Du 06 mars 2026

70C

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01766 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27FE

E.P.I.C. [Localité 1]

C/

[Z] [H],

[P] [J],

[R] [J],

[U] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Stephen CHAUVET

— FE délivrée à

M^e Xavier HEYMANS

Le 13/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 mars 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Xavier HEYMANS, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES

DEFENDEURS :

Madame [Z] [H]

née le [Date naissance 1] 1968

[Adresse 3]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-015992 du 13/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [P] [J]

né le [Date naissance 2] 1968

[Adresse 3]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-016032 du 14/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [R] [J]

né le [Date naissance 3] 2008

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [U] [J]

né le [Date naissance 4] 2014

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par M^e Stephen CHAUVET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 11 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 5] a acquis le 7 mai 2002 un immeuble situé à [Adresse 4], cadastré section BE n°[Cadastre 1].

L’immeuble consiste en un ancien local commercial attenant à une maison individuelle ancienne sur une parcelle d’environ 160 m2.

Des personnes se sont introduites dans ledit bien.

Par procès-verbal de Commissaire de justice régularisé le 3 septembre 2025, par Maître [B] [G], à la requête de l’Etablissement public [Localité 5], il a pu être établi l’identité de plusieurs personnes occupant l’immeuble :

Madame [Z] [H], Monsieur [P] [J], et les mineurs [R] [J] et [U] [J].

Par actes du 11 septembre 2025, l’Etablissement public BORDEAUX METROPOLE a fait assigner Madame [Z] [H], Monsieur [P] [J], et les mineurs [R] [J] et [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins de voir :

— Constater que les défendeurs occupent de manière illicite, sans droit ni titre la propriété sise [Adresse 3], cadastrée section BE n°[Cadastre 1],

— Ordonner leur expulsion sans délais, ainsi que celle de tous occupants de leur chef de ladite propriété avec au besoin le concours de la force publique,

— Dire que les occupants ne pourront bénéficier d’aucun délai,

— Autoriser [Localité 4] Métropole à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels gardes meubles ou réserves, aux risques et frais des occupants.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 janvier 2026.

Lors de l’audience du 16 janvier 2026, l’Etablissement public [Localité 4] METROPOLE, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et exposé que ladite occupation constitue un trouble manifestement illicite qui le fonde à saisir le juge du contentieux de la protection.

En défense, Madame [Z] [H], Monsieur [P] [J], et les mineurs [R] [J] et [U] [J], représentés par leur conseil, demandent au Tribunal de débouter BORDEAUX METROPOLE de l’intégralité des ses demandes. A titre subsidiaire, de leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et de maintenir les délais de deux mois après commandement, prorogeable à trois mois, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale. En toute hypothèse, condamner l’Etablissement demandeur au paiement de la somme de 1200 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Ils exposent habiter dans lieux litigieux depuis 2022 et occuper le bien de manière paisible et sans nuisance. Ils soutiennent avoir pensé que le bien était abandonné par son propriétaire, que le bâtiment était en libre accès. Ils exposent que leur situation administrative ne leur permet pas de solliciter un logement social. Ils décrivent être parfaitement insérés dans le quartier, avoir une activité professionnelle, avoir fait scolariser les enfants. Ils précisent enfin avoir un abonnement ENGIE pour le bien occupé.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La maison occupée est un immeuble qui relève du droit privé, il n’est en outre pas ouvert au public ou affecté à l’exercice d’un service public. Le juge judiciaire est donc compétent pour statuer sur tout litige relatif à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.

Sur son intérêt et sa qualité à agir, le demandeur produit son titre de propriété du 7 mai 2002, un extrait de plan cadastral, un extrait du registre des délibérations du Conseil de Bordeaux Métropole du 15 mars 2024.

Il est exposé que la parcelle, objet du litige, s’inscrit dans un programme d’aménagement du centre-ville d'[Localité 6], que les différentes acquisitions foncières sont destinées à accueillir des projets urbains, notamment des constructions neuves collectives et individuelles, et des restructurations d’immeubles, que cette occupation litigieuse constitue un obstacle au projet. Il est notamment produit une étude de faisabilité du 6 novembre 2025 pour l’ensemble des parcelles acquises sur l’Ilot « [Localité 7] ».

Nonobstant l’absence de démonstration d’un projet imminent, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le calendrier d’organisation d’un projet de zone d’aménagement. Il est incontestable que tout projet urbain comporte une phase de concertation, d’autorisations administratives, de préparations de plans, et de soumissions à des marchés, qui induisent nécessairement de longs délais, lesquels ne peuvent être reprochés au propriétaire du bien.

Sur l’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire lorsqu’il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article R.L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Le demandeur produit aux débats le procès-verbal de constat du 3 septembre 2025, réalisé par Maître [G], Commissaire de justice, qui constate que la maison individuelle est occupée notamment par Madame [Z] [H], Monsieur [P] [J], et les mineurs [R] [J] et [U] [J], ne justifiant d’aucun titre les autorisant à occuper ledit immeuble. Ces derniers ne contestent pas une occupation réalisée sans droit ni titre.

Or, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Plus précisément, le contrôle de proportionnalité que le juge effectue entre le droit de propriété d’une part, et celui de l’atteinte au domicile et au respect de la vie privée et familiale des occupants d’autre part, ne concerne pas le principe même de l’expulsion mais seulement ses modalités. Dans le cas contraire, cela aurait pour effet de priver le propriétaire du droit de jouir de son bien par la seule volonté de l’occupant sans droit ni titre.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue à soi seul et sans qu’il soit besoin de démontrer un projet à court terme, une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des référés l’expulsion des occupants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809, alinéa 1 du code de procédure civile. Par conséquent, la mesure d’expulsion apparaît proportionnée, par rapport à l’atteinte portée au droit de propriété.

Par suite, l’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 5] est fondé à demander la libération des lieux et à faire ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef.

Sur les délais :

Aucun élément ne corrobore une entrée dans les lieux par voie de fait, laquelle n’est par ailleurs pas soutenue. Il n’y a pas lieu, en conséquence, d’écarter le sursis à expulsion dit de la trêve hivernale, prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de démonstration de toute manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Cependant, il y a lieu d’écarter l’application du délai de 2 mois prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans la mesure où la mauvaise foi des occupants est manifeste. En effet, l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution prévoit, dans sa version issue de la réforme du 27 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023), que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée «.

Or, il n’est pas débattu que les occupants ne pouvaient ignorer être occupants de la propriété d’autrui.

La mauvaise foi des défendeurs étant caractérisée, il convient par conséquent de supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai supplémentaire :

Conformément aux dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais en cas de difficultés de relogement, notamment en tenant compte des diligences accomplies par les occupants pour leur relogement. Toutefois, l’absence de bonne foi et l’absence de démonstration de toute démarche à l’effet de chercher un nouveau logement, depuis 2022, sont incompatibles avec l’octroi de délais à ce titre.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

En l’absence de demandes à ce sujet, chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et chaque partie supportera ses propres frais exposés pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [Z] [H], Monsieur [P] [J], et les mineurs [R] [J] et [U] [J] et tous les occupants de leur chef, de l’immeuble situé [Adresse 4], cadastré section BE n°[Cadastre 1], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble,

ORDONNONS à Madame [Z] [H] et Monsieur [P] [J], de libérer lesdits lieux,

DISONS qu’à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DISONS que la présente mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

REJETONS pour le surplus,

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais exposés pour la présente procédure,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION