MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Février 2026

DOSSIER : N° RG 21/02774 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FRCL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame BILLAULT Caroline, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :

GRANSAGNE Marine, lors de l’audience

MORIN--LARRIEUX Anaïs, lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [X] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

M. [U] [Q]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substitué par M^e Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

Mme [J] [M] épouse [Q],

demeurant [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

Le

à M^e Philippe BROTTIER

Copie certifiée conforme

délivrée

Le

à M^e Philippe BROTTIER

à M^e Frédérique PASCOT

représentée par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substitué par M^e Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 05 DECEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DOSSIER N° : N° RG 21/02774 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FRCL Page

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [X] [H] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 1] et voisine de Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [M] épouse [Q] qui sont propriétaires de la maison située au numéro [Adresse 5] de la même rue.

Un différend est né entre les parties quant au réhaussement d’un muret et la construction d’une terrasse par Monsieur et Madame [Q].

Malgré plusieurs tentatives de conciliation les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par jugement avant dire droit du 06 janvier 2023, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, le tribunal judiciaire de Poitiers a ordonné une expertise aux frais avancés de Madame [X] [H], aux fins de proposer une délimitation des parcelles CK n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ainsi que la parcelle CK n° [Cadastre 3] en sa partie privative et jouxtant lesdites parcelles et de déterminer le caractère privatif ou mitoyen du mur ayant fait l’objet de rehaussement désignant pour ce faire Monsieur [A] [D] remplacé par Madame [Z] [T].

Par arrêt du 21 janvier 2025 la Cour d’appel de [Localité 2] a confirmé ce jugement.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 janvier 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2025.

En demande, Madame [X] [H], représentée par son conseil, sollicite de :

— homologuer les conclusions du rapport de bornage judiciaire du 24 janvier 2024,

— ordonner l’implantation des bornes aux frais partagés des parties selon une ligne définie par les points B et C figurant sur le plan établi par l’expert et annexé au rapport.

A titre principal,

— ordonner que Monsieur et Madame [Q] procèdent à la déconstruction du mur sous astreinte non comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter du jugement,

A titre subsidiaire,

— si par impossible le tribunal ne faisait pas droit à l’homologation du rapport, il ordonnera la déconstruction du mur et la remise en état du terrain sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— si le tribunal s’estimait incompétent pour statuer sur les demandes de remise en état de construction, renvoyer les parties de ce chef devant le tribunal judiciaire,

En toutes hypothèses,

— débouter Monsieur et Madame [Q] de toutes leurs demandes contraires,

— les condamner à régler à Madame [H] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendraient les frais d’expertise.

Madame [H] sollicite l’homologation du rapport d’expertise judiciaire et fait valoir que la délimitation proposée est conforme aux actes notariés et accord des parties.

Au soutien de sa demande de destruction sous astreinte du muret, elle se fonde sur les conclusions de l’expert qui précisent que le mur empiète sur la portion privative.

En défense, Monsieur et Madame [Q] représentés par leur conseil demandent au tribunal de :

— dire et juger Madame [X] [H] irrecevable et, à tout le moins, mal fondée en ses demandes et l’en débouter,

— condamner Madame [X] [H] à verser à Monsieur et Madame [Q] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils critiquent le rapport d’expertise en ce qu’il considère que la parcelle cadastrée CK n°[Cadastre 3] ne fait pas partie d’une copropriété.

Ils soutiennent qu’il est impossible d’implanter des bornes au sein d’une seule et même parcelle qui constitue une partie commune même affectée à la jouissance privative de deux copropriétaires distincts.

Ils contestent le caractère mitoyen du mur litigieux faisant valoir que l’ancien plan de masse utilisé par l’expert judiciaire est très imprécis et établi à l’époque où le mur n’existait pas. Enfin ils rappellent que s’agissant d’un mur de soutènement, il ne peut pas être mitoyen.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 février 2026 prorogée au 13 février 2026.

MOTIFS :

— Sur l’homologation du rapport d’expertise judiciaire :

L’article 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.

La Cour d’appel de [Localité 2] a rappelé dans son arrêt du 21 janvier 2025 qu’est recevable l’action en bornage de deux fonds contigus dont l’un appartient privativement au demandeur et l’autre est indivis entre lui et d’autres personnes.

En l’espèce, les parcelles litigieuses cadastrées section CK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ont appartenu à l’origine à la SCI de ROCHEREUIL comme dépendant d’un ensemble immobilier. L’état descriptif de division de 1967 désigne un groupe d’habitations divisé en 35 lots comprenant chacun une parcelle de terrain et le pavillon édifié ainsi qu’une fraction indivise sur le terrain commun.

À la dissolution de la SCI de ROCHEREUIL, chacun des titulaires de droits dans la SCI s’est vu affecter la propriété privative des pavillons édifiés ainsi qu’une part indivise du sol des parcelles affectées à l’usage collectif du groupe d’habitations comprenant le sol.

Il résulte de l’acte notarié du 23 février 2007 que Madame [X] [H] a acquis une maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section CK n° [Cadastre 1] pour une contenance de 1a64ca outre les 256/10000èmes du terrain indivis affecté à l’usage collectif du groupe d’habitations cadastré section CK n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Il est expressément précisé que « la maison ci-dessus désignée bénéficie de la jouissance privative d’une partie de la parcelle cadastrée CK n° [Cadastre 3] formant ainsi le jardin de la maison.

Cette situation de fait existant depuis plus de 30 ans résulte d’un accord entre les propriétaires initiaux du groupe d’habitations pour procéder à un découpage des espaces verts et partie communes en vue de l’attribution à chacun des parcelles privatives approuvé lors d’une assemblée générale de l’association syndicale des propriétaires du 17 novembre 1969 et ratifié par une assemblée du 14 octobre 1971.

En raison d’un avis défavorable de la direction départementale de l’équipement rendu le 11 février 1974, sur le nouveau parcellaire approuvé par les propriétaires, les actes constatant l’attribution privative des parcelles indivises entre les propriétaires du groupe d’habitations n’ont pas été établis ».

Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [M] épouse [Q] sont propriétaires d’une maison d’habitation construite sur la parcelle cadastrée section CK n° [Cadastre 2] d’une contenance de 1a64ca outre les 250/10000èmes des parties communes cadastrées section CK n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] pour l’avoir acquise aux termes d’un acte de vente du 28 septembre 2016.

Il est également précisé que « la maison ci-dessus désignée bénéficie de la jouissance exclusive d’une partie de la parcelle cadastrée CK n° [Cadastre 3] dans le prolongement de la parcelle n° [Cadastre 2], objet de la vente, formant ainsi le jardin de la maison.

Cette situation de fait existant depuis plus de 30 ans résulte d’un accord entre les propriétaires initiaux du groupe d’habitations pour procéder à un découpage des espaces verts et partie communes en vue de l’attribution à chacun des parcelles privatives.

En raison d’un avis défavorable de la direction départementale de l’équipement sur le nouveau parcellaire approuvé par les propriétaires, les actes constatant l’attribution privative des parcelles indivises entre les propriétaires du groupe d’habitations n’ont pas été établis ».

Ainsi, les titres de propriété respectifs mentionnent un groupe d’habitations et non une copropriété, l’acte de partage de la SCI ne fait pas mention de lots de copropriété mais bien de pleine propriété du sol et des constructions ainsi qu’une fraction indivise sur le terrain commun de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer qu’il s’agit d’une copropriété.

S’agissant de définir la limite d’utilisation privative de la parcelle cadastrée CK n° [Cadastre 3] objet du litige, dans les faits, les propriétaires se sont attribués la jouissance privative d’une partie de celle-ci la divisant au profit des quatre propriétés. Chaque propriétaire a clôturé sa propriété en incluant une partie de la parcelle cadastrée section CK n°[Cadastre 3] et en assurant seul l’entretien de telle sorte que chacun se comporte comme le véritable propriétaire de celle-ci depuis plus de 30 ans. En effet, aux termes d’une assemblée générale du 17 novembre 1969, les propriétaires initiaux du groupe d’habitations se sont mis d’accord pour procéder à un découpage des espaces verts et des parties communes en vue de l’attribution à chacun des parcelles privatives. Les actes constatant l’attribution privative des parcelles indivises entre les propriétaires du groupe d’habitations n’ont pas été établis.

Au vu du plan de masse établi par Monsieur [F] le 17 novembre 1970 dans le cadre de cet accord, l’expert judiciaire indique que :

— ce plan fait mention de côtes le long de la rue,

— les côtes mentionnées ont été contrôlées par rapport au relevé des lieux,

— le prolongement du mur entre les lots 11 et 12 permet de bien localiser la limite. La distance entre ce point et l’angle sud du lot 10 est de 10,45 m, ce qui est cohérent avec les cotes indiquées sur le plan à savoir 5,75 + 7,72 = 15,47m,

— l’application des 7,65 m depuis deux même points et des 7,80 m depuis l’angle du pilier Nord du lot 13 présente un écart de 16 cm. Afin de respecter au mieux le plan, il convient de répartir l’écart entre les 2 cotes.

Ce qui amène l’expert a proposé de définir la limite suivant une ligne partant du point C (situé au milieu des reports des côtes du plan de M. [F] – points 1 et 2) à un point B situé à l’angle des parcelles privatives.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contredire l’accord intervenu en 1971 définissant un découpage des espaces verts et des parties communes, les côtes portées sur le plan de M. [F] ainsi que les différents éléments retrouvés dans les titres de propriété de chacune des parties.

Dès lors, il convient de retenir que la limite d’utilisation privative de la parcelle cadastrée CK n° [Cadastre 3] entre Madame [H] et les Époux [Q] se situe suivant une limite partant du point C à un point B tel que proposé par l’expert judiciaire.

— Sur la demande de démolition du muret sous astreinte :

La nature immobilière de cette prétention s’analyse en une exception d’incompétence au profit du Tribunal judiciaire statuant en procédure écrite par application de l’article R211-3-26 du code de l’organisation judiciaire.

Il s’ensuit que la juridiction saisie n’est pas compétente pour statuer sur la demande de démolition.

— Sur les demandes accessoires :

Au regard de la nature de l’affaire, les dépens, seront supportés pour moitié par chacune des parties.

L’action étant d’une égale utilité aux parties, en permettant de procéder à une délimitation qui n’avait jamais été faite, il convient d’écarter toute application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la limite d’utilisation privative de la parcelle cadastrée CK n° [Cadastre 3] entre Madame [X] [H] et Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [M] épouse [Q] suivant une ligne partant du point C à un point B figurant sur le plan annexé au rapport de l’expert judiciaire,

SE DÉCLARE incompétent pour connaître de la demande de démolition du muret au profit du Tribunal judiciaire de Poitiers statuant sous la forme de la procédure écrite,

DIT que les dépens, seront supportés pour moitié par chacune des parties,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’à l’expiration du délai d’appel et faute d’exercer ce recours, le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe à cette juridiction avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,