RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7FU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 05 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [Z] [G] [S] (Resp. social et contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W], [B] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) selon contrat de location en date du 13 juin 2000, a donné à bail à Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2.479,90 F charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la SEMADER a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.278,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 27 décembre 2024, la SEMADER a fait citer Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.709,24 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,

— condamner Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’au parfait délaissement des lieux,

— condamner Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], aux dépens.

A l’audience du 6 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 7.624,19 euros.

Madame [O] [T], cité à personne, n’a pas comparu, ni été représenté.

Monsieur [L] [W], [B], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Il déclare pour le couple 1.800 euros de ressources mensuelles, 1.600 euros de charges mensuelles (loyer inclus) et s’engage à verser 1.000 euros par mois pour apurer l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [L] [W], [B] par courrier du 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 13 juin 2000 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], le 4 septembre 2024, pour un montant en principal de 3.278,44 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 novembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 4 novembre 2024, jour de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des pénalités pour enquête biennale non justifiés de 38,10 euros qui resteront à la charge du bailleur et des frais de poursuite de 425,63 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], sont débiteurs de la somme de 7.160,46 euros au 28 février 2025.

Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], n’apportent aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à payer à la SEMADER la somme de 7.160,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.709,24 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, outre le peu de crédit à apporter à la proposition de règlement du passif formulée à l’audience par Monsieur [L] [W], [B] (règlement de 1.000 euros par mois alors qu’avec 1.800 euros de ressources mensuelles et 1.600 euros de charges mensuelles, il ne dispose pas de cette somme) il convient de faire observer qu’au vu du relevé de compte produit pas la SEMADER, qui n’a pas été contesté par les locataires, ceux-ci n’ont plus réglé le loyer et les charges depuis le 29 février 2024.

Au vu de ce qui précède et à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il y a lieu de débouter les locataires de leur demande de délai de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], seront également condamnés solidairement à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 576,40 euros révisable, à compter du 1er mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], parties perdantes, auront à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2000, entre la SEMADER, Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 4 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], à verser à la SEMADER la somme de la somme de 7.160,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.709,24 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 576,40 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [T] et Monsieur [L] [W], [B], au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 5 juin 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE