DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

04 Novembre 2024

N° RG 22/04916 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MYAP

Code NAC : 30B

S.A.S. LS AND CO

C/

S.C.I. IMMO 95

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDERESSE

S.A.S. LS AND CO, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 824 507 206 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Baptiste AUDIER, avocat au barreau du Val d’Oise

et assistée de M^e Stéphanie COHEN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMO 95, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 495 231 961 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Florent PRACON, avocat plaidant au barreau de Paris

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2021, la SCI Immo 95 a consenti à la SAS LS and Co un bail commercial, portant sur un entrepôt à usage de stockage d’une superficie de 3.000 m2, sis [Adresse 2] à Le Thillay (95500).

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel de 159.920 € hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier du 16 août 2022, la SCI Immo 95 a fait délivrer à la SAS LS and Co un commandement visant la clause résolutoire de lui remettre, dans le délai d’un mois, une garantie bancaire à première demande d’un montant de 79.960 €, émanant d’une banque de premier rang, conformément à la clause prévue à l’article 16.2 du contrat de bail.

Par exploit du 16 septembre 2022, la SAS LS and Co a fait assigner la SCI Immo 95 devant ce tribunal pour former opposition audit commandement.

Par exploits du 7 février 2023, la SCI Immo 95 a fait successivement délivrer à la SAS LS and Co deux commandements visant la clause résolutoire :

L’un de payer la somme de 33.256,05 € au titre principalement de l’arriéré de loyers et charges du 1er trimestre 2023 :L’autre de justifier de l’attestation d’assurance et de fournir une attestation Q18.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2023, la SAS LS and Co demande au tribunal de :

Constater que le commandement de payer qui lui a été délivré le 16 août 2022, portant sur une garantie à première demande émanant d’une banque de premier rang d’un montant de 79.960 € insérée dans la clause résolutoire du bail n’est pas justifié et lui enlever toute force obligatoire ;A titre principal, le dire de nul effet ;Subsidiairement, lui donner acte de ce qu’elle propose de régulariser les arriérés de loyers dus à compter de février 2022 sur huit mois tout en poursuivant le règlement des loyers courants ;L’autoriser à régulariser les arriérés de loyers dus à compter de février 2022 sur huit mois, par mensualités égales et consécutives, tout en poursuivant le règlement des loyers courants,A la suite, suspendre les effets de la clause résolutoire, Condamner la SCI Immo 95 à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir avoir informé sa bailleresse de l’impossibilité de fournir une garantie bancaire à première demande de 9 ans, les banques ne fournissant pas de garantie sur une telle durée ; lui avoir remis, le 28 décembre 2021, aux lieux et place de la garantie, trois chèques de 26.653,33 € chacun, lesquels ont tous été encaissés à la fin du mois de mars par la bailleresse qui a ainsi admis tacitement le principe du remplacement de la garantie.

Elle soutient que le commandement litigieux a été délivré de mauvaise foi ; que le retard de loyer a été comblé par la garantie ; que les locaux sont bien assurés.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 mars 2023, la SCI Immo 95 demande :au tribunal de :

— constater que la SAS LS and Co n’a pas satisfait aux causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 16 août 2022, ni à ceux signifiées le 7 février 2023 ;

— rejeter l’opposition formée le 16 septembre 2022 et la dire mal fondée ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire aux torts exclusifs de la SAS LS and Co à la date du 16 septembre 2022 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 mai 2021, à compter de la mise à disposition du jugement à intervenir ;

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la SAS LS and Co et de tous les occupants de son chef ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 876,27 € par jour à compter du 16 septembre 2022 ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera définitivement acquis ;

— condamner la SAS LS and Co à lui payer la somme 3.515,56 € au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2023, à parfaire, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 7 février 2023 ; celle de 11.612,30 € (5.806,15 x 2) en application de la clause pénale ;

— celle de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les violations par la SAS LS and Co des obligations mises à sa charge dans le contrat de bail sont multiples : que celle-ci n’a ni fourni la garantie bancaire, ni justifié de la couverture des locaux par une assurance ; ni fait effectuer les vérifications des systèmes anti-incendie, ni procédé aux vérifications périodiques des installations électriques ; qu’elle ne s’acquitte pas non plus à la bonne date du loyer et des charges, lesquels sont systématiquement payés avec retard, le plus souvent après la délivrance d’un commandement de payer.

Elle ajoute qu’elle ne détient plus de garantie, les chèques qui lui ont été adressé le 28 décembre 2021 ayant été encaissés en règlement des loyers et charges dus pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le commandement visant la clause résolutoire du 16 août 2022

Les parties sont liées par un contrat de bail portant sur un local commercial et soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

En application de l’article L 145-41 du même code, toute clause dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux.

La mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au contrat de bail est subordonnée à la délivrance d’un commandement qui est l’acte par lequel le bailleur fait connaître à son locataire les infractions qui lui sont reprochées et l’informe de ce qu’il entend user du bénéfice de la clause résolutoire si le locataire n’exécute pas ses obligations dans le délai imparti.

Le locataire devant pouvoir mettre fin aux infractions qui lui sont reprochées, dans le délai qui lui est imparti, le commandement doit indiquer de façon précise les manquements auxquels il doit être remédié. Il doit avoir été délivré de bonne foi.

En l’espèce, la SCI Immo 95 a fait délivrer à la SAS LS and Co, le 16 août 2022, un commandement visant la clause résolutoire de remettre une garantie bancaire à première demande émanant d’une banque de premier rang d’un montant de 79.960 €, conformément à la clause prévue à l’article 16.2 du contrat de bail.

L’article 16.2 du contrat de bail stipule :

«  A titre complémentaire, en garantie des présentes obligations lui incombant […], le preneur s’engage à remettre au bailleur, au plus tard le 20 juillet 2021, une garantie bancaire à première demande émanant d’une banque de premier rang d’un montant de 79.960 € correspondant à six mois de loyers en principal, valable à compter de la date d’effet des présentes et pour une durée de neuf ans, majorée de trois mois […]

Cette clause étant essentielle et déterminante des présentes, il est expressément convenu que le défaut de production de la dite garantie bancaire à première demande, au plus tard, le 20 juillet 2021, entraînera, si bon semble au bailleur, la résiliation du bail dans le conditions fixées par l’article 17 ».

L’obligation pour le preneur de fournir une garantie bancaire à première demande (GAPD) ressort clairement du contrat de bail qui en souligne le caractère essentiel et déterminant.

Dès lors, la SAS LS and Co qui s’est engagée, lors de la signature du bail à fournir cette garantie, et ce avant le 20 juillet 2021, ne peut valablement s’exonérer de ses obligations en invoquant ensuite une impossibilité à trouver une banque acceptant de fournir une telle garantie, ce qu’au demeurant, elle ne démontre pas. Elle se contente en effet de verser aux débats un mail du 7 septembre 2022 émanant d’un M. [Z] [H], commercial Coface, indiquant qu’il lui semble indispensable de négocier une durée de garantie de maximum 3 ans. En tout état de cause, ses difficultés à trouver une banque garante ne peuvent valoir dispense de respecter les engagements pris auprès de sa bailleresse, dans le cadre du contrat de bail qu’elle a signé.

La SAS LS and Co ne peut non plus prétendre que la SCI Immo 95 a accepté tacitement de remplacer la GAPD par la remise de trois chèques d’un montant total de 79.960 € et soutenir que sa bailleresse a agi avec mauvaise foi en lui faisant délivrer le commandement du 16 août 2022.

En effet, une renonciation un droit ne se présume pas, elle doit être expresse ou pour le moins sans équivoque. Mais la SCI Immo 95 n’a jamais indiqué qu’elle renonçait à se prévaloir de la clause du bail relative à l’obligation de remise d’une GAPD alors que celle-ci est qualifiée d’essentielle et de déterminante dans le bail ce qui montre l’importance que présente cette garantie bancaire à première demande pour la bailleresse.

Or, la remise des trois chèques totalisant 79.960 € correspondant au montant de la garantie, soit six mois de loyers à un instant « T » ne présente aucunement le même degré de sécurité qu’une garantie bancaire couvrant les neuf années du bail.

Dès lors, le fait que ces trois chèques aient été encaissés à la fin du mois de mars 2022, ne saurait valoir renonciation tacite de la bailleresse à la GAPD stipulée au contrat de bail en tant que clause essentielle et déterminante, et d’autant qu’il ressort des débats que l’encaissement des chèques a servi au règlement de loyers et charges dus pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, étant observé que le compte de la SAS LS and Co présente malgré cet encaissement un solde débiteur au 6 mars 2023 comme il sera examiné ci-après.

Il est constant que la SAS LS and Co n’a pas remis de garantie bancaire à première demande à la SCI Immo 95 dans le délai d’un mois de la signification du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 16 août 2022 ; qu’elle n’avait au demeurant toujours pas remis ce document à la date de la clôture de la procédure.

Dès lors, faute pour la SAS LS and Co d’avoir satisfait, dans le délai d’un mois, aux causes du commandement rappelant la clause résolutoire contractuelle qui lui a été délivré le 16 août 2022, ladite clause se trouve acquise à la date du 16 septembre 2022.

Le bail liant les parties est donc résilié par acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 septembre 2022.

Il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS LS and Co, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu, dès lors, d’examiner les divers autres manquements reprochés à la SAS LS and Co pour déterminer s’ils sont de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.

La résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ayant été constatée pour le défaut de production de la GAPD réclamée dans le commandement du 16 août 2022 et non en raison du non-règlement des loyers, charges et travaux, réclamé dans le commandement de payer du 7 février 2023, la SAS LS and Co ne pourra qu’être déboutée de sa demande aux fins d’être autorisée à régulariser lesdits arriérés de loyers sur huit mois et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

A compter du 16 septembre 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux, la SAS LS and Co sera condamnée à verser à la SCI Immo 95 une indemnité d’occupation, égale au montant des loyers et charges tels que prévus au bail. En effet, la clause stipulée à l’article 17 du bail invoqué par la bailleresse qui réclame une indemnité de 876,27 € par jour, concerne le cas où le preneur refuse de quitter les locaux après la résiliation du bail.

Elle n’est pas applicable à la présente procédure, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, contestée par le preneur dans le cadre de cette instance, n’ayant été constatée que par le présent jugement, étant rappelé qu’en tout état de cause, la résiliation d’un bail par acquisition de la clause résolutoire, exige une décision judiciaire.

Sur le dépôt de garantie

Pour les mêmes motifs que ceux-ci-dessus exposés relatifs à l’application de l’article 17, également invoquée par la bailleresse au soutien de ses prétentions à la non restitution du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu de dire que le dépôt de garantie versé par la SAS LS and Co restera acquis à la SCI Immo 95,

Sur les sommes réclamées

La SCI Immo 95 réclame la condamnation de la SAS LS and Co à lui payer la somme 3.515,56 € au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2023, à parfaire, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 7 février 2023 ; celle de 11.612,30 € (5.806,15 x 2) en application de la clause pénale.

Sur les loyers et charges impayés

L’extrait du compte de la SAS LS and Co au 6 mars 2023 présente un solde débiteur de 3.515,56 €. Cette dernière ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées au titre de son arriéré locatif.

Elle sera condamnée à payer à la SCI Immo 95 la somme 3.515,56 € au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023, date du commandement de payer.

Sur la clause pénale

Le bail du 28 mai 2021 stipule en son article 14.4 : « En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur, ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit, sans mise en demeure préalable, une majoration forfaitaire de 10 % du montant de l’échéance impayée ».

La pénalité de 10 % prévue en cas de retard de paiement s’analyse en une clause pénale. Elle a pour objet de permettre aux parties de prévoir à l’avance le montant de l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’obligation contractée. Elle peut, toutefois, être augmentée ou diminuée par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. La disproportion de la peine s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

Il ressort de l’extrait du compte de la SAS LS and Co que :

la somme de 58.061,56 € réclamée le 1er juillet 2022 au titre du 3ème trimestre 2022 a été réglée par virement du 4 août 2022 :celle également de 58.061,56 € réclamée le 3 octobre 2022 au titre du 4ème trimestre 2022 a été réglée par virement du 5 et 6 décembre 2022.

La pénalité de 10% réclamée sur chacune de ces sommes présente un caractère excessif au regard du retard de paiement. Elle sera réduite à 0.5 %, soit la somme de 580,61 € (290,30 x 2) que la SAS LS and Co sera condamnée à payer à la SCI Immo 95, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement s’agissant d’une pénalité destinée à indemniser un préjudice.

Sur les dommages et intérêts réclamés par la SAS LS and Co

La SCI Immo 95 n’a fait que défendre ses droits en faisant délivrer des commandements visant la clause résolutoire à la SAS LS and Co, au regard du non-respect par cette dernière des obligations mises à sa charge dans le contrat de bail.

La SAS LS and Co sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la mauvaise foi de la SCI Immo 95.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il ne serait pas équitable de laisser à la SCI Immo 95 la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. La SAS LS and Co sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera également condamnée aux dépens comprenant le coût de deux des commandements visant la clause résolutoire, celui du 16 août 2022 et de celui du 7 février 2023 de fournir les attestations d’assurance et Q18, la nécessité de faire délivrer les autres commandements visant la clause résolutoire n’étant pas avérée.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Constate la résiliation du bail du 28 mai 2021 liant SAS LS and Co et la SCI Immo 95, à la date 16 septembre 2022, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence,

Dit que la SAS LS and Co et tous les occupants de son chef devront évacuer et rendre libres les locaux litigieux, sis [Adresse 2] à [Localité 5], dans le délai de six semaines, suivant la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut et passé ce délai, la SAS LS and Co en sera expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, par toutes voies de droit, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Rappelle que les dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables au sort des meubles restés sur place,

Condamne la SAS LS and Co à payer à la SCI Immo 95 :

une indemnité d’occupation, égale au montant des loyers et charges tels que prévus au bail, à compter du 16 septembre 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux, la somme 3.515,56 € au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023,la somme de 580,61 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, au titre de la clause pénale,

Condamne la SAS LS and Co à payer à la SCI Immo 95 la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LS and Co au paiement des dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire du 16 août 2022 et de celui du 7 février 2023 de fournir les attestations d’assurance et Q18,

Rejette ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 6] le 4 novembre 2024, et signé par le président et le greffier,

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY