PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2025

N° RG 24/00212 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NRO6

Code NAC : 72A

S.D.C. LE ROUSSILLON

C/

[P] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 18 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 302 654 173 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [O], né le 27 octobre 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [P] [O] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  11 100,62 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— la capitalisation des intérêts,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Suivant conclusions signifiées par le commissaire de justice le 10 septembre 2024, le défendeur ayant été touché à étude, le syndicat des copropriétaires a pu actualiser le montant de la créance à hauteur de 15 022,09 euros au 14 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, 300 € au titre des frais nécessaires, 1500 € à titre de dommages et intérêts et 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement assigné, Monsieur [P] [O] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024 a fixé l’affaire au 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— Un acte notarié du 29 mars 2013 dont il résulte que Monsieur [P] [O] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 105 188 (outre une matrice cadastrale),

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, un précédent jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise du 11 mars 2021 condamnant le défendeur à payer la somme de 7419,31 € au titre des charges de copropriété, quatrième trimestre 2020 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2018, 12 octobre 2020, 26 avril 2021, 21 juin 2022, le 28 juin 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 022,09 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 300 euros correspondant aux frais d’hypothèque.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 322,09 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 11 100,62 euros et à compter du 10 septembre 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts n’est plus sollicitée au sein des dernières conclusions signifiées le 10 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de l’existence d’une faute de la partie défenderesse ayant engendré un préjudice distinct du retard de paiement et ce, d’autant plus que Monsieur [O] a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Pontoise pour défaut de paiement des charges de copropriété le 11 mars 2021.

Il sera fait droit à la demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 €.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [P] [O], qui succombe supportera les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 4] [Localité 9] les sommes de :

—  15 322,09 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 11 100,62 euros et à compter du 10 septembre 2024 pour le surplus ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [O] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 13 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS