5AE Minute N°

N° RG 25/00514 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 FEVRIER 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Z] [C]

DEMANDERESSE

Madame [A] [F]

née le 30 Mai 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1], représentée par Madame [P] [E] mandataire judiciaire à la protection des majeurs ès qualité de tutrice demeurant [Adresse 2] ;

Représentée par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [V] [W]

née le 04 Juillet 1974 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [W], ès qualité de caution

née le 17 Août 1952 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [O] [W], ès qualité de caution

né le 17 Mars 1950 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 4]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 DECEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 FEVRIER 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 1er juillet 2020, Madame [A] [F], placée sous le régime de la tutelle depuis le 6 novembre 1985, et représentée par sa tutrice, a donné à bail à Madame [V] [W] une maison d’habitation située à [Localité 5] ([Localité 6]), [Adresse 5], pour un loyer mensuel alors fixé à 595€. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 8 juillet 2020.

Suivant actes du 5 juin 2020, Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] se sont portés caution de Madame [V] [W] pour garantir le paiement de toutes sommes dont cette dernière ne serait pas redevable.

Par ordonnance de référé du 20 octobre 2023, il a été constaté que le bail avait été résilié en date du 13 février 2023, et l’expulsion de Madame [V] [W] a été prononcée; Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] ont été solidairement condamnés à payer à Madame [A] [F] la somme de 5 635,52€ représentant les loyers et indemnités d’occupation échus à la date du 21 septembre 2023, de même qu’une provision sur l’indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 610,31€.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, un procès-verbal de reprise de locaux abandonnés a été dressé à l’encontre de Madame [V] [W] ; un état des lieux de sortie a ensuite été établi par commissaire de justice le 9 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 25 août 2025, Madame [A] [F], représentée par sa tutrice, a fait assigner Madame [V] [W], Monsieur [O] [W], et Madame [X] [W], à comparaître devant le présente juridiction pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— impayé locatif et taxe ordures ménagères : 868,73 €,

— réparations locatives : 5 502,10 €,

—  1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a également réclamé à Madame [V] [W] la moitié du coût de l’état des lieux de sortie : 188,20 €

Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] ont été cités à leur personne ; ils n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience du 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement d’arriérés de loyers et charges

L’ordonnance de référé du 20 octobre 2023 a prononcé la condamnation de Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] au paiement des arriérés de loyers arrêtés incluant l’échéance de septembre 2023, et une provision sur le montant des indemnités d’occupation, d’un montant mensuel de 610,31 € applicable jusqu’à libération des lieux.

La demanderesse n’apporte aucun élément pour augmenter le montant de cette indemnité dans le cadre de la présente instance ainsi qu’il est pourtant appliqué dans le décompte de l’agence [Adresse 6] (pièce 13).

La somme due au titre des indemnités d’occupation, qu’il convient de fixer comme en référé à 610,31 €, suivant une dette de loyers et indemnités d’occupation de 5635,32 € au 21 septembre 2023 telle qu’elle a été fixée dans l’ordonnance de référé sans être remise en cause dans le cadre de la présente instance, est alors, toujours selon le même décompte, purgée par le versement de 7788,07 €, en ce compris la somme due au titre des frais irrépétibles de l’instance en référé, et laisse même un solde positif à l’égard des défendeurs à hauteur de 174,23 €, qui, après imputation de la taxe sur les ordures ménagères de 101 €, doit être ramené à 73,23 €.

Sur les demandes afférentes aux réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de treize années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 8 juillet 2020 démontre que le logement loué était en bon état général, avec toutefois la présence d’auréoles au plafond d’une chambre, de fissures et rayures, et de dégradations mineures.

Le constat d’état des lieux de sortie démontre en revanche que les lieux ont été laissés par Madame [V] [W] en mauvais état, et comportant encore du mobilier et des appareils électro-ménagers laissés sur place. D’une manière générale, il est établi que l’ensemble du logement a été laissé très sale, avec des dégradations importantes : ainsi, des poignées de porte manquent, des portes sont détériorées, une porte de placard est manquante, le fil téléphonique a été arraché, le jardin n’a pas été entretenu. Par ailleurs, les tapisseries ont été laissées dans un état qui suppose la nécessité d’une réfection totale.

Compte tenu de ces constatations, Madame [A] [F] est fondée à solliciter le paiement des sommes suivantes :

— coût de la remise en état des peintures et tapisseries, suivant partie du devis du 9 mai 2024 de Monsieur [K] [L] pour un montant de 2 874,72 €, auquel il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 60 % prenant en compte d’une part la durée d’occupation des lieux, mais aussi l’état initial de ces éléments : 1 149,89 €

— coût de la remise en état des sols : 3 827 € selon le même devis, auquel il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20 %, faute de démonstration de la nécessité de procéder à leur remplacement pur et simple par du PVC, comme indiqué dans l’assignation : 3 061,60 €

— frais d’entretien de la chaudière : 94 €.

A noter que si Madame [A] [F] fait état, dans son assignation, du coût d’enlèvement des encombrants à hauteur de 1 000 € et du nettoyage pour 400 €, ces sommes n’ont pas été intégrées dans le calcul global de la somme réclamée au titre des réparations locatives, et qu’elles ne peuvent donc pas être prises en compte sous peine de devoir statuer ultra petita.

Au total le montant des réparations locatives imputables à Madame [V] [W] est par conséquent de 4 305,49 € ; de cette somme il convient de déduire celle de 595 € versée à titre de dépôt de garantie, qui sera conservée par Madame [A] [F], ainsi que le reliquat du solde positif du paiement des loyers et charges fixé ci-dessus à 73,23 €. En conséquence, Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] seront solidairement condamnés à verser à Madame [A] [F] la somme de 3 637,26 €.

Par ailleurs, conformément à l’article 3-2, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, Madame [A] [F] n’est pas fondée à réclamer la condamnation de Madame [V] [W] au paiement de la moitié de l’état des lieux sans avoir, préalablement au recours au commissaire de justice, tenté de l’établir par voie amiable.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Tenus in solidum aux dépens, Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] devront en outre, par équité, verser à Madame [A] [F] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] à payer à Madame [A] [F], représentée par sa tutrice, la somme de 3 637,26 € (trois mille six cent trente-sept euros, vingt-six centimes) au titre du solde de la dette locative (loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives), et des frais irrépétibles liés à la procédure de référé  ;

AUTORISE Madame [A] [F] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] à payer à Madame [A] [F] une indemnité de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [A] [F] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [W], Monsieur [O] [W] et Madame [X] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE