PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/00526 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NRY3

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. MORMAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par Madame [X] [K] demeurant [Adresse 2], administrateur provisoire désigné par ordonnance de Madame la présidente du Tribunal de grande instance de Pontoise en date du 28 juin 2018, renouvelée les 24 juin 2020, 15 juin 2021, 28 juin 2022 et 28 juin 2023

représenté par M^e Katy CISSE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Julie COUTURIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. MORMAND, dont le siège social est sis [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

La société Civile Immobilière MORMAND est propriétaire des lots n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 17 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 26 janvier 2018, le tribunal d’instance de Montmorency a condamné la SCI MORMAND au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 3 août 2017 y compris l’appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2017, pour un montant de 2 702,51 euros.

Par jugement en date du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise l’a condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 4ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2020 inclus, pour un montant de 11 401,03 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire Maître [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI MORMAND, afin d’obtenir sa condamnation à payer, les sommes de :

—  15 758,18 euros au titre de charges de copropriété appelées du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 juin 2023, ainsi que toute somme que serait venue à échéance depuis ;

—  3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire au paiement,

— les dépens,

—  3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1154 du Code civil.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la SCI MORMAND, qui a déjà été condamnée à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

La SCI MORMAND, régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI MORMAND est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 17,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire en date du 10 février 2020 et 4 mai 2013, ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2024,

— un décompte individuel détaillé,

— un commandement de payer en date du 29 septembre 2022,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 9 935,53 euros envoyé en courrier recommandé distribué le 22 juin 2023,

— deux jugements antérieurs

— les requêtes et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire,

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 758,15 euros correspondant aux charges impayées et frais divers arrêté au 1er octobre 2023.

Toutefois, il convient de déduire des sommes réclamées au titre des charges impayées la somme de 28,63 euros réclamée au titre de « SCP BELVAL intérêts à la charge MORMAND » qui ne correspond pas, selon son intitulé, à une provision pour charge ou travaux.

Il convient en conséquence de condamner la SCI MORMAND à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 729,52 euros, correspondant aux charges impayées et frais divers selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel de fonds 1ère provision pour l’exercice comptable du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 9 935,53 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI MORMAND a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 1 250 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la SCI MORMAND, partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI MORMAND à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de :

—  15 729,52 euros, correspondant aux charges impayées et frais divers selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel de fonds 1ère provision pour l’exercice comptable du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 9 935,53 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

—  1 250 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SCI MORMAND aux dépens de la présente instance dont distraction faite à Maître Julie Couturier conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS