PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/04718 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NXOZ

72A

S.D.C. LES MAGNOLIAS

C/

[L] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [V] [H] demeurant [Adresse 3], nommé par ordonnance du Président du TGI de Pontoise le 27 mars 2015, et dont la mission a été prorogée par décisions des 07 octobre 2015, 14 novembre 2016, 8 septembre 2017, 03 octobre 2018, 26 septembre 2019, 28 septembre 2020, 27 septembre 2021, 14 octobre 2022 et 26 septembre 2023

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1] à GARGES LES GONESSE, représenté par son administrateur provisoire, Maître [V] [H], a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [L] [D] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14366,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [L] [D] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 26 septembre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [L] [D] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 139, 639, 484,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, les ordonnances du président du tribunal de Pontoise des 27 mars 2015, 7 octobre 2015, 14 novembre 2016, 8 septembre 2017, 3 octobre 2018, 26 septembre 2019, 28 septembre 2020, 28 septembre 2021, 14 octobre 2022, 26 septembre 2023,

— un jugement du tribunal d’instance de Gonesse du 27 mars 2014 condamnant le défendeur au paiement de la somme de 7278,03 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au premier trimestre 2014, un jugement de la première chambre du tribunal de grande instance de Pontoise du 9 février 2017 condamnant le défendeur au paiement des charges de copropriété à hauteur de 9976,45 euros au 13 avril 2016, un jugement de la première chambre du tribunal de grande instance de Pontoise du 12 mars 2019 condamnant le défendeur au paiement de la somme de 12 926,06 euros au titre des charges dues au 6 juin 2018, un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise du 19 octobre 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2012, 5 novembre 2013, les procès-verbaux de décisions des 13 avril 2016, 7 juin 2016, 11 décembre 2017, 29 juin 2018, 1er juillet 2019, 8 janvier 2021, 6 décembre 2021, 5 juillet 2022, 27 septembre 2023, 5 octobre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— un courrier du 16 juin 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 10918,52 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14324,22 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 42 euros correspondant à la mise en demeure.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 366,22 euros, au titre des charges de copropriété et des frais, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 10 918,52 euros et à compter du 29 août 2024 sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [L] [D] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, alors qu’il a été condamné à plusieurs reprises pour défaut de paiement des charges.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [D] à verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [D], qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la rési-dence Les Magnolias sise [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes suivantes :

—  14 366,22 euros, au titre des charges de copropriété et des frais, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 10 918,52 euros et à compter du 29 août 2024 sur le surplus ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne Monsieur [L] [D] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS