TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 24/00077 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRTO

AFFAIRE

S.A. CREDIT LYONNAIS

C/

[I] [E] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Fanny GABARD, Greffier, présent pour les débats et de Jessica ALBERT, Greffier, présent pour le prononcé.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

DEFENDERESSE :

Madame [I] [E] [Z]

née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 11]

ayant pour avocat M^e Jonathan NEY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 598

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 06 Mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

FAITS ET PROCEDURE

Suivant commandement délivré le 28 mars 2024, et publié le 23 mai 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 14] Sages 9214P03 Volume 2024 S n°64, la S.A LE CREDIT LYONNAIS a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Madame [E] [I], situés à [Localité 16][Adresse 1] [Adresse 8] et [Adresse 4], cadastré section AG numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 81a 65ca, en l’espèce au [Adresse 7] :

— Escalier A, les lots n° 6, 33 et 34 ;

— Escalier B, le lot n°43 ;

— Escalier D, le lot n° 243 ;

— Escalier C, le lot n° 253 ;

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 19 juillet 2024, la S.A LE CREDIT LYONNAIS, créancier poursuivant, a fait assigner Madame [E] [I], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 3 octobre 2024.

Par actes du 22 juillet 2024, cette assignation a été dénoncée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 17], sis [Adresse 8] et à la SELARL d’imagerie médicale du cèdre Val Lormel, créanciers inscrits.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 23 juillet 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 30 janvier 2025, la S.A LE CREDIT LYONNAIS, représentée par son conseil, demande au juge de l’exécution de :

à titre principal,

— mentionner la créance du CREDIT LYONNAIS qui s’élève au 03 octobre 2024 à la somme de 956.137,28 €, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, les intérêts au taux de 1,56 % continuant à courir du 4 octobre 2024 jusqu’à parfait paiement ;

à titre subsidiaire,

— de circonscrire la sanction du non écrit à raison du caractère abusif, à la déchéance du terme à raison du non-paiement à bonne date d’une échéance à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la mise en demeure restée sans effet ;

— de mentionner la créance du CREDIT LYONNAIS qui s’élève au 20 janvier 2025 à la somme de 112.183,43 € en principal, frais, intérêts et autres accessoires, les intérêts au taux de 1,56 % continuant à courir du 21 janvier 2025 jusqu’à parfait paiement ;

en tout état de cause,

— de dire et juger que le CREDIT LYONNAIS, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L311-2 et L311-4 du Code des

procédures civiles d‘exécution ;

— dire et juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d‘exécution ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— de déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

en cas de vente forcée,

— de fixer la date de l’audience de vente ;

— d’autoriser le CREDIT LYONNAIS à faire procéder à la visite des biens saisis par la S.C.P. ABRAHMI – BLANCHET – LALLEMAND, huissiers de justice associés, demeurant [Adresse 9] [Localité 10] [Adresse 13], dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure, avec le concours, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs ;

— de dire que la publicité de la vente sera faite selon les modalités suivantes : publication dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et sur internet et ce, dans les conditions prévues aux articles R322-31 à R322-36 du Code des procédures civiles d‘exécution et AUTORISER le CREDIT LYONNAIS à procéder à la publicité complémentaire en vue de la vente dans les conditions prévues à l’article R322-37 du Code des procédures civiles d‘exécution ;

— de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

en cas de vente amiable,

— de taxer les frais de poursuites qui devront être versés par l’acquéreur en sus du prix de vente, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs et auxquels s’ajoutent les émoluments de la vente amiable dus à l’avocat du créancier poursuivant par l’acquéreur par application des dispositions de l’article A444-191-V du Code de commerce ;

— de dire que le prix de cette vente sera consigné entre les mains du séquestre désigné aux termes du cahier des conditions de vente ;

— En tout état de cause, d’ordonner la publication au SERVICE DE LA PUBLICITE FONCIERE DE [Localité 14] 3 du jugement à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie.

Madame [E] [I], représentée par son conseil, a demandé à être autorisée à vendre son bien immobilier à l’amiable.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur la demande principale

Sur l’existence d’un titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d’un acte de prêt immobilier notarié dressé le 8 juillet 2020 par Maître [G] [C], notaire à [Localité 18], et consenti par la S.A LE CREDIT LYONNAIS à Madame [E] [I], pour un montant de 867 065 euros remboursables sur 318 mois, au taux effectif global de 2,34% l’an, garanti à hauteur de 178 597 euros par une hypothèque sur le bien financé et à hauteur de 688 468 euros par une inscription de privilège de prêteur de deniers.

Le créancier poursuivant justifie donc d’un titre exécutoire.

Sur le caractère liquide et exigible de la créance

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de l’exécution a soulevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

La S.A LE CREDIT LYONNAIS indique que l’évolution de la jurisprudence a rendu abusive la stipulation contractuelle prévoyant la déchéance du terme et déclare solliciter la fixation de sa créance au montant des échéances échues et impayées à la date de l’audience d’orientation, soit la somme de 112 183, 43 euros. Elle soutient par ailleurs que si le délai de 15 jours stipulé dans la clause peut être considéré comme abusif au regard de la jurisprudence, le reste de la clause demeure valable, en ce qu’elle prévoit un délai de 30 jours pour les autres causes de déchéance du terme.

En l’espèce, la clause 5.1 intitulée “Exigibilité anticipée” des conditions générales annexées au prêt notarié signé le 1er juillet 2020 stipule que « LCL aura la faculté de rendre exigibles par anticipation, toutes les sommes dues au titre du prêt, tant en principal qu’en intérêts et accessoires [en cas de] non paiement à la bonne date d’une échéance […] LCL notifiera, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’Emprunteur ou aux Emprunteurs, ou en cas de décès, à ses ayants droits, et à la caution, qu’il se prévaut de la présente clause et que l’exigibilité anticipée lui sera acquise si ladite lettre reste sans effet à l’expiration d’un délai de 15 jours en cas d’impayé(s), 30 jours dans les autres cas”.

Or, le délai de 15 jours pour régulariser le paiement des échéances impayées n’est pas d’une durée raisonnable eu égard au montant des sommes réclamées au titre des échéances, et est par conséquent de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En conséquence, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite s’agissant des stipulations relatives au délai de 15 jours, soit le délai applicable au non paiement à bonne date d’une échance.

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’au paiement des seules mensualités échues réclamées. À ce titre, la S.A LE CREDIT LYONNAIS produit un décompte actualisé au terme duquel les mensualités échues s’élèvent à la somme de 112 183, 43 euros au 20 janvier 2025.

Par conséquence, il convient de mentionner que la créance de la S.A LE CREDIT LYONNAIS s’élève à la somme de 112 183, 43 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 20 janvier 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

Madame [E] [I], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, il convient d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 750 000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 703, 83 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la S.A LE CREDIT LYONNAIS s’élève à la somme de 112 183, 43 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 20 janvier 2025 outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 703, 83 euros ;

AUTORISE Madame [E] [I] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 750 000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 18 septembre 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Madame [E] [I] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 15 Mai 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Jonathan NEYCCC Toque

M^e Cécile TURON CE toque