Minute n°2026/24

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/02376

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JV7K

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2026

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [I]

né le 11 Juin 1976 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Madame [L] [C] épouse [I]

née le 25 Mars 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [G] [R]

né le 28 Février 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [I] épouse [R]

née le 03 Novembre 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [X] [D]

né le 03 Juillet 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [I]

née le 28 Février 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Audrey SALZARD, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B413, M^e Marion NASS, avocat plaidant au barreau de FONTAINEBLEAU

DÉFENDERESSE :

S.C.I. VANESSA, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente

Assesseur : Cécile GASNIER, Juge

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Débats à l’audience du 04 Septembre 2024 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date.

Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I] sont propriétaires en indivision d’un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 8].

L’indivision [I]-[R]-[D] a acquis l’immeuble auprès de la S.C.I VANESSA par acte notarié reçu le 29 novembre 2019 par Me [F] [U], Notaire à [Localité 8], pour un montant de 680.000 euros.

Aux termes du contrat de vente, il était indiqué que :

— l’appartement n°3 est loué à M. [A] en vertu d’un bail d’habitation conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— l’appartement n°1 est loué à M. [O] [Z] en vertu d’un bail d’habitation d’une durée de 4 mois, allant du 1er octobre 2019 au 31 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 400 euros.

Il était également mentionné que « le vendeur déclare n’avoir connu aucun litige en cours avec ses locataires ».

Les demandeurs déclarent avoir découvert, peu après la signature de l’acte de vente notarié, qu’il existait un litige entre la S.C.I VANESSA et M. [O] [Z] au sujet du règlement des loyers échus avant la conclusion de la vente du bien immobilier.

Par ailleurs, celui-ci s’est maintenu dans les lieux après la date du 31 janvier 2020.

Par lettre recommandée du 2 septembre 2020, l’indivision [I]-[R]-[D] en a informé la S.C.I VANESSA et la mettait également en demeure de lui verser la somme de 2.800 euros correspondant à la somme des loyers impayés sur la période de février à septembre 2020.

En réponse, la S.C.I VANESSA proposait de prendre en charge le règlement des loyers jusqu’au 1er octobre 2020 en versant la somme de 3.200 euros.

Par courrier officiel de son conseil du 4 décembre 2020, l’indivision [I]-[R]-[D] acceptait de percevoir cette somme tout en précisant qu’elle n’entendait pas renoncer au solde de sa créance relative aux loyers impayés, ni à l’indemnité d’occupation dont le montant continuerait à courir jusqu’à l’expulsion du locataire, ni aux frais générés par la procédure d’expulsion.

Le 30 octobre 2020, la S.C.I VANESSA a versé la somme de 3.200 euros par chèque libellé à l’ordre de la CARPA.

Dans l’intervalle, par lettre recommandée du 26 octobre 2020, l’indivision [I]-[R]-[D] avait mis en demeure M. [O] [Z] de quitter les lieux et de verser le solde des loyers impayés. Ce dernier n’a pas réceptionné le courrier.

Par jugement rendu le 18 mai 2022, le Juge des Contentieux de la Protection a :

— ordonné l’expulsion de M. [O] [Z],

— condamné M. [O] [Z] à payer aux demandeurs la somme de 7.832 euros au titre des arriérés de loyer à compter d’octobre 2020 jusqu’au jour de la résiliation, le 18 mai 2022,

— condamné M. [O] [Z] à régler la somme de 168 euros pour la période du 18 au 31 mai 2022,

— condamné M. [O] [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle au prorata de l’occupation réelle des lieux de 400 euros pour la période allant du 1er juin 2022 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Un commandement de quitter les lieux lui a été signifié, le 21 juin 2022.

Un commandement de saisie-vente portant l’obligation de règler la dette de 9.858,20 euros lui a également été signifié le 21 juin 2022.

Une tentative d’expulsion a eu lieu le 25 août 2022.

Le commissaire de justice a requis le concours de la force publique le 26 août 2022 et l’expulsion a pu avoir lieu le 1er avril 2023

Les recherches quant à la solvabilité de M. [O] [Z] n’ont pas abouti et la saisie-attribution a été infructueuse.

Dans ces conditions, les demandeurs n’ayant pas recouvré leur créance auprès de M. [O] [Z] ont saisi la juridiction de céans aux fins d’obtenir la condamnation de la S.C.I VANESSA à devoir payer cette dette en vertu de ses obligations contractuelles dans le cadre de la vente du bien immobilier.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 septembre 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 30 septembre 2022, l’indivision [I]-[R]-[D] a constitué avocat et a assigné la S.C.I VANESSA, représentée par Mme [K] [N], gérante, devant la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Metz aux fins de condamnation au paiement.

La S.C.I VANESSA a constitué avocat par acte enregistré au RPVA le 12 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 14 janvier 2026.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par RPVA le 12 novembre 2023 qui sont leurs dernières conclusions, l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal, au visa de l’article 1103,1104,1137 et 1240, 1602 et 1604, et 1231-1 du Code Civil, de :

— DIRE et JUGER les demandes de Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], recevable et bien fondée ;

— DIRE et JUGER que la SCI VANESSA engage sa responsabilité délictuelle eu égard au dol qu’elle a commis ;

— subsidiairement, DIRE et JUGER que la SCI VANESSA engage sa responsabilité contractuelle dès lors qu’elle a manqué à son obligation d’information et de délivrance conforme de l’immeuble ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 7.832 euros au titre de l’arriéré de loyer à compter d’octobre 2020 jusqu’au jour de la résiliation, le 18 mai 2022 ;

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 168 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 18 au 31 mai 2022 ;

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 1.600 euros correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 400 euros sur la période de juin à septembre 2022 ;

— DIRE et JUGER que cette somme sera réajustée au prorata temporis du nombre de mois écoulés jusqu’à libération complète des lieux par M. [O] [Z] ;

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 1.458,20 euros, correspondant aux intérêts au taux légal de 13,3 % du montant de la dette en principal et des frais d’actes de procédure figurant dans le décompte du commandement de saisie-vente signifié par huissier en date du 21 juin 2022 ;

— DIRE et JUGER que l’ensemble de ces sommes seront augmentées des intérêts légaux à compter du 1er octobre 2020, date à laquelle la dette locative dont il est demandé le remboursement a été constituée ;

— DIRE et JUGER que les intérêts qui auront couru durant une année entière se capitaliseront par l’effet de l’anatocisme ;

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme forfaitaire de 2.000 euros en remboursement des honoraires et frais engagés pour mettre en oeuvre la procédure d’expulsion de M. [O] [Z] ;

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la SCI VANESSA à devoir payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], aux entiers dépens, y compris le coût des actes de procédure, comprenant le coût de la présente assignation et les actes de procédure mentionnés dans le commandement de saisie-vente du 21 juin 2022 ;

— RAPELER que la décision à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, l’indivision [I]-[R]-[D] fait valoir que :

1° Sur la responsabilité délictuelle de la S.C.I VANESSA sur le fondement du dol

Sur l’existence du dol :

Les demandeurs exposent que le fait pour le vendeur de retenir volontairement des informations importantes est constitutif d’un dol lorsqu’il entraîne une erreur déterminante pour l’acquéreur, que la Cour de Cassation a jugé que le vendeur commet une réticence dolosive en n’informant pas l’acheteur de difficultés financières du locataire de l’immeuble vendu, alors que la situation locative constituait un élément déterminant de son consentement à la vente, que l’acheteur est fondé à s’en prévaloir pour invoquer un préjudice résidant dans la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente.

— ils ajoutent que le contrat de vente contient une clause selon laquelle le vendeur déclarait « n’avoir connu aucun litige en cours avec ses locataires » qui renforce le devoir d’information du vendeur sur la situation locative, de sorte qu’il s’agissait d’un élément déterminant de la conclusion de la vente.

— la S.C.I VANESSA s’est volontairement abstenue de fournir le informations relatives aux difficultés rencontrées avec le locataire, M. [Z], pour obtenir le règlement des loyers antérieurement dus à la vente et n’a pas informé les acheteurs de l’existence d’un litige avec ce locataire défaillant.

— En réponse à l’argument de la défenderesse qui conteste l’existence d’un litige, les demandeurs précisent que le défaut de paiement des loyers constitue bien un différend entre deux personnes, ce qui correspond à la définition du terme « litige », que des échanges de messages téléphoniques (SMS) entre la S.C.I VANESSA et M. [Z], intervenus avant la vente du bien immobilier, confirment l’existence du litige et que la S.C.I VANESSA savait que celui-ci était un locataire défaillant même si elle en dénie toute valeur probante, que, de plus, la S.C.I VANESSA a fait signer un contrat de bail à M. [Z] postérieurement à l’occupation du logement et de la vente, que la S.C.I VANESSA reconnaissait que le bail n’avait pas été signé avant la vente dans un échange de mails des 28 et 29 juillet 2020 dans lequel elle s’engageait en outre de verser « le complément de loyer durant une période d’une année acceptant ainsi à payer une partie des loyers impayés de M. [Z], que la S.C.I VANESSA ne peut donc pas persister à nier avoir commis une faute.

— Les demandeurs précisent qu’ils n’auraient pas contracté ou auraient, à tout le moins, tenté d’obtenir une diminution du prix de vente de l’immeuble s’ils avaient eu connaissance d’un litige entre le vendeur et le locataire, M. [Z].

— En réplique à la S.C.I VANESSA qui estime que l’assistance d’un notaire et la présence de Mme [L] [C], épouse [I], qui a la qualité de professionnel de l’immobilier, auraient dû permettre aux acquéreurs de bénéficier d’informations s’agissant du contrat de location conclu par M. [Z], les demandeurs rappellent que l’obligation d’information repose sur le vendeur du bien, et qu’il existe un lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi en raison du dol.

Sur l’évaluation du préjudice et le montant des dommages et intérêts :

— S’agissant de la réparation du préjudice, les demandeurs rappellent qu’il est de jurisprudence constante que l’acquéreur a le choix de demander la nullité de la vente ou l’octroi de dommages et intérêts, qu’il est admis que le dol, qui constitue une faute commise lors de la période pré-contractuelle, est une faute délictuelle, et qu’il génère une action en responsabilité indépendante de l’action en nullité dans le cas où le dol est considéré comme un vice du consentement

— ils précisent qu’ils souhaitent obtenir des dommages et intérêts correspondant au montant des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’expulsion définitive du locataire.

2° A titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle de la S.C.I VANESSA eu égard à la violation de l’obligation d’information du vendeur envers l’acquéreur et au défaut de délivrance conforme de l’immeuble.

— l’article 1602 du Code Civil met à la charge du vendeur, qu’il soit professionnel ou non, une obligation d’information de l’acheteur, il doit fournir à l’acquéreur toutes les informations susceptibles d’avoir un impact sur la décision de l’acquéreur, et notamment celle relative à la situation des locataires occupant d’un appartement de l’immeuble, que la S.C.I VANESSA s’est gardée d’indiquer aux acquéreurs que M. [Z] avait déjà été à l’origine d’incidents de paiement des loyers et qu’il ne quitterait pas les lieux au 31 janvier 2021, qu’ainsi la S.C.I VANESSA a manqué à son obligation contractuelle d’information, de sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle.

— qu’en application des articles 1604 et suivants du Code Civil, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation de délivrance de la chose vendue qui doit posséder les caractéristiques conformes à celles convenues entre les parties lors de la conclusion du contrat ou qu’elle doit être conforme à l’usage habituel de la chose vendue, que s’agissant de la vente d’un bien occupé par un locataire, il est incontestable que l’acquéreur peut valablement s’attendre à ce qu’il n’y ait aucun litige avec le locataire occupant les lieux, et à ce que celui-ci remplisse son obligation essentielle de payer les loyers, que tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la S.C.I VANESSA a manqué à son obligation de délivrance conforme.

— le montant des dommages et intérêts sollicités en raison de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations contractuelles de la S.C.I VANESSA correspond à la somme totale de 11.058,20 €, augmentée de l’indemnité d’occupation à compter de septembre 2022, complétée par le coût de la procédure d’expulsion diligentée contre M. [Z] à hauteur de la somme de 2.000 €.

Par conclusions récapitulatives n° 3, notifiées par RPVA, le 14 mars 2024, qui sont ses dernières conclusions, la S.C.I VANESSA, selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal, de :

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER les demandeurs au profit de la S.C.I VANESSA d’une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les demandeurs aux dépens.

Au soutien de sa demande de débouté, la S.C.I VANESSA fait valoir que :

— Sur le fondement du dol et du défaut de conformité, les demandeurs arguent d’une faute du vendeur qui aurait prétendument dissimulé le litige, le défaut de paiement de la totalité des loyers échus, avec le locataire, pour engager sa responsabilité contractuelle.

— Alors que les parties avaient trouvé un accord moyennant le règlement d’un montant de 3.200 €, les demandeurs sont revenus sur celui-ci, considérant que cette somme constituait un acompte sur indemnisation.

— L’indivision [I]-[R]-[D] a pu avoir un regard avisé sur la nature juridique du contrat de location [Z] souscrit le 1er octobre 2019 et sa validité au vu des dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR, Mme [L] [I]-[C] exerçant la profession d’agent immobilier, et était assistée d’un notaire.

1° sur l’absence de faute du vendeur

Aucune dissimulation d’informations ou réticence ne peut être imputée au vendeur, en l’absence de faute, sa responsabilité ne peut être engagée :

— l’absence de payement du loyers, qui n’est pas démontrée, ne constitue pas un litige en soi selon la définition du mot « litige » sur WIKIPEDIA :

« l’expression d’un différend entre plusieurs parties qui a dû, par sa gravité, être soumis à une juridiction pour y être tranchée » ou « un différend entre deux parties, l’une contestant à l’autre être titulaire d’un droit à l’exercice duquel il prétend ».

— les échanges de SMS entre M. [Z] et M. [N] ne constituent pas la preuve permettant d’établir l’existence d’un litige né avant la vente entre le locataire et le vendeur.

L’existence d’un litige préexistant à la vente n’est nullement établi car il n’est pas démontré qu’il y ait eu une contestation de la situation d’arriéré ou un refus de régularisation sur demande expresse du propriétaire.

— il n’est pas démontré par l’échange de SMS que la clause de l’acte de vente, qui précise que le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires, a été enfreinte.

— la vente de l’immeuble est intervenue avec un contrat comportant une clause exonératrice de toute garantie (page 11).

2° sur l’absence de préjudice et de lien de causalité

L’indivision [I] réclame les impayés de loyers qu’ils ont subi du chef du locataire [Z] postérieurement à la vente et qui ne sont pas imputables au vendeur. Le lien de causalité fait défaut.

— Le jugement rendu le 18 mai 2022 démontre que M. [Z] est en défaut de paiement depuis février 2021.

— l’arriéré locatif s’est aggravé entre le jugement datant du 2 décembre 2021 jugeant irrecevable l’assignation et le jugement du 18 mai 2022, or l’irrecevabilité est imputable aux demandeurs eux-mêmes ayant fait une mauvaise application des dispositions légales.

— l’augmentation de la demande à la somme de 11.058,20 € pour les loyers échus pour la période de juillet à septembre 2022, ou, pendant la période hivernale jusqu’à l’expulsion au 1er avril 2023, n’est pas fondée.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LE DOL

En vertu des dispositions de l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu des dispositions de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En vertu des dispositions de l’article 1139 du Code civil, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

En l’espèce, l’indivision [I]-[R]-[D] fait grief à la S.C.I VANESSA d’avoir dissimulé l’existence d’un litige sur la situation locative entre la S.C.I VANESSA et un locataire, M. [O] [Z].

La dissimulation intentionnelle suppose qu’une information ait été tue au cocontractant que, celle-ci soit objective et vue comme une donnée exacte, ou subjective comme l’est l’intention du contractant.

C’est pourquoi la réticence d’information ou dissimilation intentionnelle peut exister en l’absence de toute obligation légale d’information, et spécialement en dehors du domaine du devoir général d’information précontractelle.

Toutefois, l’exigence d’une faute intentionnelle demeure. L’auteur du comportement dolosif doit avoir agi intentionnellement pour tromper le cocontractant et le déterminer à conclure le contrat.

L’intention requise n’est pas celle de causer un dommage mais seulement celle d’induire en erreur.

Il incombe à celui qui se dit victime d’une réticence dolosive de la prouver en ces deux éléments constitutifs : d’une part, la connaissance par l’autre partie du caractère déterminant de l’information dissimulée et d’autre part, la nécessité d’établir sa propre erreur.

Il est de jurisprudence constante que le vendeur d’un bien immobilier commet une réticence dolosive en n’informant pas l’acheteur des difficultés financières du locataire de l’immeuble vendu.

Il résulte de l’acte notarié du 29 novembre 2019 que M. [O] [Z] est occupant « de l’appartement n°1, loué en meublé aux termes d’un bail d’habitation ayant commencé à courir le 1er octobre 2019 pour se terminer le 31 janvier 2020. Le loyer mensuel charges comprises est actuellement de 400 €.

Il a été versé à la conclusion du contrat, un dépôt de garantie d’un montant de 300 €. Une copie du contrat de location a été remise à l’acquéreur dès avant ce jour et demeure intégré dans la data-room ».

Or, il convient de relever plusieurs contradictions entre les termes de l’acte notarié et le déroulement chronologique des faits retranscrit à travers l’échange de courriels entre M. [N] et son locataire qui traduisent incontestablement l’existence d’une situation conflictuelle antérieure et concomitante des négociations contractuelles, mais également postérieure. La preuve du dol peut en effet être déduite d’indices tirés de faits postérieurs à la conclusion du contrat.

Cet échange de courriels permet de reconstituer le déroulement des relations entre la S.C.I VANESSA et M. [O] [Z] ainsi :

— dans un courriel du 8 novembre 2019, M. [N] informe le locataire que les accès à l’immeuble seront condamnés et que l’eau a déjà été coupée,

— en réponse, le locataire confirme que l’eau a effectivement été coupée et il réclame « les documents d’expulsion » à remettre aux services sociaux pour être relogé en extrême urgence auprès de bailleurs sociaux.

— le 12 novembre 2019, la réponse de M. [N] est la suivante : « on va vous donner un logement ».

Dans un courriel détaillé daté du 30 décembre 2019, adressé à M. [N], le locataire précise que :

— il a signé un bail pour la location de l’appartement n° 9 qu’il occupe depuis 2012,

— il s’est senti contraint d’accepter la proposition de relogement dans l’appartement n°1,

— la S.C.I VANESSA lui a demandé de signer un nouveau contrat de bail qui lui a été adressé après la vente du bien immobilier, avec effet au 1er octobre 2019 pour l’appartement n°1, que ce contrat de bail est anti-daté et comporte une date de sortie au 31 janvier 2020 qui lui a été imposée, que le contrat est au nom de la S.C.I VANESSA, qui n’est plus le propriétaire de l’appartement.

En conclusion, au 1er octobre 2019, et durant la période des négociations contractuelles, M. [O] [Z] occupait l’appartement n° 9, pour lequel il était lié à un contrat de bail avec la S.C.I VANESSA depuis 2012, qui n’a pas fait l’objet d’une résiliation, et qu’il a subi postérieurement à la vente diverses mesures contraignantes de la part de la S.C.I VANESSA aux fins de lui faire quitter le logement.

Il se déduit de ces éléments que la réalité de la situation locative de M. [O] [Z] a été délibérément dissimulée aux acquéreurs de l’immeuble :

— son relogement dans l’appartement n°1 sans la signature d’un nouveau bail, ce d’autant qu’il est manifeste que celui-ci connaissait des difficultés financières, que la S.C.I VANESSA n’ignorait pas, M. [O] [Z] faisant allusion à une mesure d’expulsion,

— la proposition de baisse du loyer, compensée par la prise en charge partielle par la S.C.I VANESSA afin de reverser le montant exact du loyer à la l’indivision [I]-[R]-[D],

— ou encore les difficultés rencontrées par la S.C.I VANESSA aux fins recouvrir les loyers échus pour les mois de décembre à mars, tel que cela ressort des courriels échangés entre le 30 novembre 2019 et le 5 mars 2020, M. [O] [Z] faisant même allusion à des pressions physiques et des violences verbales.

Toutefois, le comportement dolosif d’un cocontractant ne vicie pas le consentement de l’autre partie en lui-même mais seulement par l’erreur qu’il a provoquée.

Et, en vertu des dispositions de l’article 1139 du code civil, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable.

En l’espèce, la S.C.I VANESSA ne conteste pas, contrairement aux mentions de l’acte notarié, que le bail de M. [O] [Z] pour l’appartement n°1 n’a pas été communiqué aux acquéreurs par l’intermédiaire de la data-room, ni précédemment lors des négociations pré-contractuelles, et pour cause, celui-ci n’était pas encore conclu.

Le dol n’est sanctionné que d’autant il a décidé du consentement de celui qui en a été victime. Il appartient donc à l’acquéreur de l’immeuble d’établir le caractère déterminant que l’information dissimulée avait pour lui.

En l’espèce, la situation locative des locataires constituait un élément déterminant de consentement de l’indivision [I]-[R]-[D] à la vente de l’immeuble comme cela résulte clairement de la rédaction de l’acte notarié du 20 novembre 2019 sous le paragraphe intitulé « Contrat de location » qui stipule : « le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires ».

Il n’est point nécessaire de discuter de la définition juridique ou générale du mot « litige » pour déterminer l’existence d’un différent, voire d’un conflit, entre le locataire et le bailleur sur l’exécution de leurs obligations contractuelles respectives en vertu du bail, notamment le non paiement du loyer à échéance.

Le dol, vice du consentement s’apprécie au moment de la formation du contrat, impliquant d’apprécier son existence au jour de la promesse synallagmatique valant contrat.

Il convient, en l’espèce, de relever que les parties ont conclu, en vue de la réalisation de la vente, un avant-contrat sous signatures privées en date du 9 août 2019 à [Localité 7] et du 22 août 2019 à [Localité 8], qui n’a pas été communiqué aux débats, ne permettant pas de s’assurer de l’existence du caractère déterminant de l’information dissimulée à cette date.

Cependant, en vertu du droit local d’Alsace et de Moselle, la signature de l’acte authentique n’est pas considéré comme une simple formalité mais comme un élément essentiel du contrat de vente, le consentement de l’acquéreur doit donc s’apprécier au jour de la conclusion de l’acte définitif.

Il convient en conséquence de constater que la preuve du dol a été rapportée par les demandeurs.

2°) SUR LA RÉPARATION DU PRÉJUDICE

En vertu des dispositions de l’article 1178 alinéa 4 du Code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi, mais il lui incombe de rapporter la preuve de son préjudice et du lien de causalité.

En l’espèce, l’indivision [I]-[R]-[D] sollicite des dommages et intérêts correspondant au montant des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’expulsion définitive du locataire telle que fixée dans le jugement rendu le 18 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection, comme suit :

—  7.832 € au titre de l’arriéré de loyer à compter d’octobre 2020 jusqu’au jour de la résiliation, le 18 mai 2022,

—  168 € pour la période du 18 mai au 31 mai 2022,

— une indemnité d’occupation mensuelle au prorata de l’occupation réelle des lieux de 400 € pour la période allant du 1er juin 2022 jusqu’à la libération effective des lieux loués par M. [O] [Z], intervenue le 1er avril 2023,

ainsi que la somme de 1.058,20 € incluant les intérêts au taux légal de 13,3 % du montant de la dette en principal et le coût des actes de procédure selon le commandement de saisie-vente signifié le 21 juin 2022 à M. [O] [Z],

soit une somme totale de 11.058,20 €,

L’indivision [I]-[R]-[D] ajoute une demande complémentaire de dommages et intérêts correspondant au remboursement du coût de la procédure d’expulsion (honoraires d’avocat et frais d’actes) à hauteur de la somme forfaitaire de 2.000 €.

En l’espèce, il convient de relever que :

— d’une part, les demandeurs ont informé la S.C.I VANESSA du maintien de M. [O] [Z] dans les lieux et du non paiement des loyers depuis le 1er février 2020 par courriel en date du 28 juillet 2020 et par courrier daté du 2

septembre 2020.

Il n’est pas contesté que la S.C.I VANESSA a procédé au versement de la somme de 3.200 € en règlement des loyers pour la période du 1er février 2020 à 31 octobre 2020 par le biais d’un chèque libellé à l’ordre de la CARPA daté du 30 octobre 2020.

— d’autre part, les demandeurs déclarent avoir envoyé à M. [O] [Z] par courriel du 6 juillet 2020, un dossier aux fins de régularisation de sa situation, puis ils lui ont adressé un courrier recommandé avec AR, le 26 octobre 2020, dans lequel ils le mettent en demeure de quitter les lieux et de verser le solde des loyers impayés.

Il résulte toutefois du jugement du 2 décembre 2021 que les demandeurs ont assigné M. [O] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de METZ par acte d’huissier du 29 avril 2021 aux fins d’obtenir la résiliation du bail, le paiement des arriérés locatifs et l’expulsion du locataire.

Cette décision a déclaré la demande en résiliation du bail irrecevable à défaut de notification par voie électronique à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de ces éléments, le lien de causalité entre la faute commise par la S.C.I VANESSA en dissimulant la situation locative de M. [O] [Z], et le préjudice subi par à l’indivision [I]-[R]-[D] à raison du l’arriéré de loyers est établi.

Mais il en est différemment pour la période postérieure au jugement du 2 décembre 2021, l’aggravation de la dette locative résultant d’un retard imputable aux demandeurs.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.C.I VANESSA à payer à l’indivision [I]-[R]-[D] la somme de 6.000 euros (400 € x 15 mois : du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021) de dommages et intérêts au titre des arriérés de loyer, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

L’indivision [I]-[R]-[D] sera dés lors déboutée du surplus de sa demande au titre des dommages et intérêts.

En ce qui concerne la demande complémentaire de dommages-et-intérêts à hauteur de la somme forfaitaire de 2.000 € en remboursement des honoraires d’avocat et des frais engagés pour mettre en oeuvre la procédure d’expulsion, à défaut de communication des pièces justifiant la demande, il y a lieu de débouter l’indivision [I]-[R]-[D] de ce chef .

En application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts par voie de capitalisation.

3°)SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I VANESSA, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile, dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, la S.C.I VANESSA, sera également condamnée à payer à l’indivision [I]-[R]-[D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, comprenant le coût de l’acte d’assignation.

Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par la S.C.I VANESSA au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce dont elle sera déboutée.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas en l’espèce pour une instance introduite le 30 septembre 2022.

Il y a donc lieu de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre Civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I VANESSA, prise en la personne de son représentant légal à payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 6.000 € au titre des arriérés de loyer, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés ;

DEBOUTE l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I] du surplus de ses demandes, en ce compris le remboursement des honoraires d’avocat et des frais engagés pour mettre en oeuvre la procédure d’expulsion ;

CONDAMNE la S.C.I VANESSA, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I VANESSA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à l’indivision formée par Monsieur [S] [I], Madame [L] [C] épouse [I], Monsieur [G] [R], Madame [E] [I], épouse [R], Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [I], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.C.I VANESSA, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier La Présidente