Tribunal Judiciaire de Pontoise, Baux commerciaux, 2 décembre 2025, n° 24/00018

TJ Pontoise 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Droit au remboursement des frais engagés avant l'exercice du droit d'option
La cour a jugé que les frais d'expertise étaient dus car ils avaient été engagés avant l'exercice du droit d'option et étaient liés à la procédure de fixation du loyer.
Accepté
Droit à des frais irrépétibles en raison de la procédure engagée
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700, considérant que des frais avaient été engagés pour la procédure, bien que certains frais liés aux discussions entre les parties n'aient pas été retenus.
Accepté
Absence de fondement des demandes de la partie adverse
La cour a constaté que l'instance était éteinte en raison de la renonciation au renouvellement du bail, rendant les demandes de la société DELL sans objet.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, baux commerciaux, 2 déc. 2025, n° 24/00018
Numéro(s) :	24/00018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal SCHMITZ
Cabinet(s) :	EVODROIT - SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER BARREAUX D'AVOCATS
Parties :	S.A.S.U. DELL FRANCE c/ S.A.S. OPCI RIVER OUEST

Texte intégral

02 Décembre 2025

N° Rôle : N° RG 24/00018 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OETV

CODE NAC : 30C

S.A.S.U. DELL FRANCE

S.A.S. OPCI RIVER OUEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX

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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 02 Décembre 2025 après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025.

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DEMANDERESSE

S.A.S.U. DELL FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et M^e Mickael LEVY, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A.S. OPCI RIVER OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sébastien TO de la SCP EVODROIT, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et M^e Pascal SCHMITZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 25 novembre 2013, la société OPCI RIVER OUEST a consenti à la société EMC Computer Systems France, aux droits de laquelle est venue la société DELL par fusion-absorption) un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014 portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4]. Le loyer annuel initial était de 3 317 385 € se décomposant comme suit : 3 047 385 € au titre des locaux à usage de bureaux et de 270 000 € au titre des emplacements de stationnement, avec franchise de loyer sur le premier trimestre 2014 pour un mois et demi et sur le premier trimestre 2015 pour un mois et demi.

Les locaux sont constitués de bureaux commerciaux pour les lots suivants :

– 1,2 et 3 au rez-de-chaussée,

– un au cinquième étage,

– un et deux au sixième étage,

– 1,2 et 3 au septième étage,

d’une superficie contractuelle du 8 833 m² en ce compris une quote-part de la superficie des parties communes de l’immeuble,

– 225 emplacements de stationnement situés sur les deux sous-sol et regroupés sur chacun des sous-sols,

le preneur bénéficiant des parties communes de l’immeuble (locaux techniques communs, espaces verts, accès ou circulations du parc de stationnement, aire de livraison, salons-club, cafétéria, brasserie, auditorium/fitness/sauna/hammam/boutique, les locaux des restaurants interentreprises, dépose minute).

Suivant exploit du 23 août 2022, la société DELL a signifié à la société OPCI RIVER OUEST une offre de renouvellement pour le 1er janvier 2023, moyennant un loyer de 883 300 € hors-taxes et hors charges par an augmenté d’un loyer de 800 € hors-taxes par emplacement de stationnement (soit 180 000 € hors-taxes pour les 225 emplacements).

La société OPCI RIVER OUEST, suivant acte extrajudiciaire du 29 décembre 2022, a donné son accord sur le principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer de 3 604 615,24 € hors-taxes et hors charges par an (emplacements de stationnement inclus).

Malgré les discussions, aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer du bail en renouvellement. La société DELL a mandaté un expert (la société Colomer Expertise) pour procéder à une évaluation du loyer de renouvellement du bail.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 novembre 2024 reçue le 8 novembre 2024, la société DELL a notifié à la société OPCI RIVER OUEST un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé (à hauteur de 1.167.100 € hors-taxes et hors charges par an), sollicitant à titre subsidiaire une expertise judiciaire.

Suivant exploit du 16 décembre 2024, la société à responsabilité limitée DELL a fait assigner la société OPCI RIVER OUEST aux mêmes fins.

La société DELL a exercé son droit d’option en application des dispositions de l’article L 145 – 57 du code de commerce qu’elle a notifié au bailleur par acte extrajudiciaire du 3 avril 2025.

Suivant mémoire en réplique du 24 octobre 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la société DELL a sollicité le rejet des demandes de la partie adverse, outre sa condamnation au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société DELL fait valoir que la demande de la bailleresse visant à se faire rembourser la facture de Monsieur [V] à hauteur de 6 000 € doit être rejetée, dans la mesure où ce rapport lui servira pour discuter le montant de l’indemnité d’occupation devant une autre juridiction et où l’entière somme n’a pas encore été payée. Par ailleurs, elle précise que la somme de 38 000 € sollicitée n’est étayée par aucun justificatif clair sur les sommes engagées par la bailleresse ayant trait spécifiquement à la procédure de fixation du loyer de renouvellement.

Suivant mémoire du 24 juin 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juin 2025, la société OPCI RIVER OUEST a demandé au juge des loyers commerciaux de juger que l’instance est éteinte, de débouter la partie adverse l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 6 000 € en remboursement de la facture de Monsieur [V], expert, de 38 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens.

Au soutien de ses demandes, la société OPCI RIVER OUEST précise que l’exercice du droit d’option par le preneur en cours d’instance met fin à cette instance, met à la charge du preneur l’intégralité des frais exposés dans le cadre de l’instance ainsi que les dépens. La bailleresse rappelle que le preneur a signifié son congé avec demande de renouvellement le 23 août 2022 et a attendu le 3 avril 2025, soit plus de deux ans après, pour informer le bailleur de sa renonciation au renouvellement. Elle souligne que des discussions sont intervenues entre les parties engendrant d’importants coûts pour le bailleur (notamment d’honoraires de ses conseils). Par ailleurs, l’expert amiable, Monsieur [E] [V], avait pour mission de déterminer la valeur locative des locaux objets du bail pour répondre au mémoire préalable et à l’assignation du preneur.

Lors de l’audience du 4 novembre 2025, les parties ont maintenu leurs demandes.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte et au mémoire susvisé.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

L’option exercée en cours de l’instance en fixation du prix du loyer du bail renouvelé met fin à l’instance, puisqu’il n’y a plus d’objet litigieux.

Les frais qui sont mis à la charge du preneur qui renonce au renouvellement du bail, sont exclusivement les frais exposés avant l’exercice de ce droit, et non ceux d’une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Force est de constater que la facture versée aux débats (facture de Monsieur [E] [V], expert près la cour d’appel d’Amiens) évoque une facturation suite à une "estimation de la valeur locative dans le cadre d’un renouvellement de bail au 1er janvier 2023 de bureaux commerciaux de 8 833 m² situés dans l’immeuble [Adresse 5] à Bezons et exploités par la société Dell". Ainsi, il n’est pas contestable que cette facture, datée du 6 mars 2025, (date antérieure à l’exercice du droit d’option du preneur le 3 avril 2025) représente la rémunération d’une mission effectuée suite à l’assignation délivrée par la société Dell en vue d’établir le prix du loyer du bail renouvelé. Ainsi, il peut être considéré que les frais engagés auprès de Monsieur [V] ont été exposés avant l’exercice du droit d’option du preneur.

Le fait que l’ensemble de la somme n’ait pas encore été payé ne change rien, dans la mesure où il est bien noté qu’un acompte de 3 600 euros a été versé et que la somme de 3 600 euros reste due.

La société Dell sera donc condamnée à payer à la société OPCI River Ouest la somme de 6 000 euros HT au titre des frais d’expertise amiable.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les dépens seront mis à la charge de la société DELL et sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En revanche, la société à responsabilité limitée DELL sera condamnée à payer à la la société OPCI RIVER OUEST la somme de 2 000 euros sur ce même fondement. S’il est indéniable que les conseils de la société OPCI River Ouest ont pu travailler pour la rédaction des mémoires, le juge des loyers commerciaux ne peut retenir les frais de conseil liés aux discussions entre les parties, celles-ci ayant été menées en-dehors de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que l’instance en fixation du prix du loyer du bail renouvelé est éteinte, dans la mesure où le locataire a renoncé au renouvellement du bail commercial,

Condamne la société DELL à payer à la la société OPCI RIVER OUEST la somme de 6 000 euros HT au titre des honoraires de Monsieur [V],

Condamne la société DELL à payer à la société OPCI RIVER OUEST la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par la société DELL,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Condamne la société DELL au paiement des dépens,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 2 décembre 2025,

la greffière la présidente