Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 11 Décembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [J] [X]

Porte 2 Rez de Chaussée Clos de la Martelliere

78 Route de Saint Sébastien

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparant

Madame [W] [I] TRIBUNAL

Porte 2 Rez de Chaussée Clos de la Martelliere

78 Route de Saint Sébastien

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à 25 % du 24 septembre 2025 No C-44109-2025-006489

représentée par Maître Caroline PHENIX, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01821 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2CF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [K] [J] [X] + Maître Caroline PHENIX + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 12 septembre 2024 prenant effet le même jour, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] un logement de type 4 lui appartenant sis CLOS DE LA MARTELLIERE, 78 route de Saint-Sébastien, RdC porte n°2 – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 630.26 € pour le logement et 56,11 € pour les accessoires, outre une provision mensuelle pour charges de 198,97 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 122,63 € arrêté au 31 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— Constater à compter du 13 février 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 24 février 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 12 septembre 2024 entre les parties, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X], ainsi que tout occupant de leur chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] au paiement de la somme de 1 470,61 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 mars 2025 avec intérêts de droit à compter du 13 janvier 2025 ou à compter du jugement à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 13 février 2025 ou du 24 février 2025 ou du jugement, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

[W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] seront condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner solidairement [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

À ladite audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève à la somme de 2 251,52 €. La société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Enfin, elle donne son accord pour des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant.

Régulièrement assignée, [W] [I] TRIBUNAL a comparu représentée par son conseil. Par conclusions versées au dossier, elle demande au juge des contentieux de la protection de :

Donner acte du versement d’une attestation d’assurance habitation ;

Condamner solidairement [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] au paiement des sommes dues au titre des arriérés de loyers ;

Constater la reprise du paiement des loyers et du paiement des arriérés ;

Suspendre la résiliation de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 12 septembre 2024 ;

Accorder à [W] [I] TRIBUNAL un délai de paiement concernant l’arriéré de loyer en lui permettant de solder la dette en sus du reliquat de loyer ;

Juger qu’au regard des faibles ressources de [W] [I] TRIBUNAL, il serait inéquitable de les condamner au paiement de la somme demandée par la société CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance ;

Statuer sur ce que de droit quant aux dépens.

Le diagnostic social et financier arrivé au tribunal le 25 septembre 2025 n’a été versé au dossier que postérieurement à l’audience.

Régulièrement assigné à personne, [K] [J] [X] n’a pas comparu à l’audience. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF) ».

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés à la CAF le 20 décembre 2024 dont la Caisse a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 10 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, le préfet ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 385 du code de procédure civile, sur le fondement du défaut d’assurance locative et aucun défendeur ne présente d’observation sur ce point. Il convient donc de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.

Par exploit de commissaire en date du 13 janvier 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 122,63 € arrêté au 31 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 251,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, dont il convient de déduire la somme de 315,55 € (188,18 € + 127,37 €) correspondant aux frais de procédure et de poursuite, qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en son article 8 des conditions particulières.

Dans ses écritures, [W] [I] TRIBUNAL indique que [K] [J] [X] a été placé sous contrôle judiciaire le 24 juin 2025 et a fait l’objet d’une éviction du domicile familial après avoir commis des faits de violence sur sa personne.

Bien qu’il fasse l’objet d’une éviction du domicile familial, [K] [J] [X] reste titulaire du contrat de bail en l’absence de congé. Par conséquent, il reste tenu solidairement au paiement de la dette de loyer.

En conséquence, [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] seront condamnés solidairement au paiement en deniers ou quittances de la somme de 1 935,97 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 382,81 €,hors indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] ont repris le paiement du reliquat du loyer trois mois avant l’audience.

Dans ses écritures, [W] [I] TRIBUNAL indique occuper un emploi d’agent de service hospitalier et s’occuper seule de ses trois enfants à la suite de l’éviction du domicile familial de [K] [J] [X] pour cause de violence et de son placement sous contrôle judiciaire le 24 juin 2025. Elle indique avoir repris le paiement du loyer et réglé des arriérés après avoir eu connaissance de la dette de loyer, loyer qu’elle pensait prélevé sur le compte bancaire de [K] [J] [X]. Enfin, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail afin de rester dans les lieux, sans toutefois proposer de délai de paiement.

Lors de l’audience, la société bailleresse quant à elle, indique ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement d’un montant de 100 € par mois en sus du loyer courant malgré l’absence de proposition de la locataire.

Dès lors, compte tenu de la reprise du paiement des loyers avant l’audience, du fait que [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] disposent d’une capacité de remboursement et de l’accord de la société bailleresse, il convient d’accorder à [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due solidairement par [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de commandement.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation prenant effet le 12 septembre 2024 entre, d’une part, CDC HABITAT SOCIAL et, d’autre part, [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X], concernant le logement T3 lui appartenant sis CLOS DE LA MARTELLIERE, 78 route de Saint-Sébastien, porte n°2 – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement sont réunies à la date du 25 février 2025 pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE solidairement [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 935,97 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au 29 septembre 2025, déduction faite des frais de procédure, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] un délai de paiement de 20 mois pour se libérer de la dette, soit 19 mensualités de 100 €, la 20ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorités d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, sis CLOS DE LA MARTELLIERE, 78 route de Saint-Sébastien, porte n°2 – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, soit la somme mensuelle de 382,81 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [W] [I] TRIBUNAL et [K] [J] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY