5AE Minute N°

N° RG 24/00314 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLP4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [N]

DEMANDEUR

Monsieur [M] [J]

né le 12 Juin 1969 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Laurence TAUZIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [N] [C]

née le 18 Mars 1957 à [Localité 10],

et

Monsieur [R] [C]

né le 23 Juillet 1956 à [Localité 4] (ALGERIE),

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 décembre 2010, Monsieur [M] [J] a donné à bail à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] une maison d’habitation située à [Localité 6] ([Localité 12]), [Adresse 5] [Localité 9][Adresse 1]”, pour un loyer mensuel alors fixé à 610 € augmenté de 12 € à titre de provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er janvier 2011.

Par lettre remise en mains propres le 26 août 2023, les époux [C] ont donné congé, en s’engageant à libérer les lieux fin septembre 2023 ou “au plus tard pour début octobre 2023".

Par un courrier du 27 août 2023, Monsieur [M] [J] a proposé à ses locataires de leur verser la somme de 2 000 € en compensation des frais engagés pour l’amélioration du logement, en leur demandant de retirer les cuves à eaux et de remettre en état les descentes de dalles ainsi que l’abri de jardin et le compost. Il a versé sur cette somme, celle de 1 000 €.

Ces propositions ont été acceptées par Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] suivant un courrier du 31 août 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé suivant procès-verbal établi le 12 octobre 2023 par Maître [X], commissaire de justice à [Localité 11], requis par le bailleur, et le même jour par un autre procès-verbal de constat, dressé par la SAS AURIK, commissaires de justice à [Localité 7], à la demande des locataires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 novembre 2023, Monsieur [M] [J] a réclamé le paiement de la somme de 4 502,13 € à titre de réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie qu’il a conservé, et de la somme de 1 000 € restant due au titre du solde de l’accord passé avec ses locataires.

Une mise en demeure a ensuite été adressée le 11 décembre 2023, par Monsieur [M] [J], par l’intermédiaire de son avocat, à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C], pour obtenir le paiement de la somme de 6 097,13 €.

*

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [M] [J] a fait assigner Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— arriéré de loyers : 3 965 €

— coût des reprises : 6 742,13 €

l’ensemble étant assorti des intérêts de retard à compter de l’état de sortie, au taux légal.

Il a également réclamé la somme de 2 065,48 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un premier renvoi ordonné à la demande de Monsieur [M] [J] puis d’un second ordonné d’office en raison du nombre insuffisant de magistrats pour tenir l’audience, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées lors de l’audience de renvoi du 27 juin 2025, Monsieur [M] [J] fait valoir, s’agissant de la demande fondée sur les arriérés, que le congé ayant été donné le 26 août 2023, les locataires sont redevables des loyers jusqu’au 26 novembre 2023, et que les clés n’ayant pas toutes été restituées, les loyers ont continué jusqu’à la relocation du bien après travaux, soit une dette de 9760 € au 31 décembre 2024.

Monsieur [M] [J] soutient, à l’appui de sa demande relative aux réparations locatives :

— qu’en début de bail la cuve à fuel était pleine aux trois quarts, et qu’il ne restait à la sortie que 300 litres, en sorte qu’il manque 800 litres de fuel, ce qui représente 1 108 € ;

— que la baignoire existant à l’entrée dans les lieux a disparu ;

— qu’il a été nécessaire de procéder à la reprise des travaux de peinture effectués dans la salle de bains, à celle des descentes d’eau de pluie, au ramonage de la chaudière, au nettoyage du jardin et de la maison, avec peinture des murs et plafonds.

Il reconnaît rester devoir à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] la somme de 1 000 € par suite de l’accord intervenu avant sortie de bail et admet avoir conservé le dépôt de garantie à hauteur de 622 €, sommes devant être déduites de ses demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées à l’audience, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] reconnaissent être débiteurs de la somme de 863 € au titre des loyers échus au 12 octobre 2023, date de l’établissement des états des lieux, de celle de 1 108 € au titre du fioul domestique, et de celle de 130,90 € représentant le coût du ramonage de la chaudière ; compte tenu des sommes dont Monsieur [M] [J] reconnaît être débiteur, ils estiment n’être redevables que de la somme de 479,90 € et concluent au rejet des autres demandes de Monsieur [M] [J].

Ils sollicitent une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir, s’agissant de la demande relative aux impayés :

— que, verbalement, Monsieur [M] [J] a accepté un préavis réduit et la cessation du paiement des loyers fin septembre 2023, et n’a formulé aucune observation sur ce point, ayant fixé lui-même la date du 12 octobre 2023 comme limite d’exigibilité des loyers aux termes de sa mise en demeure ;

— que les clés de la maison ont été régulièrement restituées à la date d’établissement des états des lieux de sortie.

Concernant les demandes relatives aux réparations locatives, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] soutiennent :

— que la baignoire a été supprimée sur proposition de Monsieur [M] [J], qui a participé à son enlèvement et son dépôt à la déchetterie, et que par ailleurs le devis produit pour demander le coût de son remplacement comporte des postes sans rapport et doit être confirmé par la production de la facture en ce que les travaux ont été réalisés ;

— que la demande relative à la reprise de peintures des murs de la salle de bains est sans rapport avec les constatations faites à la sortie des lieux ;

— qu’il n’y avait pas d’indication à l’entrée sur l’état des descentes d’eaux de pluie, et que le devis produit pour leur réaménagement ne comporte aucun détail ;

— qu’aucun élément ne permet d’établir la nécessité de recourir à un nettoyage du jardin ;

— que le coût des travaux de peinture n’est justifié que par une somme forfaitaire ne permettant pas de vérifier sa pertinence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement d’arriérés de loyers

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de cette même loi prévoit que le délai de préavis du congé donné par le locataire est de trois mois, sauf accord des parties.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le congé a été donné par lettre remise en mains propres à Monsieur [M] [J] le 26 août 2023, celui-ci contenant la mention selon laquelle : “Nous nous engageons à libérer la maison pour la fin du mois de septembre 2023 et au plus tard pour début octobre 2023.

Nous avons pris note de votre accord concernant la cessation de paiement du loyer à compter du mois de septembre.”, ce contre quoi Monsieur [M] [J] n’a émis aucune contestation dans son courrier en réponse du lendemain.

L’état des lieux de sortie a d’ailleurs été réalisé, d’un accord commun entre les parties, le 12 octobre 2023 en raison d’un empêchement des locataires à une date du mois de septembre, et lors duquel Maître [U] [G] a acté : “Le bailleur déclare qu’il remettra le chèque de 1000 € objet d’une reconnaissance de dettes aux époux [C] dès lors que le loyer de septembre 2023 et le prorata d’octobre seront réglés.”

Par la suite, Monsieur [M] [J] a adressé aux époux [C], le 8 novembre 2023, une lettre de mise en demeure dans laquelle il leur réclamait, notamment : “Le loyer de Septembre 2023 ainsi que jusqu’au 12 Octobre 2023 soit un montant de 862 euros (622 euros pour le mois de Septembre et 270 euros pour les douze jours de Octobre (622/31x12)”.

Il s’en déduit sans ambigüité que les parties étaient convenues de limiter le cours du loyer, non pas à la fin du préavis légal, mais à la date de restitution des lieux qui est intervenue le 12 octobre 2023, ce qui correspond à la réclamation de Monsieur [M] [J] dans son courrier de mise en demeure.

A cet égard, les constatations faites par les deux commissaires de justice permettent d’établir sans contestation possible que les clés de la maison ont été restituées à la date des états des lieux de sortie et que le bailleur était, à cette date, en capacité de reprendre possession de son bien, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas, quand bien même deux télécommandes de garage seraient demeurées à remplacer comme le réclamait d’ailleurs Monsieur [M] [J] dans son courrier de mise en demeure du 8 novembre 2023.

En conséquence, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] seront considérés débiteurs, au titre des loyers échus et non réglés, de la somme de 863 € comme ils se le reconnaissent dans leurs écritures.

Sur les demandes afférentes aux réparations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de treize années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, il convient de prendre en compte l’accord intervenu entre les parties fixant la dette de fioul des locataires à la somme de 1 108 €, de même que celle de 130,90 € au titre de l’entretien et du ramonage de la chaudière.

Il n’est pas contestable, par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, qu’une baignoire a été enlevée, sans que les locataires rapportent la preuve d’un accord du bailleur, et que par conséquent Monsieur [M] [J] était fondé à facturer aux époux [C] le coût du renouvellement de ce matériel suivant devis de la SARL JOUNEAU du 7 novembre 2023, quand bien même il aurait réalisé les travaux lui-même

Toutefois, ce devis ne sera pris en compte que pour 2 159,63 € après déduction de la somme de 78 € hors taxes, sans rapport avec cette intervention.

En outre, compte tenu de la durée d’occupation des lieux et de la vétusté partielle naturelle qui en aurait de toute façon résulté, le montant du devis produit ne sera mis à leur charge qu’à raison de 50% de son montant, soit pour la somme de 1079,81 €.

En application des dispositions ci-dessus rappelées quant aux travaux de peinture des murs et plafonds, il est notoirement considéré que la vétusté relevant d’une usure normale conduit à la nécessité de reprendre ces travaux au bout de dix ans, ce qui revient à dire que les locataires ne peuvent supporter le coût de ces travaux à l’issue de cette période. En conséquence, compte tenu de la durée du bail, Monsieur [M] [J] ne peut exiger de ses anciens locataires le paiement du coût des travaux de reprise des peintures de la maison louée.

S’agissant de la demande relative à la réfection des descentes d’eau de pluie situées à l’extérieur du logement, le bailleur explique que celles-ci ont été modifiées par les locataires, ce qu’ils ne confirment pas et qui ne ressort pas des pièces du dossier. Toutefois, dans la mesure où leur état est noté comme étant abîmé, leur remplacement sera mis à la charge des défendeurs à hauteur de la moitié afin de tenir compte de la durée de la location, soit 198 €.

Si Monsieur [M] [J] sollicite le paiement de la somme de 410 € au titre du nettoyage du jardin, en se fondant sur des photographies prises par le commissaire de justice le 12 octobre 2023, l’examen de ces photographies ne démontre pas la nécessité de recourir à la tonte de la pelouse, à la création d’une nouvelle pelouse ou à un arrachage de souche. Cette demande ne sera par conséquent pas prise en compte.

Enfin, aucun élément pertinent figurant dans les états des lieux de sortie ne permet de facturer aux époux [C] des frais de nettoyage du logement, au demeurant inutiles dans la mesure où Monsieur [M] [J] a pris l’initiative de procéder à une réfection complète du logement avant de le remettre en location.

En résumé, les frais de réparations locatives imputables à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] sont les suivants :

— dette de fioul : 1 108 €

— ramonage : 130,90 €

— remplacement de la baignoire : 1 079,81 €

— réfection des descentes d’eau : 198 €

soit au total : 2 516,71 €.

Etablissement des comptes entre les parties

Il résulte de ce qui précède que les époux [C] sont débiteurs des sommes suivantes :

— loyers impayés : 863 €

— réparations locatives : 2 516,71 €

ce qui représente un total de 3 379,71 €.

De leur côté, les parties s’accordent pour considérer que Monsieur [M] [J] doit aux époux [C] :

— la somme de 1 000 € au titre du solde de l’accord intervenu lors de la signification du congé,

— la somme de 622 € conservée au titre du dépôt de garantie,

soit 1 622 €.

Par conséquent, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 1 757,71 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2023, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C], débiteurs de Monsieur [M] [J], seront tenus aux dépens in solidum.

En revanche, Monsieur [M] [J] n’étant que partiellement fondé en ses demandes, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 1 757,71 € (mille sept cent cinquante-sept euros, soixante-et-onze centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [N] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE