TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e REIN, M^e BUNIAK

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e LEPOUTRE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/00543

N° Portalis 352J-W-B7H-C3MFJ

N° MINUTE :

Assignation du :

8 décembre 2023

et 8 janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. KESSAM

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0408

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet CRAUNOT

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Ghislain LEPOUTRE de la SAS LEPOUTRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C128

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/00543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MFJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 octobre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 décembre 2025, prorogé au 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_________________________

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et assuré auprès de la société Axa France Iard. Mme [U] [K] (veuve [E]) était propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et qui constitue le lot de copropriété n°10.

Par acte sous signature privée du 29 juin 2006, celle-ci a loué son bien à la société Antidote, à compter du 1er janvier 2006. Cette dernière a cédé son fonds de commerce le 19 mars 2008 à la société Beline, qui l’a ensuite cédé à la SCI Kessam le 1er juillet 2015. La destination contractuelle des locaux est l’exercice exclusif d’une activité de « confection (fabrication) de tous vêtements homme, dame et enfant ».

La SCI Kessam était assurée auprès de la société Mutuelle de Poitiers Assurances.

Le 3 décembre 2020, un dégât des eaux est survenu dans les locaux de la SCI Kessam, entraînant l’effondrement du faux-plafond. Le lendemain, le syndic a fait intervenir la société Vissouarn et l’architecte de l’immeuble.

Par acte notarié du 8 mars 2021, la SCI Kessam a acquis les locaux loués auprès de la succession de Mme [U] [K] (veuve [E]).

Le 11 novembre 2021, un procès-verbal de constatations a été établi entre techniciens mandatés par les différentes sociétés d’assurances concernées. Par un courrier du 10 décembre 2021, la société Mutuelle de [Localité 12] Assurances a indiqué refuser d’indemniser son assurée.

La SCI Kessam a fait procéder à la remise en état de ses locaux, à ses frais, et les loue pour partie à la société Aga depuis septembre 2022.

Par exploits de commissaire de justice des 8 décembre 2023 et 8 janvier 2024, la SCI Kessam a fait signifier assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 2ème et à son assureur la société Axa France IARD, afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis – outre demandes accessoires relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du code des assurances, la SCI Kessam demande au tribunal de :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur Axa à indemniser la SCI Kessam des conséquences du dégât des eaux du 3 décembre 2020 ;

En conséquence,

— Les condamner à verser les sommes suivantes :

—  80.000 euros pour la remise en état ;

—  18.501,09 euros pour les marchandises confiées ;

—  26.461 euros pour les pertes mobilières ;

—  10.200 euros pour les archives ;

— Perte de loyer, 1080 euros/ mois à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au mois de mars 2022, soit 14 mois : 15.120 euros.

— Les condamner à verser à la SCI Kessam la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 2ème demande au tribunal de :

— débouter la SCI Kessam de l’intégralité de ses demandes financières dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;

— débouter la SCI Kessam de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société AXA France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations en frais, principal et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner la SCI Kessam au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Kessam aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la compagnie Axa France Iard demande au tribunal, de :

A titre principal,

— débouter la SCI Kessam de ses entières demandes ;

A titre subsidiaire,

— limiter toute éventuelle condamnation à la somme de :

—  10.800 euros au titre du préjudice mobilier ;

—  7.707 euros au titre des « frais afférents » ;

— condamner la SCI Kessam à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, puis au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

A – Sur les désordres

Au soutien de ses demandes, la SCI Kessam expose avoir subi des infiltrations au sein de son local, lesquelles auraient entraîné un effondrement d’une partie de la toiture et du faux-plafond.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que des dégâts des eaux se sont effectivement produits le 3 décembre 2020 dans les locaux alors loués par la SCI Kessam.

Le rapport réalisé par la société Vissouarn, intervenue sur les lieux le 4 décembre 2020, révèle que la toiture du local a nécessité un nettoyage et comporte une photographie montrant le faux-plafond partiellement détruit.

L’architecte [M], intervenu sur les lieux le même jour, a également constaté l’effondrement du faux-plafond et pris une photographie en plan plus large, qui montre la chute au sol de plusieurs plaques de BA13.

Un huissier de justice intervenu le 16 mars 2021 a quant à lui constaté que se trouvaient dans les locaux des « cartons de maillots de bain de différentes couleurs » ; que ces maillots « montrent des moisissures et des champignons », outre une présence d’insectes ; que « l’état matériel des pièces ne permet leur vente ni en l’état ni après tentative de nettoyage selon M. [S] » ; qu’un lave-linge et un lave-vaisselle sont également hors d’usage.

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD ne forment pas de contestations quant à la matérialité des désordres, mais uniquement quant à leur responsabilité et l’évaluation des préjudices.

B – Sur les responsabilités

1 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI Kessam recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

A titre liminaire, alors que le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI Kessam de ne pas avoir agi à l’encontre de son propre assureur (la société Mutuelle de Poitiers Assurances), il doit être rappelé que la demanderesse est totalement libre de choisir les personnes auprès de qui elle entend solliciter indemnisation. Elle peut donc valablement n’agir que contre la personne qu’elle estime responsable des désordres et son assureur, et c’est à ces derniers qu’il appartient éventuellement d’exercer un recours contre l’assureur de la demanderesse qui refuse sa garantie.

De même, c’est à tort qu’il est opposé à la SCI Kessam que la présente affaire aurait dû être « réglée entre assureurs ». Toute victime de désordres est en droit de saisir la justice aux fins d’indemnisation, si elle estime que les montants proposés par les sociétés d’assurance ne couvrent pas l’intégralité des préjudices subis.

Sur la responsabilité de la copropriété, les pièces produites aux débats démontrent que les dégâts des eaux survenus dans le local de la SCI Kessam ont pour cause les parties communes de l’immeuble.

Tout d’abord, le rapport de l’architecte [M] met en évidence le fait que « les chéneaux encastrés de la toiture en zinc étaient remplis d’eaux pluviales et que l’écoulement ne se faisait pas vers le réseau d’évacuation prévu pour la récupération des hydrométéores » ; que les chéneaux étaient « débordants » en raison de l’obturation d’un moignon par des déchets et l’absence d’une « crapaudine » ; que de l’eau a stagné dans les chéneaux, et s’est parfois infiltrée sous le larmier pour s’infiltrer dans le faux-plafond du local.

Les techniciens mandatés à titre amiable par les assureurs, à l’issue d’une réunion sur les lieux le 24 juin 2021, ont également conclu que « l’engorgement de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales a occasionné une mise en charge des chéneaux et des infiltrations au travers de la toiture », et que « les écoulements se sont produits à plusieurs endroits de la toiture et ont occasionné d’importants dommages aux agencements locatifs et matériel professionnel dans les locaux de la société Kessam ».

Le syndicat des copropriétaires a en outre établi le 4 décembre 2020 un constat amiable de dégâts des eaux avec le gérant de la SCI Kessam, dans lequel il est indiqué que la cause des désordres est identifiée ; qu’elle provient des parties communes (toiture) et qu’elle est en outre en cours de réparation.

Dans la mesure où les désordres survenus dans le local de la SCI Kessam ont ainsi été causés par les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit envers elle, sans qu’il soit besoin de rapporter la preuve d’une faute de sa part.

2 – Sur l’action directe envers l’assureur

La SCI Kessam exerce également l’action directe ouverte au tiers lésé à l’encontre de l’assureur du responsable des désordres (article L. 124-3 du code des assurances).

A titre liminaire, alors que la société Axa France IARD reproche à la demanderesse de ne pas justifier ne pas avoir d’ores et déjà été indemnisée par son assureur, il doit être rappelé que sauf à renverser la charge de la preuve, il n’appartient pas à la victime d’un dommage de démontrer qu’elle n’a pas d’ores et déjà perçu indemnisation.

Par ailleurs, la société Axa France IARD soutient que seul le bailleur pourrait éventuellement prétendre à une indemnisation au titre des frais de remise en état, lesquels correspondraient à des « grosses réparations » au sens de l’article 606 du code civil.

Toutefois, il est relevé que cette distinction à effectuer entre les obligations du bailleur et du preneur est désormais sans incidence, puisque la SCI Kessam a acquis les locaux qu’elle prenait auparavant à bail le 8 mars 2021.

La société Axa France IARD ne contestant pas sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, ni le principe de sa garantie, elle sera par conséquent condamnée conjointement avec son assuré.

C – Sur les préjudices

La SCI Kessam expose avoir subi cinq chefs de préjudice distincts : des frais de travaux de remise en état ; la perte de marchandises déposées par un tiers et stockées dans son local ; des « pertes mobilières » ; la perte d’archives qui auraient été détruites par les infiltrations ; et une « perte de loyer ».

Tout d’abord, alors que les défendeurs reprochent à la SCI Kessam de ne pas avoir sollicité la réalisation d’une expertise judiciaire, et que le syndicat des copropriétaires soutient même que « l’expertise judiciaire est le seul moyen de faire chiffrer son éventuel préjudice », il doit être rappelé qu’une mesure d’instruction n’est aucunement un préalable obligatoire à une indemnisation, le demandeur étant libre de rapporter la preuve de son préjudice par tous moyens.

A la lecture des conclusions en demande, il apparaît que la SCI Kessam forme ses demandes indemnitaires sans chercher à démontrer en quoi consisteraient précisément ces cinq chefs de préjudice, semblant en réalité se référer implicitement au « chiffrage » effectué par les experts des sociétés d’assurance (pièce n°10).

Ce document, établi conjointement par les techniciens mandatés par la société Axa France IARD, la SCI Kessam et la société Mutuelle de Poitiers Assurances, évalue le préjudice total de la demanderesse à la somme de 42 406,00 euros, se décomposant comme suit :

—  16 411,00 euros, au titre de frais de travaux de remise en état ;

—  12 010,00 euros, au titre d’une perte de matériel professionnel ;

—  3 305,00 euros, au titre de frais de démolition/déblaiement/ évacuation ;

—  4 200,00 euros, au titre de frais de « reconstitution des archives » ;

—  6 480,00 euros, au titre d’une « perte de loyer » pendant une durée de six mois.

Alors qu’il est évoqué l’application d’un coefficient de vétusté, il est rappelé que le principe de réparation intégrale du préjudice empêche de tenir compte de l’état du bien antérieurement aux désordres.

* La SCI Kessam produit un tableau recensant les biens qui se seraient trouvés dans son local au moment des désordres et auraient été dégradés par des infiltrations. Toutefois, il apparait que ce document a été établi de manière unilatérale par la demanderesse, et qu’il est donc dépourvu de valeur probatoire – nul ne pouvant se constituer de preuve à lui-même.

Elle produit en outre une facture portant sur des textiles émise par une société portugaise pour la société RN 26, ainsi que des factures émises par la société Sofileta pour une société nommée Just Ephémère, à propos de produits que la juridiction n’est pas en mesure de déterminer.

Ces éléments de preuve ne permettent pas à la juridiction de procéder à l’indemnisation des frais de remise en état et de démolition/déblaiement, des « pertes mobilières » et de la destruction des archives – celle-ci ne pouvant donc reposer que sur le document établi par les experts des sociétés d’assurance. Il conviendra ainsi d’évaluer ces postes de préjudice respectivement aux sommes de 16 411,00 euros, 3 305,00 euros, 12 010,00 euros et 4 200,00 euros.

* La SCI Kessam réclame en outre une indemnisation d’un montant de 18 501,09 euros au titre de la perte de marchandises qui lui auraient été confiées en dépôt par une société RN 26 (contrat dit de « confié »).

Est versé aux débats un contrat sous seing privé conclu le 1er septembre 2020 entre la SCI Kessam et la société RN 26, lequel prévoit le stockage de marchandises pour un loyer mensuel de 260 euros ; un bon de livraison daté du même jour, indiquant « Contrat de confié 2000 pièces divers » ; une quittance de loyer établie par le bailleur le 1er décembre 2020, pour un montant de 260 euros ; et une attestation de la gérante de la société RN 26 qui affirme avoir confié en dépôt un stock de maillots de bain à la SCI Kessam.

Il est établi que la société RN 26 a déposé des marchandises en stockage dans le local de la SCI Kessam, et que celles-ci ont pour partie été détruites par les dégâts des eaux survenus – l’huissier de justice ayant constaté le 16 mars 2021 que se trouvaient dans les locaux des « cartons de maillots de bain de différentes couleurs » et que ceux-ci « montrent des moisissures et des champignons ». Il est de même établi que la société RN 26 a reçu une livraison d’un montant total de 18 501,09 euros, comprenant notamment des maillots de bain.

Toutefois, il n’est pas démontré dans quelles proportions ces marchandises auraient été endommagées voire détruites, outre que la facture mentionne d’autres fournitures que des maillots de bain (lacets, broderies).

Dans la mesure où il est néanmoins établi que des marchandises entreposées ont péri en raison des dégâts des eaux, il conviendra d’évaluer souverainement le préjudice subi à ce titre à la somme de 3 000 euros.

* Enfin, la SCI Kessam sollicite l’indemnisation de la « perte de loyer » qu’elle dit avoir subie à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au mois de mars 2022.

Les techniciens mandatés par les assureurs ont évalué le préjudice subi à raison d’une « perte d’usage des locaux » (et non « perte de loyer ») à la somme de 6 480,00 euros, correspondant à une perte de jouissance durant une période de six mois, à raison d’une valeur locative mensuelle de 1 080,00 euros.

Au regard de l’ampleur des désordres survenus, il est établi que le local de la SCI Kessam était devenu inexploitable et nécessitait d’importants travaux de réfection avant de pouvoir à nouveau servir à l’usage auquel il était destiné.

Alors que la demanderesse réclame indemnisation d’un trouble de jouissance à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au mois de mars 2022, il apparaît cependant qu’elle ne justifie aucunement du caractère inexploitable des locaux postérieurement à la réunion tenue sur les lieux le 24 juin 2021 – la date arrêtée de mars 2022 ne ressortant d’aucune pièce versée aux débats.

La valeur locative des locaux ne faisant pas l’objet de contestations, il conviendra par conséquent d’évaluer le préjudice subi par la SCI Kessam au titre d’une perte d’usage de ses locaux à la somme de 6 480,00 euros.

Pour les motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD sont donc condamnés à payer à la SCI Kessam la somme totale de 45 406,00 euros en indemnisation de son préjudice.

2 – Sur l’appel en garantie

Le syndicat des copropriétaires appelle son assureur en garantie, lequel ne forme aucune contestation à cet égard.

Il conviendra par conséquent de condamner la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD, parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD seront condamnés à payer à la SCI Kessam la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD à payer à la SCI Kessam la somme totale de 45 406,00 euros en indemnisation de son préjudice, se décomposant comme suit :

—  16 411,00 euros, au titre de frais de travaux de remise en état ;

—  12 010,00 euros, au titre d’une perte de matériel professionnel ;

—  3 305,00 euros, au titre de frais de démolition / déblaiement / évacuation ;

—  4 200,00 euros, au titre de frais de « reconstitution des archives » ;

—  3 000,00 euros, au titre de la perte de marchandises entreposées ;

—  6 480,00 euros, au titre d’une perte d’usage pendant une durée de six mois ;

Condamne la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD à payer à la SCI Kessam la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les déboute en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11], le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente