DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

04 Novembre 2024

N° RG 23/05543 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NLGU

Code NAC : 50G

S.C.I. LENGAGNE

C/

[L] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 Septembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

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DEMANDERESSE

S.C.I. LENGAGNE, immatriculée au RCS de Poitoise sous le numéro 431 415 785 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas OUDET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Frédéric HOUSSAIS, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [D], né le 05 Août 1976 à [Localité 5] (PAKISTAN), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yossey-Bobor YOMO, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Célestin FOUMDJEM, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 octobre 2022 passé devant Maître [G] [Z], notaire à Montmorency (Val d’Oise), la SCI Lengagne, en qualité de promettant, a signé avec Monsieur [L] [D], en qualité de bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente concernant un bien immobilier situé [Adresse 2]) moyennant le prix de 1.200.000 €.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 7 avril 2023 à seize heures avec possibilités de prorogation et prévoit le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation fixée à 120.000 €.

Elle a été signée sous réserve de la levée du droit de préemption de la commune et sous des conditions suspensives de droit commun relatives à la justification par le promettant de l’origine de propriété du bien et à l’adéquation des titres avec les stipulations de l’acte.

Elle stipule au chapitre « Diagnostics environnementaux » « Assainissement » que le promettant déclare ne pas être en mesure au jour de la signature de la promesse de justifier du respect de ses obligations en matière d’assainissement ; que le bénéficiaire, dûment informé des obligations pesant sur le propriétaire d’un bien en la matière, accepte de signer la promesse sous la condition que le promettant s’engage à justifier de la situation du bien en matière d’assainissement au plus tard le 1er février 2023.

La commune de [Localité 6] n’a pas fait usage de son droit de préemption.

Un rapport de visite du SICTEUB (Syndicat Mixte pour la collecte et le traitement des eaux usées des bassins de la [Localité 9] et de l’Ysieux) du 22 juin 2023 constate l’absence de non-conformité et conclut que la séparation des eaux usées et des eaux pluviales est bien respectée pour l’installation d’assainissement sis [Adresse 1] à [Localité 7] .

Le rendez-vous de signature de l’acte de vente a été repoussé à plusieurs reprises.

Par courrier recommandé du 5 juillet 2023 avec accusé de réception du 5 juillet 2023, le Conseil de la SCI Lengagne mettait vainement en demeure M. [L] [D] de faire connaître sa décision concernant l’acquisition du bien dans un délai de sept jours.

Le 19 juillet et le 9 août 2023, il lui adressait de nouvelles mises en demeure, également restées sans effet, lui rappelant qu’il était redevable d’une indemnité d’immobilisation de 120.000 €.

Par exploit du 26 octobre 2023, la SCI Lengagne a fait assigner M. [L] [D] devant ce tribunal en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions signifiés le 20 mars 2024, elle demande que M. [L] [D] soit condamné à lui payer la somme de 120.000 € au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 et la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que M. [L] [D], par son inertie, a bloqué la vente ; qu’il n’a pas donné suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées, de sorte qu’un temps précieux a été perdu ; qu’elle-même a rempli l’ensemble de ses obligations de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise ; que M. [L] [D] ne peut valablement soutenir que la communication tardive du certificat de conformité du réseau d’assainissement a entraîné la caducité de la promesse alors que celle-ci a été prorogée comme le montre les démarches qu’il a poursuivies et sa demande de report de la date de signature du 11 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2024, M. [L] [D] demande au tribunal de :

— dire que la promesse unilatérale de vente qui lui a été consentie par la SCI LENGAGNE est caduque pour défaut de réalisation de la condition suspensive relative aux obligations du promettant concernant les mesures d’assainissement avant le 1er février 2023 ;

— dire que la non-réalisation de la condition suspensive est du seul fait de la SCI LENGAGNE ;

— en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

ordonner la restitution de la somme sous séquestre de 60.000 € au titre de l’indemnité d’occupation, désormais dépourvue de cause,condamner la SCI LENGAGNE à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la société Lengagne n’a pas respecté la condition suspensive relative à la communication du certificat de conformité de l’assainissement, au plus tard le 1er février 2023, ce qui a entraîné la caducité de la promesse. Il soutient que la levée de l’option à sa charge était assortie d’un délai d’expiration fixée au 7 avril 2023 ; que le délai de prorogation ne concernait que la réalisation de la vente ; qu’il a donc été déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, les écrits intervenus après la date d’expiration de la promesse ne pouvant proroger le terme de celle-ci.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

MOTIFS ET DECISION

Sur la caducité de la promesse

M. [L] [D] soutient que la promesse unilatérale de vente est caduque pour défaut de réalisation de la condition suspensive relative aux obligations de la SCI Lengagne de communiquer un certificat concernant la conformité du système d’assainissement avant le 1er février 2023.

Mais la promesse de vente ne contient aucune condition suspensive particulière. Elle n’a pas mentionné que l’obligation mise à la charge du promettant de justifier de la situation du système d’assainissement constituait une condition suspensive. En effet, si la promesse contient un chapitre « Diagnostics environnementaux » « Assainissement », celui-ci ne fait que rappeler les obligations du promettant dans les termes suivants :

le promettant déclare ne pas être en mesure au jour de la signature de justifier du respect de ses obligations en matière d’assainissement ; que le bénéficiaire dûment informé accepte de signer la promesse sous la condition que le promettant dans le cadre de l’engagement de ses obligations s’engage à justifier, au plus tard le 1er février 2023, de la situation du bien au regard des dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique et de la conformité, de leur raccordement ou de leur installation autonome […] par la production d’une attestation de la commune […].si cette attestation n’est pas obtenue ou si elle préconise des travaux de mise en conformité, et faute d’entente amiable entre les parties sur les modalités d’exécution de ces travaux et de la prise en charge de leur coût, le bénéficiaire sera en droit, soit de renoncer au bénéfice des présentes et de récupérer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit de poursuivre la vente et de faire son affaire personnelle de la réalisation des travaux […].

Il résulte des termes précités de la promesse que la volonté des parties n’était pas d’asservir le contrat dans sa globalité et son existence à la production, à la date du 1er février 2023, d’un rapport de visite attestant la conformité de l’assainissement ; que son absence n’emportait pas la caducité de la promesse mais ouvrait à M. [D], à défaut d’entente amiable entre les parties sur travaux à exécuter, la faculté de faire connaître sa volonté de poursuivre malgré tout la vente ou bien d’y renoncer.

Or, M. [L] [D] n’a nullement renoncé à se prévaloir du bénéfice de la promesse, après la date du 1er février 2023. Il a, au contraire, clairement montré sa volonté de poursuivre la vente comme le montrent les échanges de courriers indiqués ci-après.

M. [L] [D] ne peut donc, dans le cadre de la présente instance, invoquer la caducité de la promesse en raison du défaut de réalisation des obligations de la SCI Lengagne relatives à l’assainissement, à cette date du 1er février 2023.

Il ne peut non plus prétendre que les écrits postérieurs au 7 avril 2023 n’ont pu proroger son droit d’option qui expirait au 7 avril 2023.

En effet, si la survenance de la date d’expiration d’une promesse sans que le bénéficiaire ait levé son option entraîne sa caducité, le délai d’option peut être prorogé que ce soit expressément ou tacitement, avant son expiration.

Or, si la promesse unilatérale de vente conclue le 7 octobre 2022 entre la SCI Lengagne et M. [L] [D] a été consentie pour une durée expirant le 7 avril 2023 à seize heures, elle précise dans ce même chapitre intitulé « DELAI »:

« En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne pourra se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »

Ainsi, , les termes précités de cette promesse ne signifient pas – comme le prétend M. [L] [D] – que les parties aient entendu interdire toute prorogation du délai d’option et qu’elles aient seulement voulu permettre une prorogation du délai de réalisation de la vente.

En effet, la promesse en mentionne qu’un seul délai, celui du 7 avril 2023, les délais d’option et de réalisation de la vente étant liés et se confondant comme le montre au demeurant le chapitre suivant de la promesse intitulé « REALISATION », lequel précise que la réalisation de la promesse aura lieu :

soit par la signature de l’acte authentique […] soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai […]

Or, il ressort des pièces produites (échanges de courriels des 25 avril, 11 mai et 6 juin 2023 relatifs au report de la signature de l’acte de vente ; rapport de contrôle du raccordement de l’assainissement collectif) qu’à la date du 7 avril 2023, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte et notamment, les justificatifs des virements nécessaires au financement de l’opération pour M. [L] [D] et ceux afférents à la conformité de l’installation d’assainissement pour la SCI Lengagne, n’avaient pas été remis au notaire, ce qui entrainait la prorogation automatique susvisée de 30 jours maximum.

Alors même que ce délai automatiquement prorogé n’était pas écoulé, les parties ont clairement manifesté leur volonté tacite de proroger la durée de la promesse, puisque par courriel du 25 avril 2023 Mme [J], gérante de la SCI Lengagne, indiquait au notaire : « en accord avec M. [D], nous souhaitons déplacer la date de signature au 12 mai » ; que par courriel du 11 mai 2023, la notaire écrivait à Mme [J] « M. [D] n’a pas pu réaliser l’ensemble des virements nécessaires en prévision du rendez-vous de demain. Je suis dans l’obligation d’ajourner une nouvelle fois le rendez-vous. Mon confrère n’a pas de visibilité sur le virement à réaliser par son client. Je reviens vers vous dès que j’ai de nouvelles informations ».

Ainsi, M. [L] [D], avec l’accord de la gérante de la SCI Lengagne, a clairement entendu poursuivre la vente, ayant seulement fait savoir au notaire n’avoir pas pu réaliser l’ensemble des virements nécessaires au financement de l’opération aux dates prévues pour la signature de l’acte, sans jamais se prévaloir de la remise tardive du rapport de visite relatif au système d’assainissement.

Or, la SCI Lengagne a bien produit le rapport du 22 juin 2023 attestant d’une absence de non-conformité constatée sur l’installation d’assainissement, à l’intérieur du délai de prorogation de la promesse, ainsi qu’il ressort du courrier du 5 juillet 2023 du Conseil de la SCI mettant M. [L] [D] en demeure de faire connaître sa décision concernant le bien dans un délai de 7 jours, étant relevé que ce dernier ne justifie ni avoir tenu son co-contractant au courant de ses intentions, ni s’être alors prévalu d’une quelconque caducité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [L] [D] sera débouté de ses demandes aux fins de voir dire :

que la promesse unilatérale de vente qui lui a été consentie par la SCI Lengagne est caduque pour défaut de réalisation de la condition suspensive relative aux obligations du promettant concernant les mesures d’assainissement avant le 1er février 2023 ; que la non-réalisation de ladite condition est imputable à la SCI Lengagne.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Conformément à l’article 12 du Code de procédure civile, il échet au juge de donner aux actes leur exacte qualification.

Dans la promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle se distingue de la clause pénale, clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. L’indemnité qualifiée d’immobilisation mais qui vise à sanctionner un manquement contractuel, correspond une clause pénale.

Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le paragraphe intitulé indemnité d’immobilisation est ainsi rédigé :

“Les parties sont convenues du versement de la somme de 120.000 €. Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 31 octobre 2022, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes […] la somme de 60.000€ . Le solde étant stipulé être versé sur le même compte au plus tard le jour de la réalisation des présentes.

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date précisée fixée ci-dessus, la présente promesse sera considérée comme caduque et non avenue, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant.

[…] en cas de non-réalisation de la vente selon les modalités et détails prévus au présent acte, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci […]”.

En l’espèce, au regard des circonstances de l’espère ci-dessus rappelées, caractérisées par le comportement fautif de M. [L] [D] qui a laissé croire à la SCI Lengagne qu’il faisait les démarches nécessaires à l’obtention des virements et qu’il allait pouvoir conclure la vente, et ce durant des mois, puis n’a pas répondu aux mises en demeure qui lui ont été adressées, il convient de dire que la somme demandée présente le caractère d’une indemnité forfaitaire destinée à réparer le préjudice de la SCI Lengagne qui a vu son bien inutilement immobilisé en raison du comportement du bénéficiaire de la promesse.

Cette somme doit être appréciée en fonction du préjudice réellement subi par la SCI Lengagne.

Or, la somme de 120.000 € réclamée par cette dernière, égale au montant de l’indemnité d’immobilisation et à 10 % de la valeur du prix de vente du bien, apparaît manifestement excessive au regard du délai d’immobilisation du bien immobilier et de sa valeur. Il convient de la réduire à hauteur de la somme de 60.000 € qui correspond au versement effectué par M. [L] [D] entre les mains du notaire instrumentaire.

M. [L] [D] sera condamné à payer cette somme de 60.000 € à la SCI Lengagne avec intérêts au taux légal à compter 14 août 2023, date figurant sur l’accusé de réception de la mise en demeure de payer.

La demande en restitution de la somme séquestrée formée par M. [L] [D] ne pourra qu’être rejetée, la non-réalisation de la vente n’étant pas imputable à la SCI Lengagne mais à ses propres manquements ainsi qu’il a été exposé ci-dessus.

Sur les dépens, l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

M. [L] [D] qui succombe dans la présente instance sera condamné au paiement des dépens tels qu’ils figurent dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile , sans qu’il soit nécessaire d’en donner une énumération.

Il n’est pas inéquitable d’allouer à la SCI Lengagne une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [L] [D] à payer à la SCI Lengagne la somme de 60.000 € à titre d’indemnité, avec intérêts au taux légal à compter 14 août 2023,

Dit que le notaire instrumentaire, séquestre de ladite indemnité, sera valablement libéré de la somme de 60.000 € versée par M. [L] [D] par sa remise la SCI Lengagne ;

Condamne M. [L] [D] à payer à la SCI Lengagne la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [D] aux entiers dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rejette ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 8] le 4 novembre 2024, et signé par le président et le greffier,

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY