TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00090

DOSSIER : N° RG 24/00570 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DJYP

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [P] [W]

née le 13 Août 1984 à CAVAILLON (84300)

461 Draille de Poupaille

13750 PLAN D’ORGON

représentée par M^e Shéhérazade BENGUERRAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [Y]

né le 28 Mai 1980 à ABIDJIAN COTE D IVOIRE

9 rue du docteur Pramayon

13690 GRAVESON

représenté par M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Vincent FEBRUNET, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [U] [Y]

né le 05 Octobre 1953 à NIMES (30000)

236 rue de la Fontaine de l’Arrieulh

65221 HIIS

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 août 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 29/08/2025

à M^e BENGUERRAICHE, M^e Thomas SALAUN

Affaire [W] c. [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice, transformé le 6 mars 2025 en procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [U] [Y] et remis en main propre le 15 mars 2025 à M. [S] [Y], Mme [P] [W], domiciliée 461, draille de Poupaille à Plan d’Orgon (13750) a saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal de Tarascon pour voir M. [S] [Y], né le 28 mai 1980, et M. [U] [Y], né le 5 octobre 1953, en sa qualité de caution, solidairement condamnés à payer à Mme [W] les sommes de 1 800 euros à titre de loyers impayés, de 27 151 euros à titre de travaux de remise en état du logement lui appartenant, de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les loyers perdus pendant la remise en état dudit logement, outre enfin la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et à la prise en charge des dépens de l’instance.

Après trois renvois, l’affaire, initialement audiencée au 18 avril 2024, a été enrôlée à l’audience publique du 26 juin 2025 : les deux parties y ont été dument représentées, à l’exception de M. [U] [Y].

A la barre et en préambule, Mme [W], par la voix de son conseil, a déclaré se désister de ses demandes à l’encontre de M. [U] [Y] et a confirmé les termes de sa requête introductive d’instance à l’égard de M. [S] [Y], tout en fixant à 2 250 euros le montant des loyers perdus en raison des travaux de remise en état.

Elle rappelle que par contrat signé le 17 décembre 2015 prenant effet le 1er janvier 2016, elle a donné en location une maison à usage d’habitation, sise 307, chemin de Poupaille à Plan d’Orgon (13750) à M. [Y], moyennant un loyer mensuel de 900 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le jour de la signature et un dépôt de garantie de 900 euros a été versé par le locataire.

Le 17 octobre 2023, M. [Y] a verbalement donné congé à sa bailleresse et a demandé que lui soit consenti un préavis de deux mois : Mme [W] a pris acte du congé et a accepté le raccourcissement du préavis, à charge pour le locataire de faciliter les visites du logement pour une relocation dans la foulée de son départ.

Le 15 décembre 2023, un état des lieux contradictoire a été confié à un commissaire de justice : celui-ci a noté que M. [Y] a remis les clés du logement et quitté les lieux au bout de dix minutes après le début de la visite des lieux.

Pour Mme [W], le constat du commissaire de justice est accablant : le logement a été laissé dans un état général de grande saleté, avec notamment l’ensemble des parois et mobiliers ou équipements jaunis par la nicotine, des murs embarrassés d’autocollants, des équipements hors service en raison de l’absence d’entretien, l’extérieur de la maison encombré et laissé à l’abandon.

Dès la libération du logement, elle a sollicité des entreprises pour obtenir des devis de remise en état ou pour intervenir en urgence. L’ensemble de ces consultations a abouti à un montant total de travaux de 27 151 euros, qu’elle réclame à son ancien locataire, compte tenu de l’état à neuf du logement qu’elle lui avait confié en 2015.

Concernant ces travaux, elle a estimé que leur importance allait l’empêcher de relouer le logement dans la foulée de la location achevée et que son locataire parti devait l’indemniser des loyers perdus. Dans les faits, elle produit un contrat de location qui montre que le logement a trouvé preneur le 1er mars 2024 et en conclut que M. [Y] lui doit deux mois et demi de loyer, soit la somme de 2 250 euros.

Par ailleurs, elle considère que son locataire n’a pas respecté l’accord qu’ils avaient passé tous les deux, consistant pour elle à ramener la durée du préavis de départ à deux mois, sous réserve que M. [Y] facilite les visites du logement par des candidats à la location dans des délais courts. Or, celui-ci n’a ouvert ses portes qu’à compter du 6 décembre 2023 : dans ces conditions, elle reprend son acceptation du délai réduit et réclame à M. [Y] la somme de 1 800 euros pour solde des loyers dus.

D’autre part, elle estime que M. [Y] a fait preuve de résistance abusive en l’obligeant, par sa mauvaise foi et son mépris de la réglementation, à lancer une procédure judiciaire et doit être condamné à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et condamné logiquement aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 000 euros pour les frais irrépétibles engagés par elle.

Pour sa défense, M. [Y], par la voix de son conseil, réfute l’ensemble des demandes de son ancienne bailleresse :

— concernant son congé, il s’est toujours dit disposé à faciliter les visites du logement pendant le préavis, mais sans obligation de satisfaire les desiderata de Mme [W] ; de son côté, celle-ci se doit de respecter également son accord sur la durée du préavis ; cela dit, il reconnaît devoir la première quinzaine de décembre 2023, qui venait clôturer le préavis de deux mois ;

— concernant la perte de loyers soulevée par Mme [W], il la considère infondée : des refus de location pour état dégradé des lieux n’ont pas été produits, pas plus que n’ont été produites des preuves de visites de personnes intéressées : et quand bien même, il aurait fallu rechercher une perte de chance de louer et non une perte certaine,

— concernant les dégradations, il conteste fortement les conclusions que Mme [W] tire de l’état des lieux constaté par le commissaire de justice, ce au-delà des formulations parfois contestables du procès-verbal, qui use un peu trop des « copiés-collés » : elle ne prend pas en compte la notion de vétusté pour asseoir ses prétentions, elle remplace à neuf plutôt que nettoyer ou réparer, elle justifie ses chiffrages sur la base de devis qui paraissent « gonflés »,

— pour toutes ces raisons, il demande que Mme [W] soit déboutée de toutes ses demandes, à l’exception du demi-mois de loyer dû pour le mois de décembre 2023.

— dans l’hypothèse néanmoins où il serait reconnu responsable de dégradations, il ne serait pas opposé à indemniser Mme [W] pour un montant de 2 516.35 euros, en se voyant accorder les plus larges délais pour verser cette somme, compte tenu de sa situation financière.

A titre reconventionnel, il considère que Mme [W] a fait un usage abusif de son droit d’agir, ce dans le but de tenter une remise à neuf de son logement aux frais du défendeur : à titre de dommages et intérêts, il demande la somme de 2 500 euros.

Il demande également la condamnation de la demanderesse aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, au vu du quantum des demandes formulées par la partie adverse, il demande que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire.

L’affaire est mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les modalités de rupture du bail

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois(…) ; le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

En l’espèce, le 17 octobre 2023, M. [Y] a donné congé par téléphone à Mme [W] et sollicité que le préavis ne soit pas de trois mois, mais de deux. La bailleresse a accepté ce congé, qui n’était pas demandé par écrit avec accusé de réception, et a accordé la réduction du préavis tel que sollicité. Elle a confirmé par écrit cet accord en adressant un courriel à son locataire le jour même et en précisant deux points qu’elle ne posait pas comme condition à son accord :

— le logement devra être rendu dans le même état qu’il était à sa prise de possession par le locataire,

— « j’attends de vos nouvelles fin novembre, début décembre pour faire le point de l’avancée de votre déménagement pour pouvoir commencer les visites ».

Il est ainsi clairement indiqué que Mme [W] n’envisageait pas de visites de candidats à la location entre le 17 octobre et la fin novembre/début décembre, et que lorsque M. [Y] lui indique, le 6 décembre, qu’il est disponible pour toute visite, ce dernier respecte le calendrier fixé.

Par conséquent, Mme [W] n’est pas fondé à reprocher à M. [W] de ne pas avoir facilité les visites avant le 6 décembre et n’est pas dans son droit en en faisant une condition à son acceptation du préavis écourté : dans ces conditions, elle sera débouté de sa demande d’une indemnité correspondant au loyer d’un troisième mois de préavis non effectué.

Par contre, M. [Y] reconnaît qu’il n’a pas payé le loyer correspondant à la première quinzaine de décembre 2023 : il sera donc condamné à verser la somme de 450 euros à la demanderesse, que celle-ci réclame de son côté. Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation de M. [Y].

Sur la remise en état du logement

En vertu de :

— l’article 1730 du Code civil, «s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure »,

— l’article 1732 dudit Code, « il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été réalisé à l’entrée dans les lieux : l’état des lieux de sortie n’a pas été contradictoire, le locataire ayant cessé d’y participer au bout de dix minutes, mais il a été conduit par un commissaire de justice, ce qui lui donne une valeur probante. A la lecture des échanges entre les parties contenus dans les dossiers, il apparaît que l’intervention de l’officier ministériel a été décidée unilatéralement par la bailleresse, qui, par conséquent, gardera à sa charge le coût complet de l’opération.

Mme [W] insiste très souvent sur le fait qu’elle a loué à M. [Y] un logement à l’état neuf et que celui-ci se devait de rendre le bien dans le même état neuf. Cette affirmation mérite deux commentaires :

— Mme [W] a acquis la maison du 307, chemin de Poupaille à Plan d’Orgon pour la mettre en location. Cette maison, occupée précédemment, a fait l’objet de travaux de rénovation : les factures produites par la demanderesse ne permettent pas toutes d’affecter les dépenses à ladite maison ou d’identifier les parties rénovées ou remises en état ; toujours est-il que la maison n’était pas neuve dans sa totalité,

— M. [Y], premier locataire du bien rénové, n’était pas tenu à restituer un bien dit à l’état neuf, mais à restituer un bien dit à l’état neuf, soustraction faite de la vétusté survenue durant les huit années d’occupation.

Ce dernier commentaire a son importance car il peut expliquer la raison pour laquelle Mme [W] s’est souvent tournée vers l’achat de meubles ou équipements neufs dès que les meubles ou équipements présents étaient notés sales ou tâchés, alors qu’un nettoyage, une réparation ou une remise en état, moins onéreux, aurait suffi.

Cela étant dit, ces achats sont pour la plupart justifiés par des devis, tous réalisés en décembre 2023. Le logement ayant été reloué le 1er mars 2024, les achats qui en ont résulté ont été effectués entre mi-décembre 2023 et fin février 2024. L’assignation de MM. [Y] ayant été lancée le 6 mars 2024, il est probable que certaines factures d’achat ou travaux réalisés, issues des devis, étaient déjà disponibles. Cette probabilité est devenue certitude lorsque la demanderesse a déposé son dossier à l’audience de renvoi du 26 juin 2025 : cependant, les mêmes devis sont réapparus. Certes, leur production reste admise par la Justice, mais leur valeur probante est évaluée en conséquence.

Sur les désordres constatés

L’état des lieux d’entrée constitue le document de référence : selon lui, tout est en bon état, sauf la terrasse et la climatisation, qui sont en état d’usage.

L’état des lieux de sortie, accompagné de photographies, est beaucoup plus détaillé, même si l’emploi systématique de certaines formules fait perdre de la précision sur l’état réel des choses décrites : il est presque toujours relevé « de multiples salissures, de multiples tâches, de multiples traces et de multiples traces de poussière » et le jaunissement par la nicotine est généralisé. Quoi qu’il en soit, seuls les désordres constatés dans cet état peuvent être pris en considération pour justifier les coûts de remise en état mis en avant par Mme [W].

C’est ainsi que ne seront pas pris en compte les désordres suivants, non évoqués dans l’état des lieux mais objets de devis :

— le terrassement de la cour (déjà déclaré en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux),

— le remplacement d’une porte de service.

Ne seront pas pris en compte les devis de remplacements justifiés uniquement par leur état de saleté ou leur absence d’entretien, alors qu’un nettoyage ou une remise en état aurait suffi, notamment :

— les meubles de cuisine,

— le four et la plaque de cuisson,

— la climatisation,

— l’équipement des WC (sur facture),

— la VMC (sur facture),

— le sèche-serviette.

Sera pris en compte le devis de remise en peinture de la maison, déduction faite du taux de vétusté qui, selon les usages, fixe la durée de vie des peintures et revêtements à 7 ans et au-delà, laisse à la charge du locataire ayant occasionné des dégradations, 10 % du coût de remplacement.

En l’espèce, en garnissant une surface importante des murs d’autocollants divers et nombreux, M. [Y] a participé à la nécessité de repeindre le logement : pour cela, il sera condamné à verser à la propriétaire des lieux 10 % du devis du 21 décembre 2023, à savoir 591.71 euros.

Seront également pris en compte les devis ou factures concernant des dégradations mentionnées dans le constat d’état des lieux qui, pour certaines, sont reconnues par le locataire :

— la réparation ou le remplacement de tuyauterie ou de robinetterie, pour un montant de 654.50 euros TTC,

— les travaux sur placards, parquet, trappe d’accès aux combles, menuiserie PVC pour un montant de 2 184.60 euros TTC,

— le remplacement d’un spot (déclaré manquant dans les WC), pour un montant réellement facturé de 49.99 euros TTC,

— le remplacement du cylindre de la serrure de la porte d’entrée, pour un montant réellement facturé de 496.60 euros TTC,

— le remplacement de la serrure du volet de l’entrée (signalé non verrouillable dans l’état des lieux), pour un montant de 355.11 euros TTC (la main d-œuvre et le déplacement étant regroupés avec ceux estimés pour la porte d’entrée),

— le débarrassage de la cour extérieure et de l’abri de jardin, pour un montant de 500 euros TTC,

— la vidange de la fosse septique, pour un montant réellement facturé de 325 euros TTC,

— la remise au propre des 1 200 m2 du jardin (non évoqué lors de l’entrée dans les lieux, son état d’abandon, attesté par les photographies prises par le commissaire de justice, ne laisse pas de place au doute quant à l’absence permanente d’entretien de la végétation par le locataire), pour un montant réellement facturé de 2 856 euros TTC.

En conclusion, M. [Y] sera condamné à payer à Mme [W] la somme totale de 7 113.51 euros, en dédommagement des travaux ayant pour origine son occupation des lieux, achevée le 15 décembre 2023, déduction faite des 900 euros du dépôt de garantie conservé par Mme [W]. Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation de M. [Y].

Sur la perte de loyers durant les travaux de remise en état.

Le logement a été libéré le 15 décembre 2023 et reloué le 1er mars 2024, aux mêmes conditions financières.

En tenant compte des seuls travaux incombant au propriétaire et lui permettant de relouer la maison avec un loyer identique, comme la remise en peinture ou le terrassement de la cour, il peut être admis qu’un mois aurait été nécessaire pour remettre le bien en location.

En partant de l’hypothèse que le mois et demi supplémentaire d’inoccupation aurait été dû aux travaux supplémentaires exigés par les désordres occasionnés par M . [Y], il faut estimer la perte de chance de trouver un nouveau locataire que la propriétaire a subie.

La période concernée, allant du 15 janvier au 1er mars 2024, étant peu favorable aux changements de résidence, la perte de chance sera estimée à 30 %, mettant ainsi une perte de loyer à la charge de M. [Y] d’un montant de 405 euros, qu’il devra indemniser à Mme [W].

Sur les demandes respectives de dommages etr intérêts

Mme [W] invoque la résistance abusive de son adversaire sous prétexte qu’il n’adhère pas à ses demandes et qu’il a rejeté un règlement du contentieux à l’amiable, en produisant un courrier de son conseil à M. [Y] en date du 2 février 2024.

En réalité, ledit courrier ressemble plus à une mise en demeure qui ne dit pas son nom qu’à une proposition de compromis et le fait d’être en désaccord avec les prétentions de la partie adverse ne constitue pas une résistance abusive, mais une simple défense de ses intérêts.

Mme [W] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

M. [Y], quant à lui, invoque le caractère abusif de la procédure lancée par son adversaire : en soutenant cette position, il semble confondre l’abus, selon lui, des sommes demandées avec l’abus du droit d’agir de Mme [W], qui constitue le droit élémentaire de tout justiciable.

M. [Y] sera donc débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les modalités de paiement des sommes dues par le défendeur

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital (…) ».

En l’espèce, la situation financière de M. [Y] pourrait être mise en difficulté s’il était condamné à payer sa dette d’une seule traite, sachant qu’il doit assumer la charge de son nouveau logement. Par conséquent, dans l’intérêt des parties, y compris dans celui de la créancière, qui aspire à recouvrer ce qui lui est dû, il sera accordé au débiteur un échelonnement du remboursement de sa dette sur 24 mois, à raison de 340 euros en capital par mois pendant 23 mois et de 148.51 euros en solde de capital pour le 24ème mois, cette dernière échéance regroupant le cumul de tous les intérêts calculés mois par mois sur le capital restant dû.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [Y] sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer à la partie adverse une somme compensant, à hauteur de 2 000 euros, les frais engagés par celle-ci pour la défense de ses droits, ce en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire du présent jugement

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, l’intransigeance des positions respectives et le quantum des demandes formulées par Mme [W], même réduit par le présent jugement, incitent à laisser aux parties de la sérénité pour envisager l’évolution du dossier.

Dans ce contexte, la présente décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PREND ACTE du désistement des demandes de Mme [P] [W] à l’encontre de M. [U] [Y],

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à Mme [P] [W] la somme de 450 euros, en paiement d’un arriéré de loyer, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024,

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à Mme [P] [W] la somme de 7 113.51 euros, à titre de dédommagement pour remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024,

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à Mme [P] [W] la somme de 405 euros, à titre de dédommagement pour perte de chance de percevoir des loyers, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024,

DIT que M. [S] [Y] pourra s’acquitter de sa dette globale de 7 968.51 euros par 23 versements mensuels de 340 euros en capital et par un 24ème versement regroupant le solde du principal et les intérêts moratoires calculés mois par mois depuis le 15 mars 2024 sur le capital restant dû,

DIT que les 24 versements devront s’effectuer le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du deuxième mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit nécessaire que Mme [P] [W] mette M. [S] [Y] en demeure de payer ladite mensualité,

DEBOUTE Mme [P] [W] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE M. [S] [Y] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Y] à verser à Mme [P] [W] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Y] aux dépens de l’instance,

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT