Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 30 avril 2026, n° 25/00416

TJ Strasbourg 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 30 avr. 2026, n° 25/00416
Numéro(s) :	25/00416
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine SCHULTZ-MARTINEtienne STEIL
Parties :	S.A. [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 25/00416 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN6H

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/00416 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN6H

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

M^e Etienne STEIL

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

M^e Etienne STEIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

30 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

Immatriculée au RCS de [Localité 1]

sous le n° 568 501 415

prise en la personne de sa Directrice Générale

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [O] [Q]

née le 01 Février 1998

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Lou SCHILTZ substituant M^e Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 280

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2019 avec prise d’effet au 29 janvier 2019, la SA HABITATION MODERNE a loué à Madame [O] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 329,77 euros outre 153,35 euros de provision pour charges.

Par courrier du 27 septembre 2022 Madame [O] [Q] a donné congé. Par courrier du 28 septembre 2022 la SA [Adresse 3] a indiqué à la locataire avoir pris acte du congé délivré et sa prise d’effet pour le 27 octobre 2022, elle l’a mise par ailleurs en demeure de régler la somme de 2 976,89 euros à titre d’arriéré locatif.

Le 7 novembre 2022, Madame [O] [Q] a demandé le report de l’état des lieux de sortie au 17 novembre 2022.

L’état des lieux de sortie et de reprise des lieux a été établi par procès-verbal de commissaire de justice en date du 6 décembre 2022.

Par courrier recommandé du 11 avril 2024 avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » la SA HABITATION MODERNE a mis Madame [O] [Q] en demeure de régulariser la situation sous 15 jours, en indiquant que le 27 février 2023 elle lui avait fait parvenir une relance pour 6 380,72 euros et qu’au jour du courrier de mise en demeure son compte présentait un solde débiteur de 5 544,49 euros.

Le 25 février 2025 Madame [O] [Q] a déposé un dossier à la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin.

Le 5 mars 2025 la SA [Adresse 3] a fait assigner par acte de commissaire de justice Madame [O] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Madame [O] [Q] à payer la somme de 5 544,49 euros à titre de provision au titre des loyers et charges impayés, réparations locatives, sous déduction du dépôt de garantie et de la régularisation des charges,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Le 18 mars 2025 la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a décidé de la recevabilité du dossier de [O] [Q].

Par décision du 29 avril 2025, la commission de surendettement a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par courrier du 28 juin 2025 la commission de surendettement a informé Madame [O] [Q] de la validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 23 septembre 2025.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Madame [O] [Q] a restitué le logement et la cave loués le 6 décembre 2022 selon procès-verbal de commissaire de justice de reprise des lieux, qu’elle a laissé non seulement un arriéré locatif d’un montant de 4 664,73 euros mais également des réparations locatives pour un montant de 2 245,76 euros ; qu’elle est ainsi bien fondée à lui réclamer la somme totale de 5 544,49 euros prenant en compte la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 329,77 euros.

Madame [O] [Q] représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 22 septembre 2025 aux termes desquels elle demande à la juridiction de céans de :

— à titre principal : débouter la SA [Adresse 3] de sa demande de condamnation au paiement de la dette locative au regard de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— à titre subsidiaire et si la juridiction de céans décidait de la condamner au paiement d’un arriéré locatif, la condamner au paiement de la somme de 1 378,05 euros au titre des réparations locatives ou subsidiairement appliquer un coefficient de vétusté,

— en tout état de cause :

débouter la SA HABITATION MODERNE pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions,débouter la SA [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,laisser à la charge de chaque partie ses propres frais et dépens.

Elle soutient qu’en application de l’article L.741-2 du code de la consommation, dans le cadre d’un dossier de surendettement avec des mesures imposées par la commission, le créancier ne dispose plus du droit d’obtenir un titre exécutoire, qu’ayant bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la SA HABITATION MODERNE ne pourra qu’être déboutée de sa demande en condamnation au paiement d’une dette antérieure au rétablissement personnel, dette qui a été effacée.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la juridiction de céans décidait de la condamner au paiement d’un arriéré locatif, elle indique ne pas contester les chefs de nettoyage, la pose d’une vitre porte occulus, le dégagement du mobilier laissé dans le logement et les revêtements de sol des autres pièces pour un montant total de 1 378,05 euros. Elle soutient ainsi que d’une part la créance de la SA [Adresse 3] ne peut être fixée au regard du surendettement mais d’autre part que la créance est sérieusement contestable et qu’elle ne peut être chiffrée qu’à hauteur de 1 378,05 euros. A titre infiniment subsidiaire, si la peinture et le changement de revêtements au sol ne devaient pas relever de l’usure ordinaire, elle sollicite l’application d’un coefficient de vétusté sur ces postes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

Par jugement avant dire-droit du 21 novembre 2025, la juridiction de céans à rouvert les débats et a invité Madame [O] [Q] à produire l’état des dettes établi par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [O] [Q] est représentée de son conseil qui indique ne pas être parvenu à obtenir l’état des dettes établi par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin malgré ses sollicitations.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Aux termes de l’article L.741-2 du code de la consommation en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L.741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L.711-4 et L.711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, Madame [O] [Q] justifie des décisions de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 18 mars 2025 déclarant recevable son dossier du 29 avril 2025 imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, décision devenue définitive.

Madame [O] [Q] ne joint cependant aucun état détaillé des dettes établi par la commission et permettant de vérifier la nature de la créance de la SA [Adresse 3] qui a été effacée, le montant de la dette prise en compte et si elle comprend non seulement l’arriéré locatif mais également les réparations locatives.

Toutefois, force est de constater d’une part que la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié Madame [Q] a entraîné l’effacement de l’intégralité de ses dettes qu’elles soient déclarées ou non, que cet effacement est intervenu postérieurement à la créance de la SA HABITATION MODERNE et d’autre part, que la SA [Adresse 3] qui a nécessairement été destinataire de l’état des dettes effacées, ne prend pas position sur la contestation élevée par Madame [O] [Q] en raison de l’effacement de ses dettes.

Dès lors, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales de la SA HABITAITON MODERNE en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA [Adresse 3] succombe à l’instance de sorte que les dépens seront laissés à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de débouter la SA HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SA [Adresse 3] en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SA HABITATION MODERNE en paiement d’une provision au titre des réparations locatives ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SA [Adresse 3] ;

DÉBOUTONS la SA HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière Le Juge des Contentieux

de la Protection