PREMIERE CHAMBRE

05 Décembre 2024

N° RG 24/02265 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWKH

72A

S.D.C. LES HAUTES BRUYERES

C/

[P] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 2]

défaillant

— -==o0§0o==--

Faits constants et procédure

Suivant acte notarié du 25 avril 2018, M. [V] a acquis les lots n°61, 482 et 506 d’un immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 5].

Par jugement en date du 30 avril 2020, le tribunal de proximité de Sannois a condamné M. [V] au paiement de la somme de 3 469,14 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er juin 2018 au 1er août 2019.

Par jugement en date du 13 décembre 2021, le tribunal de proximité de Sannois a condamné M. [V] au paiement de la somme de 6 477,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021.

Par jugement en date du 17 avril 2023, le tribunal de proximité de Sannois a condamné M. [V] au paiement de la somme de 3 278,85 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, le [Adresse 9] (SDC [8]), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet de gestion Guy Soutoul SAS-Atrium Gestion, a fait assigner Monsieur [P] [V] devant le tribunal judicaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer les sommes de :

—  6 634,34 euros au titre de charges de copropriétés selon décompte arrêté au 7 mars 2024, appels de fonds du 1er mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 5 985,14 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2 116,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Le SDC [8] demande en outre la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [V], qui a déjà été condamné à trois reprises au titre du défaut de paiement des charges de copropriété, ne règle pas les charges depuis la dernière condamnation.

Bien que régulièrement assigné à domicile avec remise de l’acte à un tiers présent, M. [V] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 20 juin a fixé l’affaire au 17 octobre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, l’état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que M. [V] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°61, 482 et 506,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2022, 28 février 2023 et 08 février 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours concernant les assemblées générales du 10 mars 2022 et du 28 février 2023.

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2023, valant mise en demeure de payer la somme de 5 985,14 euros et revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »,

— le contrat de syndic.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges de copropriété

Le décompte et le relevé individuel de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6 634,34 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais intitulés « honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2022 » pour 455 euros, « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 » pour 478,80 euros, et « honoraires transmission dossier avocat » pour 500 euros n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception relèvent des dispositions de l’article 10-1. Ces frais ne figurent toutefois pas dans le décompte individuel ni dans les pièces justificatives des frais de recouvrement. La demande sera donc rejetée.

Les frais de constitution d’hypothèque seront retenus, à la hauteur du montant prévu dans le contrat de syndic, pour un montant de 185 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [V] à verser au SDC [8] la somme de 6 819,34 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 1er novembre 2022 au 7 mars 2024, appels de fonds du 1er mars 2024 inclus.

La mise en demeure a été adressée à une adresse différente de celle de l’assignation, dont il n’est pas certain qu’elle corresponde à la résidence habituelle du défendeur. Elle est en tout état de cause revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et il ne peut en être tenu compte. Les intérêts au taux légal commenceront donc à compter de l’assignation du 17 avril 2024.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le défendeur a déjà été condamné à trois reprises depuis 2018 et ne règle pas les charges depuis sa dernière condamnation, sa mauvaise foi est donc établie.

Les montants réclamés démontrent en outre que le défendeur a manqué à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, ce qui constitue une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [V], partie qui succombe supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 1] les sommes de :

—  6 819,34 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 1er novembre 2022 au 7 mars 2024, appels de fonds du 1er mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 ;

—  600 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Condamne M. [V] aux dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judicaire, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 05 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS