TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HCI

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque J114

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [L] [E], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HCI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 1987, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [E] sur des locaux situés au [Adresse 5].

Par avenant du 25 juin 2013 à effet au 4 décembre 2012, M. [R] [E] et Mme [L] [E] ont bénéficié d’un transfert du bail.

Par actes de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2146,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [E] et Mme [L] [E] le 13 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 20 février 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné M. [R] [E] et Mme [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] [E] et Mme [L] [E], autoriser la séquestration des biens, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7240,15 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2025, avec intérêts de retard,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2025, s’élève désormais à 22967,19 euros après application depuis le 1er janvier 2025 d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) et à 4898,69 euros hors SLS. Elle déclare que le loyer du mois de mai a été réglé et accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par M. [R] [E] sous réserve que ce dernier produise en cours de délibéré son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023. Elle a été autorisée à produire en délibéré un décompte de la dette.

M. [R] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant. Il indique travailler en qualité d’intérimaire et percevoir un salaire d’environ 3000 euros par mois. Il ignore le montant des ressources de Mme [L] [E]. Il a été autorisé à produire en cours de délibéré son avis d’impôt 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [L] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 21 juillet 2025, M. [R] [E] a communiqué son avis d’imposition 2024 ainsi que celui de Mme [L] [E]. En l’absence d’autorisation, les autres notes en délibéré de M. [R] [E] ne seront pas prises en compte.

Par courriel du 26 août 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] a communiqué un décompte actualisé après régularisation du SLS.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2146,67 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de M. [R] [E] de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande d’expulsion sans délai est devenue sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 août 2025, M. [R] [E] et Mme [L] [E] lui devaient la somme de 2818,34 euros, après régularisation du SLS.

M. [R] [E] et Mme [L] [E] seront solidairement – comme stipulé à l’avenant du 25 juin 2013 – condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [E] et Mme [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R] [E] et Mme [L] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mars 1987 modifié par avenant du 25 juin 2013 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et M. [R] [E] et Mme [L] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 13 février 2025,

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et Mme [L] [E] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 2818,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [R] [E] et Mme [L] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [E] et Mme [L] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [E] et Mme [L] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [E] et Mme [L] [E] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [R] [E] et Mme [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 décembre 2024, celui des assignations du 20 février 2025 et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge