PREMIERE CHAMBRE

03 Décembre 2024

N° RG 24/00185 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NQZN

Code NAC : 71F

[Z] [U]

C/

S.D.C. [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 octobre 2024 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U], née le 13 août 1982 à [Localité 7] (95), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas BOUYER, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole Monsieur [J] [B] demeurant [Adresse 1]

défaillant

— -==o0§0o==--

Mme [Z] [U] est propriétaire d’un appartement, d’une cave, d’un grenier, d’un local à vélo et d’un WC (lots n°5, 8, 12, 18 et 23) dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 22 décembre 2023, Mme [Z] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (SDC [Adresse 8]), représenté par son syndic bénévole M. [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Elle demande au tribunal d’annuler les assemblées générales des copropriétaires du 24 avril 2023 et du 14 avril 223.

A titre subsidiaire, elle demande l’annulation :

— des résolutions relatives à la réalisation des travaux, l’approbation des comptes pour l’année 2022 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2023 de l’assemblée générale du 24 avril 2023

— des résolutions relatives à la réalisation des travaux de couverture de l’assemblée générale du 14 octobre 2023.

Elle sollicite enfin la condamnation du SDC [Adresse 8] aux dépens, et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes principales, Mme [U] fait valoir que :

— les convocations aux assemblées générales ne comport aient pas les devis, le grand livre du relevé général des dépenses et des factures ;

— les feuilles de présence n’ont pas été établies ;

— des questions différentes ont fait l’objet d’un même vote ;

— le décompte des votes n’est pas rapporté dans le procès-verbal.

A l’appui de ses demandes subsidiaires elle soutient que :

— La résolution relative aux travaux de couverture votée le 24 avril 2023 n’a pas fait l’objet d’une communication préalable de plusieurs devis ;

— La résolution relative à l’approbation des comptes de 2023 n’a pas fait l’objet d’une communication préalable d’un relevé général des dépenses et factures ;

— Le budget prévisionnel pour l’année 2023 n’a pas été déterminé, et le budget 2024 n’a pas été mis au vote ;

— La résolution relative aux travaux de couverture votée le 14 octobre 2023 n’a pas fait l’objet de devis préalable et d’une mise en concurrence, elle couvre en outre des travaux sur les parties privatives.

Régulièrement assigné, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 6] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 12 septembre a fixé les plaidoiries au 15 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur les demandes d’annulation des l’assemblées générales des 24 avril 2023 et 14 octobre 2023

* Sur la recevabilité de la demande en annulation des assemblées générales

Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions ayant pour obliger de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant étant une condition d’application de la règle de droit de l’article 42, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (Civ. 3ème, 9 février 217, n°15-26.908).

— Assemblée générale du 24 avril 2023

Mme [U] était absente lors de cette assemblée générale. Elle soutient en outre que le procès-verbal ne lui a jamais été notifié par le syndic, et lui a simplement été communiqué lors de la tentative de conciliation du 11 août 2023.

En conséquence, elle est bien recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 24 avril 2023.

— Assemblée générale du 14 octobre 2023

Mme [U] était présente lors de cette assemblée générale. En l’espèce, même s’il n’est pas possible, en l’absence de décompte des votes, de déterminer avec certitude à quelles résolutions la demanderesse s’est opposée, il résulte de la lecture du procès-verbal et des déclarations de la demanderesse que :

Certaines résolutions ont été votées à l’unanimité

Mme [U] a voté en faveur de certaines résolutions, notamment les travaux de peinture.

En conséquence, Mme [U] ne peut être considérée comme un copropriétaire opposant ou défaillant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et elle est irrecevable à demander l’annulation de l’assemblée générale du 14 octobre 2023 en son entier. Elle dispose toutefois la faculté de solliciter l’annulation des décisions auxquelles elle s’est opposée.

* Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 avril 2023

— Sur l’absence de feuille de présence et les irrégularités du procès-verbal.

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé, présent physiquement ou représenté, avec indication du nom du mandataire. La feuille de présence indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose. Elle est émargée et certifiée exacte par le président de séance.

En application de l’article 17 du même décret, le procès-verbal des décisions de chaque assemblée comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

L’article 17-1 du même décret prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2023 comporte uniquement les deux mentions « il a été soumis au vote et décidé à l’unanimité des copropriétaires présents du bâtiment A : » et « il a été soumis au vote et décidé à l’unanimité des copropriétaires présents : », suivies de l’indication des points de l’ordre du jour ainsi votés.

Mme [U], qui était absente lors de l’assemblée générale, allègue qu’une telle feuille de présence n’a pas été établie. Aucune feuille de présence n’est effectivement versée aux débats permettant d’établir les tantièmes des copropriétaires. Toutefois le procès-verbal mentionne clairement que l’ensemble des copropriétaires, à l’exception de la demanderesse, étaient présents et que les votes ont eu lieu à l’unanimité. Il est aisé d’en déduire (i) d’une part que les copropriétaires présents ont tous voté en faveur des résolutions et (ii) d’autre part que seule la demanderesse qui était défaillante n’a pas participé au vote.

L’ensemble des résolutions ayant été adoptées à l’unanimité des présents, et dès lors que les règles de vote de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquaient (à la majorité des copropriétaires présents), le compte rendu permet, en dépit des irrégularités constatées, de contrôler les énonciations du procès-verbal et la régularité des votes.

— Sur le vote bloqué

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit par ailleurs que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes doit en principe être séparé.

L’assemblée générale a donc l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour. Néanmoins, le compte rendu versé aux débats distingue chacun des points de l’ordre du jour, qui sont présentés sous la forme de tirets, et il n’est pas démontré par Mme [U], qui était absente lors de cette réunion, qu’un seul vote a eu lieu pour l’ensemble des points.

— Sur la désignation du président et du secrétaire de séance

Finalement, Mme [U] soulève l’irrégularité de la désignation de M. [B] comme président et secrétaire de séance, dès lors qu’il n’aurait pas dû se désigner lui-même mais soumettre cette élection au vote de l’assemblée.

Le compte-rendu indique " [B] [J] a été désigné président et secrétaire de séance à l’unanimité « . L’usage de la formulation » désigné « plutôt qu' » élu " ne laisse cependant pas de doute sur la réalité de la tenue d’un vote de l’assemblée sur ce point.

Les irrégularités constatées ne sont pas en conséquence une cause suffisante pour l’annulation de l’assemblée générale et Mme [U] sera déboutée de sa demande d’annulation de l’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générales relatives à la réalisation des travaux, l’approbation des comptes pour l’année 2022 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2023 de l’assemblée générale du 24 avril 2023

En application de l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967, les informations essentielles à la réalisation des travaux doivent être fournies aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour lors de la convocation. Il s’agit notamment des informations suivantes : nom de l’entreprise, montant du devis et nature exacte des travaux.

En l’espèce, la convocation du 23 mars 2023 produite par Mme [U] mentionne uniquement « vote des travaux de la toiture du bâtiment A » et ne comporte pas de devis en annexe.

L’absence de devis et d’information sur ce point de l’ordre du jour entraîne en conséquence la nullité de la résolution correspondante de l’assemblée générale du 24 avril 2024, en l’espèce « le choix du prestataire en charge de la réparation de la toiture, l’assemblée générale décide d’accepter le devis présenté de 43 950 euros TTC » ainsi que les résolutions subséquentes relatives aux modalités de paiement de ces travaux et la répartition des acomptes entre les copropriétaires. Il convient donc de prononcer la nullité de ces résolutions.

En application de l’article 11 1° du même décret, les documents nécessaires à l’approbation des comptes (nullité limitée aux décision concernée par l’omission de ces documents) doivent également être communiqués avec l’ordre du jour. Cette communication vise à mettre les copropriétaires en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété. L’état financier (état des créances et des dettes et situation de trésorerie) et le compte de gestion générale (charges et produits de l’exercice avec compte de gestion pour opérations courante, le compte de gestion pour travaux, et opérations exceptionnelles) doivent notamment être communiqués.

En application de l’article 41-10 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des petites copropriétés n’est pas tenu à une comptabilité en partie double, ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

En application de l’article 18-1 d la même loi, les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à leur disposition par le syndic pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci.

En l’espèce, les tableaux suivants ont été annexés à la convocation de Mme [U] : « bilan année 2021 », « charges réelles 2022 » et « provisions 2023 ». Il s’agit en réalité d’un relevé des dépenses de la copropriété avec l’indication du décompte individuel pour Mme [U]. Cependant, les frais relatifs au fonctionnement de la copropriété sont clairement identifiés et l’obligation de tenir une comptabilité en partie double ne s’applique pas à cette copropriété comportant moins de cinq lots à usage de logement, le syndicat étant autorisé à présenter une comptabilité d’engagement. Par ailleurs, Mme [U] indique ne pas avoir eu accès aux documents justificatifs mais ne justifie pas avoir réclamé cet accès.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution approuvant les comptes de l’année 2022.

En application de l’article 14-1 de la loi de 1965, le budget provisionnel voté en assemblée général couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

S’agissant du budget provisionnel de l’année 2023, le document fourni en annexe de la convocation comprend le premier appel de fond des travaux de toiture. Or, le budget prévisionnel ne comprend que les dépenses courantes et ne couvre pas les travaux d’entretien de l’immeuble. En conséquence, les coûts et la répartition des coûts correspondant à la réparation de la toiture doivent faire l’objet d’un compte travaux et d’un appel de fonds séparé. Il est donc établi que le document fourni en annexe de la convocation ne permettait pas d’une part aux copropriétaires d’avoir une vision claire des dépenses courantes à venir.

La résolution tendant à l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2023, qui au surplus comprend une dépense non encore votée par l’assemblée générale, doit donc être annulée.

Sur la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 14 octobre 2023 relatives à la réalisation des travaux de couverture

En l’espèce, le compte-rendu de l’assemblée générale du 14 octobre 2023 indique que les quatre copropriétaires étaient présents ou représentés. La seule mention portant sur les résolutions relatives à la réparation de la toiture et aux modalités de paiement des travaux qui figure au procès-verbal est la suivante : « il a été soumis au vote et décidé par les copropriétaires du bâtiment A : ».

Ainsi, au vu des textes déjà cités, il est complètement impossible, à la lecture de ce compte rendu, de reconstituer le sens du vote et de vérifier qu’il n’est pas affecté d’irrégularité.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation de ces résolutions.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner le SDC [Adresse 8] aux dépens.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, il convient de condamner le SDC [Adresse 8] à indemniser Mme [U] à hauteur de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Déclare Mme [U] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 octobre 2023 ;

Rejette la demande Mme [U] au titre de l’annulation de l’assemblée générale du 24 avril 2023 ;

Prononce la nullité des résolutions suivantes de l’assemblée générale de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] du 24 avril 2023:

Il a été soumis au vote et décidé à l’unanimité des copropriétaires présents du bâtiment A :

— le choix du prestataire en charge de la réparation de la toiture, l’assemblée générale décide d’accepter le devis présenté de 43 950 euros TTC "

— les modalités de paiement des travaux de la toiture : 3 paiement de 1/3 de la facture tous mes 6 mois. Le premier tiers du montant doit être versé avant décembre 2023. Le deuxième tiers avant le 30 juin 224 et le troisième et dernier tiers avant fin 2024. Les copropriétaires doivent prendre leurs dispositions afin de pouvoir régler l’intégralité de leur quote-part tous les six mois conformément au tableau ci-dessous (tableau non-reproduit)

Il a été voté et décidé à l’unanimité des présents : (…)

— Le budget prévisionnel de l’année 2023

Prononce la nullité des résolutions suivantes de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] du 14 octobre 2023:

Il a été soumis au vote et décidé par les copropriétaires du bâtiment A

— de confirmer le choix du prestataire en charge de la réparation de la toiture, les copropriétaires confirment accepter le devis présenté de 43 950 euros TTC ;

— de confirmer modalités de paiement des travaux de la toiture : 3 paiement de 1/3 de la facture tous mes 6 mois. Le premier tiers du montant doit être versé avant décembre 2023. Le deuxième tiers avant le 30 juin 224 et le troisième et dernier tiers avant fin 2024. Les copropriétaires doivent prendre leurs dispositions afin de pouvoir régler l’intégralité de leur quote-part tous les six mois conformément au tableau ci-dessous (tableau non-reproduit)

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Mme [Z] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 03 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS