Juge des loyers commerciaux

[U] [Y]

, [D] [M] épouse [Y]

c/

S.A.R.L. CAR 2000

Grosse et copie délivrées

le

à M^e MAS (LILLE)

à service des expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/01645 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IS2D

Minute: 453 /2025

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

(EXPERTISE)

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y] né le 05 Janvier 1946 à BOLVALINO (ITALIE), demeurant 59 rue de Vimy – 62680 MERICOURT

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

Madame [D] [M] épouse [Y] née le 15 Mars 1951 à SALLAUMINES (PAS-DE-CALAIS), demeurant 56 rue de Vimy – 62680 MERICOURT

non comparante

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CAR 2000, RCS d’Arras 429 228 182, dont le siège social est sis 39 rue Corneille – 62740 FOUQUIERES-LES-LENS

représentée par M^e Jean-françois PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : RAMEE Christine, vice-présidente, statuant à juge unique, en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du tribunal judiciaire de BETHUNE ;

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Septembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 19 Septembre 2025.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2001, M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M], ont donné à bail commercial à la société CAR 2000 un ensemble immobilier à usage de hangar sur un terrain d’une contenance de 31a52ca, sis 39 rue Corneille Desruelles à Fouquières les Lens (62740).

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er mars 2001 pour s’achever le 28 février 2010, moyennant un loyer annuel de 48 000,00 francs hors taxes. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extra-judiciaire du 26 août 2009, M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] ont notifié à leur locataire un congé à effet au 28 février 2010 comportant offre de renouvellement moyennant le même loyer annuel à compter du 01 mars 2010.

A défaut d’action des parties, le bail s’est tacitement prolongé à compter du 1er mars 2010.

A compter du 1er mars 2019, à défaut de congé donné par le bailleur ou de demande de renouvellement formée par le locataire, le bail s’est poursuivi par l’effet de la tacite prolongation.

Par acte extra-judiciaire du 29 mars 2022, M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] ont notifié à leur locataire un congé à effet au 30 septembre 2022 comportant offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 25 000,00 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2022.

M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] ont ensuite notifié à la société CAR 2000 un mémoire préalable suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée le 8 août 2024, au terme duquel ils ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 25 000,00 euros HT, TVA en sus, à compter de la date de prise d’effet du congé délivré à savoir du 1er octobre 2022 jusqu’à la notification du présent mémoire, outre :

— la fixation du loyer du bail renouvelé à 29 000,00 euros HT, TVA en sus, à compter de la date de la présente notification,

— subsidiairement, la désignation d’un expert avec mission de fournir au juge des loyers commerciaux tous éléments d’information lui permettant de fixer la valeur locative au sens des articles L 145-33 du code de commerce et 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953,

— dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, la condamnation de la société CAR 2000 au paiement d’un loyer annuel provisionnel de 29 000,00 HT,

— en toute hypothèse, la condamnation de la société CAR 2000 au paiement d’une somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société CAR 2000 aux frais et dépens.

Suivant acte délivré par commissaire de justice le 23 avril 2025, M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] ont assigné la société CAR 2000 aux mêmes fins.

L’affaire a initialement été évoquée à l’audience du 03 juin 2025, et, après plusieurs renvois sollicités par les parties pour mise en état du dossier, elle a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2025.

M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] sont représentés par leur conseil, qui sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] rappellent que le plafonnement du loyer ne s’applique pas, le bail s’étant poursuivi plus de 12 années tacitement entre les parties.

Ils soulignent que les lieux se composent d’une partie bâtie, d’une superficie d’environ 130 m2 et d’une partie « parking » exploitée, non bâtie, d’une superficie de 3 033 m2, destinés à l’exploitation d’un commerce de garagiste.

S’appuyant sur un rapport d’expertise de M. [K] [P], daté du 18 juin 2024, ils ajoutent que l’immeuble est situé dans une zone commerciale ou industrielle composée de 59 entreprises, bénéficiant du dynamisme de la communauté d’agglomération de Lens-Liévin.

Ils proposent de retenir un prix au m2 de 45 euros pour le bâtiment et de 7 euros pour la surface extérieure, soit 25 000 €/ an HT et HC à compter du 1er octobre 2022 et 29 000 €/ an HT et HC à compter de la date de notification de leur mémoire.

La société CAR 2000 est représentée par son conseil, qui reprend les conclusions de son mémoire en défense, notifié le 5 septembre 2025, aux termes duquel elle demande à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 10 797,90 euros par an ainsi que la condamnation de M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] à lui payer la somme de 4 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’ensemble du bâtiment est vétuste et recouvert d’une toiture amiante fuyante et que l’amélioration évoquée des facteurs locaux de commercialité est très artificielle, ne correspondant pas à la réalité économique locale ou à son activité.

Elle estime ainsi que les conditions de déplafonnement du loyer ne sont pas réunies, s’agissant des facteurs de commercialité, et rappelle qu’une évaluation de l’immeuble est intervenue suivant arrêt de la Cour d’appel de Douai, chambre des expropriations, le 19 mars 2004, suite à la non réalisation d’un compromis de vente entre les parties, la commune de Fouquières les Lens ayant exercé un droit de préemption. Elle ajoute avoir notifié aux bailleurs la vétusté de de la toiture et de l’installation électrique, soulignant que le bâtiment consiste en un simple hangar non chauffé et non équipé.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Aux termes de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Enfin, l’article R145-30 du code de commerce dispose que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce le bail consenti suivant acte du 1er mars 2001 pour une durée de neuf années s’est prolongé jusqu’au 28 février 2010, date à laquelle il y a été mis fin par l’effet du congé signifié le 26 août 2009, il s’est par la suite renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er mars 2010. Un nouveau congé a été signifié le 29 mars 2022, offrant un renouvellement à compter du 1er octobre 2022 en sorte que la règle du plafonnement posée par l’article L 145-34 précité n’est pas applicable au loyer du bail renouvelé.

Il apparaît toutefois que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée.

Les frais de consignation seront mis à la charge de M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M], demandeurs à l’action.

Sur la demande de fixation d’un loyer provisionnel

Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

L’article R145-8 du code de commerce dispose que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Ainsi, au regard des éléments du dossier, notamment des rapports de M. [N] et M. [P], et du procès-verbal de constat du 15 mai 2025, dressé par Me [B], commissaire de justice, il convient de fixer un loyer provisionnel durant la mesure d’instruction à la somme de 25 000 euros HT et HC par an, les autres clauses du bail étant inchangées, et ce à compter du 1er octobre 2022, date du renouvellement.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes présentées et de réserver les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

Avant dire droit sur la demande de réduction présentée et le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2024

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder, Monsieur [C] [W], 4 place du Général de Gaulle à ORCHIES (59310) avec la faculté de s’adjoindre tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de :

— visiter et décrire les lieux loués,

— indiquer s’il s’est produit depuis la conclusion du bail une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature notamment à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce.

— déterminer et apprécier notamment pour ce faire :

* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée

dont le calcul sera détaillé ;

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la

nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des

obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

* les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ;

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter

l’emplacement ;

° l’évolution du secteur ;

— préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

— fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Désigne le juge en charge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Béthune pour suivre l’exécution de cette mesure d’expertise ;

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et qu’il devra commencer sa mission dès que la consignation sera intervenue ;

Dit que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

Fixe à 2.000 euros le montant de la provision que M. [U] [Y] et Mme [D] [Y] née [M] devront consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 23 décembre 2025 étant précisé que :

— la charge définitive de la rémunération de l’expert incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens,

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque, (sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime), l’affaire pourra être rappelée à l’audience et l’instance poursuivie sans que l’expertise ait été réalisée, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de six semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et Dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport avant le 30 juin 2026, sauf prorogation dûment accordée, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie avec sa demande de rémunération ;

Rappelle qu’en application de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties et à leurs avocats par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

Dit qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

Rappelle qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge ;

Rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 276 du code de procédure civile modifiées par l’article 38 du décret n°2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

“Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge”,

“Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties”,

“L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Rappelle qu’en application de l’article 284-1 du code de procédure civile, s’il en fait la demande, une copie de la décision rendue au vu de son avis peut être remise ou adressée par le greffier à l’expert ;

Sur le loyer provisionnel

Fixe le montant du loyer provisionnel du bail renouvelé dû par la SARL PIJICI durant l’instance à la somme mensuelle de 2 083,33 euros HT, soit 25 000 euros HT et HC par an, taxe foncière déduite, à la charge du locataire, payable selon les modalités prévues par le bail initial, et ce à compter du 1er octobre 2022 ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes présentées et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier La Juge des loyers commerciaux