DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

27 Mai 2024

N° RG 21/04362 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MD7N

Code NAC : 30Z

SARL LA FONCIERE DE L’ILE-DE-FRANCE

C/

[K] [W]

[X] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 27 mai 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 25 Mars 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

SARL LA FONCIERE DE L’ILE-DE-FRANCE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 434 615 860 dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 7]

représentée par M^e Thierry MALHERBE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [W], né le 17 Février 1962 à [Localité 8] (TURQUIE), demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

Madame [X] [A], née le 18 Mai 1964 à [Localité 9] (TURQUIE), demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentés par M^e Jean-Marc LE NESTOUR, avocat au barreau de Versailles

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 9 février 2001 par Maître [B], notaire à [Localité 10], Monsieur [J] [O], a consenti à la société La Foncière de l’Ile de France un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3] [Localité 10], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2001, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 francs indexé, outre une provision mensuelle pour charges de 200 francs, payable mensuellement et d’avance. Un dépôt de garantie de 7.500 francs, soit 1.143,37 €, représentant 3 mois de loyer, a été versé.

Par acte authentique reçu le 10 avril 2006 par Maître [B], Monsieur [J] [O] a vendu l’immeuble précité à Monsieur [K] [W] et Madame [X] [A] épouse [W].

Par acte sous signature privée du 29 janvier 2010, les époux [W] ont consenti à la société La Foncière de l’Ile de France un renouvellement de bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2010, moyennant un loyer annuel de 8.160 € indexé, soit 680 € par mois, outre une provision mensuelle pour charges de 35 €. Ce bail ne contient aucune disposition concernant une réévaluation du dépôt de garantie.

Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2018, les époux [W] ont fait délivrer à la société La Foncière de l’Ile de France un congé pour le 28 février 2019, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 19.200 € à compter du 1er mars 2019, ainsi que l’engagement des preneurs à prendre en charge les frais de remplacement éventuel de la chaudière outre son entretien courant.

Le 6 novembre 2018, Monsieur [T] [S], gérant de La Foncière de l’Ile de France, donnait à son tour congé pour le 31 décembre 2018, et la locataire quittait les lieux.

Par exploit du 26 juillet 2021, la société La Foncière de l’Ile de France a fait assigner Monsieur et Madame [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner au paiement de diverses sommes.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 décembre 2022, la société La Foncière de l’Ile de France a demandé au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à lui restituer le dépôt de garantie de 1.143,37 €, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,Les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,Débouter purement et simplement les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes,Les condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens de la procédure.

Elle a fait valoir que les bailleurs ont retenu sur son dépôt de garantie la somme de 980,82 €, alors qu’elle estime qu’elle n’était redevable d’aucune somme à son départ des lieux, qu’elle n’a pas encaissé le solde de 162,55 € dans l’attente de recevoir les documents justificatifs. Elle indique en effet qu’elle a toujours payé les provisions sur charges, mais qu’elle n’a jamais reçu les relevés annuels de charges, les justificatifs correspondants, ainsi que la clé de répartition. Elle conteste la clé de répartition énoncée par les bailleurs dans leurs écritures, notamment du fait qu’ils ont transformé officieusement les caves en appartements, et que le remboursement des charges de copropriété n’est pas clairement prévu dans le bail. Elle soulève également la prescription de toutes les sommes réclamées avant le 24 mars 2017. Elle conteste le paiement des loyers de janvier et février 2019, dans la mesure où les bailleurs ont clairement accepté son congé donné pour le 31 décembre 2018. Elle s’estime donc bien fondée à réclamer la restitution intégrale du dépôt de garantie, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions signifiées le 15 mars 2022, Monsieur et Madame [W] ont demandé au tribunal de :

Débouter la société La Foncière de l’Ile de France de toutes ses demandes,La condamner à leur payer les sommes suivantes :11.116,75 € au titre du solde des charges locatives, sous déduction du dépôt de garantie,1.360 € au titre des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail,3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens.Juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir et seront majorés de 5 points à l’échéance du délai de deux mois suivant ladite notification, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur la répartition des charges, ils ont fait valoir que, l’immeuble ayant une contenance de 250 m², et les locaux occupés par la demanderesse ayant une surface de 50 m², l’attribution de 5/25èmes des charges à cette dernière est parfaitement équitable. Sur le montant des charges, ils indiquent qu’ils ont réglé une somme totale de 66.083,77 € entre les années 2013 et 2018, que la locataire aurait donc dû leur rembourser 5/25èmes, soit 13.216,75 €, mais qu’elle n’a versé que 2.100 € de provisions. Ils s’estiment dès lors fondés à lui réclamer la différence, soit 11.116,75 €. Ils ont fait valoir enfin que la locataire était tenue de payer le loyer jusqu’au terme du bail, soit le 28 février 2019. Ils lui ont réclamé dès lors les loyers de janvier et février 2019, soit 1.360 €.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2023.

Par jugement du 19 juin 2023, ce tribunal a :

Débouté Monsieur [K] [W] et Madame [X] [A] épouse [W] de leur demande en paiement des loyers de janvier et février 2019 ;Déclaré irrecevables les demandes en paiement de charges antérieures au 15 mars 2017 ;Avant dire droit sur les charges postérieures :

Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 mars 2023 et la réouverture des débats ;Ordonné à Monsieur et Madame [W] de produire, dans un délai de trois mois à compter du présent jugement, une attestation d’un géomètre-expert faisant apparaître les surfaces exactes de chacun des locaux composant l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 1] et [Adresse 3], cadastré section AK n° [Cadastre 4], y compris le niveau des caves ; Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 19 octobre 2023 ;Sursis à statuer sur les demandes de restitution du dépôt de garantie, de dommages et intérêts, et sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;Réservé les dépens ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 15 mars 2022 et 7 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges postérieures au 15 mars 2017

Le renouvellement de bail du 29 janvier 2010 ne prévoit, en termes de charges, qu’une provision mensuelle de 35 €. Il a lieu toutefois sous les mêmes charges, garanties et conditions que le précédent bail. Le bail du 9 février 2001 prévoit :

« Le preneur remboursera au bailleur la totalité des charges de copropriété ainsi que tout impôt et taxes afférents aux lieux loués (y compris les taxes sur bureaux), la taxe foncière et toute autre taxe future relative à ce local et acquittées par le bailleur.)

A valoir sur le montant de ces charges, il règlera en même temps que le loyer une provision mensuelle de Deux Cents Francs (200 Frs).

L’immeuble étant soumis à la taxe additionnelle, le preneur s’acquittera mensuellement du demi-coût de cette taxe. »

Le tribunal a d’ores et déjà jugé que la demande en paiement des charges antérieures au 15 mars 2022 était frappée de prescription.

S’agissant des charges postérieures, il a été observé qu’aucune clé de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble appartenant en totalité aux époux [W] n’était prévue dans le bail, et que les indications de surfaces annoncées par les bailleurs ne résultaient d’aucun document probant. C’est la raison pour laquelle il leur a été demandé de communiquer une attestation d’un géomètre-expert faisant apparaître les surfaces exactes de chacun des locaux composant l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 1] et [Adresse 3].

Toutefois, les époux [W] se sont abstenus de communiquer le document demandé. Ils se sont également abstenus de faire déposer leur dossier de plaidoirie lors de la réouverture des débats, malgré deux rappels à leur conseil en date des 25 mars 2024 et 2 mai 2024.

Tirant les conséquences de leur carence, le tribunal déboutera les époux [W] de leur demande en paiements des charges locatives.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il est établi que la société La Foncière de l’Ile de France a versé lors de son entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 7.500 F, soit 1.143,37 €.

Les époux [W] étant déboutés de l’intégralité de leurs demandes en paiement des loyers et charges, ils seront condamnés solidairement à restituer à la société La Foncière de l’Ile de France le dépôt de garantie de 1.143,37 € dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société La Foncière de l’Ile de France sollicite la condamnation des époux [W] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. Elle ne communique toutefois aucun élément établissant la réalité de ce préjudice.

Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la société La Foncière de l’Ile de France la charge de ses frais irrépétibles. Les époux [W] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [W], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur [K] [W] et Madame [X] [A] épouse [W] de leur demande en paiement des charges locatives ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [X] [A] épouse [W] à verser à la société La Foncière de l’Ile de France la somme de 1.143,37 € au titre de la restitution du dépôt de garantie dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [X] [A] épouse [W] à verser à la société La Foncière de l’Ile de France la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [X] [A] épouse [W] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 27 mai 2024, et signé par le président et le greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY,