PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 24/02722 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWHZ

Code NAC : 72A

S.D.C. [5]

C/

[V] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 Mai 2025 devant Aude BELLAN siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], sis [Adresse 2] – [Adresse 1] [Localité 6] [7] représenté par son syndic la société FONCIA VBDS immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Estelle DUROSOIR, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Madame [V] [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 11, 343 et 344.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[5]" sis [Adresse 2] – [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet FONCIA VBDS, a fait assigner devant ce tribunal Madame [V] [P] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, 13 954,64 euros au titre des charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formulé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes :

—  15 495,18 euros, au titre des charges de copropriété impayées, avec capitalisation des intérêts,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens, ainsi que le rejet des demandes de la partie adverse.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délais de paiement, la défenderesse ne payant plus ses charges depuis trois ans, avec une dette en augmentation depuis l’assignation, ne justifiant pas de revenus suffisants pour faire face à un échéancier de paiement. Le syndicat des copropriétaires a souligné que la vente de l’appartement n’avait pas abouti depuis deux ans.

Madame [V] [P] suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois avec règlement du reliquat lors de la vente du bien et le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts, de capitalisation des intérêts et de frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, Madame [V] [P] fait valoir qu’elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle ajoute qu’elle a acquis le bien objet du présent litige en 2016 dans le cadre d’une opération de défiscalisation, alors qu’elle disposait de revenus confortables mais qu’elle a été licenciée et est restée au chômage pendant trois ans jusqu’en septembre 2020 ce qui a engendré une baisse importante de ses revenus. Elle indique que, depuis le 1er novembre 2023, elle est à la retraite et perçoit environ 3200 € de revenus par mois et exerce une activité de mandataire en immobilier, qui n’a pas pu lui rapporter les sommes escomptées en raison de la crise sanitaire. Elle ajoute qu’elle a également des dettes fiscales et une dette auprès de l’URSSAF et qu’une saisie est en cours sur sa retraite. Elle ajoute qu’elle a été condamnée suivant jugement du 2 septembre 2024 à apurer un arriéré de charges pour son logement principal, qu’elle a dû solliciter un emprunt auprès de sa famille et qu’elle rembourse chaque mois la somme de 500 € à ce titre, qu’elle est dans une situation financière très difficile et qu’elle vient de baisser le prix de vente de son appartement à 230 000 €, ayant bon espoir de le vendre rapidement. Elle a donc fermement contesté toute mauvaise foi.

L’ordonnance de clôture du 06 mars a fixé l’affaire au 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [V] [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 11, 343 et 344,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 janvier 2023, 21 juin 2023, 17 juin 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— les attestations de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer les charges de copropriété du 19 décembre 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 11 457,61 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 881,79 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 205 euros correspondant à trois mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 086,79 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. La défenderesse peut être accueillie sur sa demande de rejet de la capitalisation des intérêts.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délais de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier.

Madame [V] [P] produit l’ensemble des justificatifs de sa situation financière. Néanmoins, force est de constater qu’au vu de l’ensemble de ses dettes, notamment des dettes fiscales, d’une dette auprès de l’URSSAF, d’une dette au titre des charges de copropriété suite à un jugement du 2 septembre 2024 du tribunal de proximité de Sannois, de l’existence d’une dette familiale, il apparaît que la défenderesse n’est pas en mesure de régler l’arriéré de charges en plus des charges courantes.

En outre, la proposition de versement d’une somme mensuelle de 50 € n’est pas suffisante pour désintéresser le syndicat des copropriétaires, l’hypothétique vente du bien n’étant pas suffisamment certaine pour remplir le syndicat des copropriétaires de ses droits.

En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Madame [V] [P] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Sa demande en paiement de dommages et intérêt sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [V] [P], qui succombe supportera les dépens.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[5]" sis [Adresse 2] – [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes suivantes :

—  14 086,79 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [V] [P] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS