TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elodie JOBIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XJZ

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I], [B], dit [H] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1064 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202431487 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XJZ

Suivant bail à effet du 1er décembre 2013, Monsieur [I], [B] dit [H] [J] a loué à Monsieur [S] [T] un studio situé [Adresse 3], pour un loyer au 1er décembre 2023 de 417,21 euros, (outre initialement une provision sur charges de 40 euros par mois).

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement son loyer, le 29 février 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 4080,95 euros au titre des loyers et charges impayés, resté infructueux.

Par assignation en référé délivrée le 27 août 2024, Monsieur [I], [B] dit [H] [J] a attrait Monsieur [S] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

– d’ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués ;

– de condamner par provision le locataire au paiement des sommes suivantes :

– 5846,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

– une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et taxes résultant du contrat résilié, à compter du 1er septembre 2024 et condamner Monsieur [S] [T] à titre provisionnel à son paiement jusqu’à la libération définitive des lieux ;

– 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 où elle a fait l’objet d’un report.

Elle a été de nouveau appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, le bailleur, représenté, demande aux termes de ses conclusions en réponse n°2, de voir :

Débouter Monsieur [S] [T] de ses demandes ;

Subsidiairement juger que les délais ne sauraient excéder une année ;

En toute hypothèses ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

Ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués ;

– de condamner par provision le locataire au paiement des sommes suivantes :

6164,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

– une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et taxes résultant du contrat résilié, à compter du 1er avril 2025 et condamner Monsieur [S] [T] à titre provisionnel à son paiement jusqu’à la libération définitive des lieux ;

– 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024.

Il s’oppose à tous délais.

Monsieur [S] [T], représenté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions en référé n°3 de voir:

Dire qu’il existe des contestations sérieuses ;

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à référé ;

Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire ;

Condamner Monsieur [J] à payer à Monsieur [S] [T] :

La somme provisionnelle de 7784 euros à titre de remboursement de charges ;

La somme provisionnelle de 8000 euros de dommages et intérêts ;

Octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 35 mois et le solde au 36ème mois ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 29 août 2024).

L’action est donc recevable.

Sur le délai du commandement

En application de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate, le délai initial de deux mois a été ramené à six mois, de sorte que le commandement de payer en date du 29 février 2024 n’encourt aucune nullité, nonobstant les clauses contraires du bail prévoyant un délai de deux mois.

Il n’y a aucune contestation sérieuse de ce chef.

Sur les régularisations de charges

Il est justifié par les pièces 5 à 9 du bailleur, non contredites par les pièces du locataire, des régularisations de charges intervenues dès le 1er juillet 2025, puis le 1er octobre 2016, le 1er septembre 2017, le 1er avril 2020 au titre des régularisations de charges 2016/2017 et 2017 /2018, le 1er août 2021 pour 2018/2019, le 1er décembre 2022 pour 2019/2020,

Il est en outre justifié (pièce 9) de la « régularisation des charges du 01/10/2022 eu 31/09/2023 » selon relevé individuel arrêté au 30/09/2023.

Il est également produit le justificatif des taxes appelées (pièce 6 du bailleur).

Le locataire ne justifie nullement avoir demandé à consulter les documents de régularisation desdites charges, ni avoir émis le moindre grief de ce chef avant la présente procédure.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à contestation sérieuse au titre de la régularisation des charges.

Monsieur [S] [T] sera débouté de sa demande infondée et pour partie prescrite de condamnation de Monsieur [I], [B] dit [H] [J] au paiement de la somme de 7784 euros à titre de remboursement de charges.

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Monsieur [S] [T] allègue des désordres affectant l’appartement loué.

Il fait état de la présence de moisissure et de l’absence d’équipement de système de chauffage, générant des factures importantes d’électricité, ayant recours à un radiateur électrique mobile.

Il produit en pièce 4 un certificat médical faisant état de problèmes respiratoires « pouvant être en rapport avec les moisissures ».

Il verse des factures d’électricité en pièces 10 à 16 et une photographie dans ses écritures, dont il indique qu’il s’agit du placard, où l’on peut voir des moisissures.

Toutefois, il ne justifie nullement d’une information du bailleur d’un quelconque désordre antérieurement à la présente procédure. En outre, les éléments ainsi produits ne sauraient à eux seuls justifier tant des désordres allégués, que de l’indécence du logement et encore moins justifier une quelconque exception d’inexécution.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à contestation sérieuse au titre de l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Monsieur [S] [T] sera débouté de sa demande infondée de condamnation de Monsieur [I], [B] dit [H] [J] au paiement de la somme de 8000 euros de dommages et intérêts.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [S] [T], le 29 février 2024, pour un montant principal de 3435,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [S] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I], [B] dit [H] [J] produit un décompte démontrant que la partie défenderesse reste lui devoir au titre de l’arriéré locatif, la somme de 6164,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [I], [B] dit [H] [J], la somme de 6164,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 août 2024 sur la somme de 5846,84 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui a repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative et qui demande à bénéficier d’un échéancier suspensif de la clause résolutoire. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la situation du locataire qui justifie avoir repris depuis le mois de décembre 2024 le versement intégral du loyer courant et avoir commencé à rembourser sa dette locative, qui entend déposer une demande d’aide financière auprès du FSL, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif, et de prévoir dans le dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion, de sort des meubles et d’indemnité d’occupation.

Il sera rappelé en tant que de besoin qu’il ne peut être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant le sort des meubles, il sera rappelé que le sort des meubles et régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024.

L’équité commande de condamner Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [I], [B] dit [H] [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de Monsieur [I], [B] dit [H] [J],

DISONS n’y avoir lieu à contestation sérieuse au titre délai du commandement de payer, de la régularisation de charges et l’obligation de délivrance d’un logement décent,

DEBOUTONS Monsieur [S] [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [I], [B] dit [H] [J] au paiement de la somme de 7784 euros à titre de remboursement de charges,

DEBOUTONS Monsieur [S] [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [I], [B] dit [H] [J] au paiement de la somme de 8000 euros de dommages et intérêts,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er décembre 2013, conclu entre les parties et concernant le studio sis [Adresse 3], sont réunies au 13 avril 2024,

CONSTATONS que Monsieur [S] [T] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [I], [B] dit [H] [J] la somme provisionnelle de 6164,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 août 2024 sur la somme de 5846,84 euros et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [S] [T] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 50 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette,

DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit :

≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence,

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [S] [T], du logement sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution et DISONS n’y avoir lieu d’en ordonner le transport et la séquestration,

FIXONS, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Monsieur [S] [T] égale au montant du loyer et des charges et taxes résultant du contrat résilié, et jusqu’à la libération effective des lieux et au besoin CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [I], [B] dit [H] [J] ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie,

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024,

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [I], [B] dit [H] [J] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.