Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 5 décembre 2025, n° 25/01094

TJ Évry 5 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que la clause résolutoire avait été acquise en raison de l'absence de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire devait quitter les lieux en raison de la résiliation du bail et de l'occupation sans droit.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a constaté que les loyers et charges étaient dus et a ordonné leur paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé le remboursement des frais irrépétibles à la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 5 déc. 2025, n° 25/01094
Numéro(s) :	25/01094
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe MIALET
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANE
Parties :	S.A.S. EMMANUEL COUVERTURE 91

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 05 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01094 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RE4T

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 21 octobre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [S] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.S. EMMANUEL COUVERTURE 91

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2025, Monsieur [S] [I] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le bail commercial consenti à la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 6] [Adresse 1]) au 30 juillet 2025 ;

— Constater que depuis le 30 juillet 2025, la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 est occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SAS EMMANIEL COUVERTURE 91 des lieux qu’elle occupe ainsi que de celles de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tout moyen pour y parvenir et notamment avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 2.400 euros TTC correspondant aux loyers et charges du mois de mai 2025 à juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2025 ;

— Condamner la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I], et ce à compter du 30 juillet 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges soit la somme de 800 euros TTC jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamner la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 30 juin 2025 ainsi que les frais de greffe afférents à la levée de l’état des inscriptions des créanciers nantis sur le fonds de commerce et à la levée du KBIS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 au cours de laquelle Monsieur [S] [I], représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [S] [I] expose que, par acte sous seing privé du 31 janvier 2025, il a donné à bail commercial à la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 un local situé à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9.520 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Il indique que sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, il a été contraint de lui faire délivrer le 30 juin 2025 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 1.600 euros. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, il estime la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Monsieur [S] [I] justifie, par la production du bail commercial du 31 janvier 2025 et du commandement de payer du 30 juin 2025, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial, en page 2, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit quinze jours après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, Monsieur [S] [I] a fait délivrer le 30 juin 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 1.600 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de mai 2025 et juin 2025.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, le 30 juin 2025 est demeuré infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 juillet 2025.

L’obligation de la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut Monsieur [S] [I] étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des explications de la partie demanderesse et du commandement de payer versé aux débats que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés pour la période du mois de mai 2025 au mois de juillet 2025 à hauteur de la somme de 2.400 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 2.400 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de juillet 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 1.600 euros et, à compter de la date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS EMMANUEL COUVERTURE causant un préjudice à Monsieur [S] [I], ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’il aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 31 juillet 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 au paiement de ladite indemnité à compter du 1er août 2025.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS EMMANUEL COUVERTURE 91, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, les frais de greffe afférents à la levée de l’état des inscriptions des créanciers nantis sur le fonds de commerce et à la levée du KBIS, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 est également condamnée à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] ([Localité 5] à la date du 31 juillet 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 et/ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6] [Adresse 1]) ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I] la somme provisionnelle de 2.400 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au mois de juillet 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 pour la somme de 1.600 euros et pour le surplus à compter du 3 octobre 2025 ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [S] [I] aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 31 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 aux dépens ;

CONDAMNE la SAS EMMANUEL COUVERTURE 91 à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,