N° RG 24/01451 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE7U

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/01451 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NE7U

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [R] [C]

☐ Copie c.c à la partie requise

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 mars 2025

Le Greffier

Maître [R] [C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

[Adresse 9],

Immatriculée au R.C.S de [Localité 10]

sous le n° 568 501 415

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître [R] [C],

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [J] [W]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA,

Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 septembre 2012, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [J] [W] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 469,64 €, outre 149,42 € de provision sur charges et 4,39 € de prestations de service comprises.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 juillet 2024.

Par acte d’huissier délivré le 09 octobre 2024, la [Adresse 9] a fait assigner Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé aux fins de :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par la société HABITATION MODERNE,

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation signé par les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la partie défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 3778,44€ au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 25 septembre 2024 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner la partie défenderesse à lui payer chaque mois une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et ce jusqu’à évacuation définitive des lieux et remise des clés,

En tout état de cause,

— Condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 21 janvier 2025, le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3 581,76 € au 13 janvier.

Il a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, dans la mesure où les règlements sont insuffisants à solder la dette.

Madame [J] [W], comparant en personne, a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées et a proposé de régler 98 € par mois en plus du loyer courant. Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a expliqué qu’elle a repris le paiement du loyer avec un complément depuis le mois de septembre. Elle a fait valoir que le logement est mal isolé ce qui augmente ses charges, qu’elle n’a plus payé le loyer en raison de l’apparition de moisissures, qu’elle recherche un autre logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 05 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 5.187,30 euros.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 06 septembre 2024.

Par conséquent Madame [J] [W] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [J] [W] reste lui devoir à la date du 13 janvier la somme de 3.581,76 €, terme de décembre inclus.

Madame [J] [W] ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant, au demeurant non contesté.

Il convient dès lors de condamner, à titre provisionnel, Madame [J] [W] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le loyer et les charges courants s’élèvent à 675,83 € par mois.

La locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2024.

Elle perçoit un salaire de l’ordre de 1.592 € par mois. Elle a un enfant mineur à charge.

Compte tenu de ces éléments, des efforts de paiement de Madame [J] [W] et du montant de la dette locative, il convient d’accorder des délais de paiement, selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il est constant que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En conséquence, et conformément à la demande du locataire, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si Madame [J] [W] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible la partie défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, la clause résolutoire reprendra son plein effet, il pourra être procédé à l’expulsion de la partie défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [W] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 06 septembre 2024,

CONDAMNONS Madame [J] [W] à payer à titre provisionnel à la [Adresse 9] la somme de 3.581,76 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 13 janvier 2025, terme de décembre inclus,

AUTORISONS Madame [J] [W] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 98 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible la clause résolutoire reprendra son plein effet faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution Madame [J] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [J] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

REJETONS la demande formée par la SAEML HABITATION MODERNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA