P] de leur demande de condamnation pour les charges locatives ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si le Tribunal jugeait néanmoins valable le commandement de payer visant la clause

résolutoire du bail et recevable la demande d’acquisition de ladite clause sur ce

fondement :

— Suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire dans les termes des

dispositions légales sus-rappelées, en accordant un délai de 24 mois au débiteur pour s’acquitter des sommes dues, ce avec les conséquences qui en découlent à l’égard des prétentions de la société bailleresse qui doit être déboutée en tout état de cause de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— Rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale,

— Ramener le montant de la clause pénale à 1 euro,

— Condamner in solidum Madame [M] [R] et Madame [K] [D]

[P] à verser à la société SKIBBIS la somme de 3.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la régularité du commandement de payer

La S.A.S. Skibbis sollicite l’annulation du commandement de payer aux motifs tirés d’une part du caractère illisible et imprécis du décompte annexé au commandement et d’autre part de la mauvaise foi des bailleresses dans sa délivrance.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu en outre de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’ancien article 1134 devenu l’actuel article 1104 du code civil, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En vertu des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient à la partie qui invoque la mauvaise foi de son cocontractant d’en rapporter la preuve.

Enfin, doit être privé d’effet un commandement ne permettant pas au locataire de comprendre l’inexécution qui lui est reprochée et d’y mettre un terme dans le délai fixé.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 1er juin 2023, Mme [R] a fait commandement à la S.A.S. Skibbis de payer la somme de 15 897,66 euros au titre des « loyers et charges arrêtés au 14/03/2023 selon décompte annexé au présent acte ».

Force est de constater que contrairement à ce qu’allègue la S.A.S. Skibbis, le relevé détaillé de compte locataire annexé au commandement, parfaitement lisible, présente le solde débiteur exact de 15 897,66 euros. L’ensemble des sommes facturées et payées par la locataire depuis le 1er janvier 2022 y est par ailleurs repris, de sorte qu’aucune imprécision ne l’entache. Ce premier moyen, infondé, est donc inopérant.

Quant à la mauvaise foi de la bailleresse, qui résulterait de « l’impossibilité de vérifier les sommes réclamées » – ce qui vient d’être contredit – elle n’est en rien démontrée. La bailleresse s’est contentée de faire application des clauses du bail. Il doit au demeurant être souligné que la délivrance du commandement a été précédée de l’envoi de deux mises en demeure par courrier recommandé, les 24 mars 2022 et 3 juillet 2023, demeurées infructueuses.

Le commandement est donc valable et la demande d’annulation, injustifiée, sera rejetée.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ont précédemment été rappelées.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et accessoires à son échéance, et un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La S.A.S. Skibbis n’allègue ni ne démontre avoir réglé dans le délai d’un mois suivant le commandement du 1er juin 2023 la somme due de 15 897,66 euros.

Il résulte ainsi du dernier décompte produit par les consorts [R]--[P] qu’entre le 1er juin 2023 et le 1er juillet 2023, la S.A.S. Skibbis a seulement réglé la somme de 2 900 euros.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont remplies et le bail a été résilié de plein droit le 1er juillet 2023 à 24h.

La S.A.S. Skibbis sollicite néanmoins l’octroi rétroactif de délais de paiement et la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire au cours de cette période, arguant de difficultés financières liées à la pandémie du Covid 19 puis à la période des Jeux Olympiques.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en effet, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, selon le dernier décompte locatif, la S.A.S. Skibbis était débitrice le 6 février 2025 de la somme de 40 977,66 euros. Elle procède à des paiements partiels des échéances mensuelles qui s’élèvent à 3 360 euros (loyer + TVA), réglant irrégulièrement la somme mensuelle de 2 900 euros.

En dépit de ces paiements partiels, force est de constater que d’une part la S.A.S. Skibbis ne s’acquitte pas mensuellement des sommes dues en application du bail et d’autre part qu’elle n’a pris aucune mesure visant à résorber sa dette, ce en dépit du fait que la présente procédure est en cours depuis le mois d’octobre 2023.

Elle se contente par ailleurs de produire, au soutien de sa demande de délais, ses états financiers portant sur l’exercice 2023, qui ne permettent pas de justifier suffisamment de sa situation économique actuelle. La S.A.S. Skibbis ne rapporte donc pas la preuve de sa capacité à apurer sa dette tout en reprenant le paiement des loyers, charges et taxes courants.

Les arguments qu’elle développe, tirés de la période de pandémie qui a pris fin depuis plusieurs années et de la brève période des Jeux Olympiques de l’été 2024, sont au demeurant inopérants.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension consécutive des effets de la clause résolutoire est injustifiée. La S.A.S. Skibbis en sera déboutée.

La S.A.S. Skibbis devra donc, compte tenu de sa qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux, quitter ceux-ci dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les autres demandes des consorts [R]--[P]

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre –.

En l’espèce, la S.A.S. Skibbis est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la cessation du bail, soit du 2 juillet 2023, ce jusqu’à la restitution effective des locaux.

Celle-ci sera, comme il est d’usage, fixée au montant du dernier loyer exigible, taxes en plus. La S.A.S. Skibbis sera condamnée à son paiement.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13794 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YND

Sur l’arriéré locatif

Les consorts [R]--[P] sollicitent la condamnation de la S.A.S. Skibbis à leur payer la somme de 40 977,66 euros au titre des sommes dues arrêtées au 6 février 2025.

Contrairement à ce qu’allègue sans fondement la S.A.S. Skibbis, les sommes portées au décompte sont précisément listées et correspondent aux stipulations contractuelles, soit au loyer majoré de la TVA.

Faute de contestation pertinente du quantum de la dette, la S.A.S. Skibbis sera donc condamnée à payer aux consorts [R]--[P] la somme de 40 977,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 15 897,66 euros, à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 27 357,66 euros, à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 39 597,66 euros et à compter du 18 mars 2025 sur le surplus.

Sur l’arriéré de régularisation de charges

Les consorts [R]--[P] demandent que la S.A.S. Skibbis leur règle la somme de 915,16 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022.

Elles se contentent néanmoins de produire un document émanant du gestionnaire de l’immeuble, sans justifier de l’exigibilité des sommes portées au regard du bail, tout en exposant qu’aucune provision sur charges n’a jamais été facturée à la locataire. Cette demande insuffisamment justifiée sera par suite rejetée.

Sur le dépôt de garantie

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Aux termes du bail résilié et spécifiquement de ses articles 5 et 7, « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ces conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce versement de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. » Ce dépôt de garantie est actuellement de 6 251,01 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [R]--[P], cette stipulation s’analyse bien en une clause pénale.

La S.A.S. Skibbis ayant réalisé des paiements partiels entre les mois de septembre 2024 et février 2025, il est justifié de modérer la clause pénale. Par suite, les consorts [R]--[P] seront autorisées à conserver la somme de 3 000 euros sur le montant du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes de la S.A.S. Skibbis

La S.A.S. Skibbis demande qu’il soit ordonné aux consorts [R]--[P] de « convoquer l’assemblée générale des copropriétaires afin de proposer une résolution pour permettre l’activité salon de thé -restaurant du local, et anéantir les effets de la modification du règlement de copropriété du 14 avril 2011 qui a conduit à l’adoption d’une clause restreignant la destination de ses propres lots « à l’exercice de n’importe quel commerce à vocation culturelle », sous astreinte de 100 jours par jour de retard, 15 jours après le prononcé du jugement. »

Cette prétention est injustifiée dès lors que la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er juillet 2023 est constatée. Force est de constater que la S.A.S. Skibbis n’a pas développé, dans le dispositif ou dans le corps de ses écritures, d’exception d’inexécution opérante. Elle ne rapporte aucune preuve de ce que les consorts [R]--[P] auraient manqué à leur obligation de délivrance ni de ce qu’elle aurait été empêchée d’exploiter le local. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Skibbis partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, incluant le coût du commandement de payer.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. Skibbis, condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [R]--[P] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 2 500 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. Skibbis sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE la S.A.S. SKIBBIS de sa demande d’annulation du commandement du 1er juin 2023,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant d’une part Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] et d’autre part la S.A.S. SKIBBIS le 1er juillet 2023 à 24h en application de la clause résolutoire du bail,

DÉBOUTE la S.A.S. SKIBBIS de ses demandes de délais de paiement et de suspension consécutive des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. SKIBBIS ainsi que de tous occupants de son chef des locaux objet dudit bail situés [Adresse 3] à [Localité 3], à défaut de départ volontaire passé le délai de deux mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

CONDAMNE la S.A.S. SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible, taxes en plus, ce à compter du 2 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux et remise des clés,

CONDAMNE la S.A.S. SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] la somme de 40 977,66 euros au titre de sa dette arrêtée au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 897,66 euros à compter du 1er juin 2023, sur la somme de 27 357,66 euros à compter du 17 octobre 2023, sur la somme de 39 597,66 euros à compter du 28 novembre 2024 et à compter du 18 mars 2025 sur le surplus,

DÉBOUTE Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] de leur demande formée au titre de la régularisation des charges 2022,

AUTORISE Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] à conserver partiellement le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 3 000 euros,

CONDAMNE la S.A.S. SKIBBIS au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement du 1er juin 2023,

CONDAMNE la S.A.S. SKIBBIS à payer à Madame [M] [R] et Madame [K] [D] [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Février 2026

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI