DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Juin 2025

N° RG 19/03424 – N° Portalis DB3U-W-B7D-LBNS

Code NAC : 50D

[J] [I] [M] [Y]

[A] [V]

C/

[F] [U]

[K] [W] [X] épouse [U]

[R] [G]

S.A. ACTE IARD

S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société AC et de la société FONDAPIEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Mars 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Monsieur [J] [I] [M] [Y], né le 27 Mai 1975 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

Madame [A] [N] [V], née le 25 Février 1970 à [Localité 12] (93), demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [U], né le 30 Mars 1966 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [W] [X] épouse [U], née le 19 Mai 1972 à [Localité 9] (93), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 1]

S.A. ACTE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 332 948 546 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Pierre TORREGANO, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4] , en sa double qualité d’assureur de la société FONDAPIEU et de la SARL AC

représentée par M^e Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Sophie BELLONX, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 12 juillet 2017 par Maître [B] [O], notaire associé à [Localité 10], Monsieur et Madame [U] ont vendu à Monsieur [Y] et Madame [V] une maison individuelle à usage d’habitation sise [Adresse 6], moyennant le prix de 370.000 €, dont 9.500 € appliqués aux biens mobiliers. Cette maison comprend : au rez-de-chaussée, une entrée, une grande pièce avec cuisine ouverte, bureau, salle de bains, water-closets ; à l’étage, cinq chambres, deux salles d’eau et water-closets ; outre un garage, un atelier et un jardin.

Il est précisé dans l’acte que les vendeurs ont effectué des travaux de surélévation de la construction par la création d’une nouvelle charpente traditionnelle et d’une nouvelle couverture en tuiles plates et isolation, travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré le 28 juin 2008, ainsi que d’un procès-verbal de la Direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture en date du 28 octobre 2008 constatant des infractions au permis de construire délivré.

Il est également précisé qu’en 2012, la maison a subi un glissement de terrain et a dû être réparée, mise sur pieux et ceinturée. Les travaux ont été exécutés par la société Fondapieu. Le certificat de conformité sollicité pour l’ensemble des travaux n’a pas été délivré.

De nombreuses fissures importantes sont apparues après l’installation des demandeurs, qui ont fait l’objet d’un constat d’huissier en date du 8 novembre 2017.

Par actes des 28 décembre 2017 et 5 janvier 2018, Monsieur [Y] et Madame [V] ont fait assigner Monsieur et Madame [U] ainsi que la société Axa France IARD assureur de la société Fondapieu en référé-expertise devant le tribunal de grande instance de Pontoise. Par ordonnance du 16 février 2018, le juge des référés a désigné Madame [Z] [C] en qualité d’expert. Par ordonnance du 12 décembre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Axa France IARD assureur de la société AC. Par ordonnance du 3 juillet 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à Monsieur [R] [G], maître d’œuvre.

L’expert a déposé son rapport le 17 mai 2022.

Entre temps, par exploits des 13 et 15 mai 2019, Monsieur [Y] et Madame [V] ont fait assigner au fond Monsieur et Madame [U] ainsi que la compagnie Axa France IARD en qualité d’assureur de la société Fondapieu devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par exploit du 18 mai 2020, la société Axa France IARD, assureur des sociétés AC et Fondapieu, a fait assigner en intervention forcée Monsieur [G] et son assureur la société Acte IARD devant le même tribunal, devenu tribunal judiciaire. Par ordonnance du 27 novembre 2020, la Présidente de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction des deux instances.

Par ordonnance d’incident du 6 mai 2021, le Juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Madame [C].

Par exploit du 12 décembre 2023, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner la société Axa France IARD en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Par ordonnance du 28 mars 2024, la Présidente de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec les instances précédentes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024. L’affaire a été plaidée le 24 mars 2025 et mise en délibéré au 2 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, Monsieur [J] [Y] et Madame [A] [V] demandent au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [F] [U], Madame [K] [W] [X] épouse [U] et la compagnie Axa France IARD à leur verser les sommes suivantes :Travaux réparatoires TTC : 574.153,00 €Préjudice locatif actualisé jusqu’en avril 2024 : 62.848,00 €Assurance : 2.598,60 €Télésurveillance : 2.723,52 €Taxe foncière : 5.218,00 €Déménagement : 4.084,80 €Dommages et intérêts préjudice moral : 120.000,00 €Frais engagés : 7.956,00 €Article 700 du code de procédure civile : 50.000,00 €Dire et juger que le montant des travaux sera actualisé selon l’indice BT01 du mois de mai 2022 à la date du jugement à intervenir,Dire et juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec bénéfice de l’anatocisme,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner solidairement Monsieur [F] [U], Madame [K] [W] [X] épouse [U] et la compagnie Axa France IARD en tous les dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier, les dépens de référé et les honoraires d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Julien Auchet, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’il résulte du rapport d’expertise que les époux [U] ont entrepris d’importants travaux de rénovation et d’agrandissement de la maison exécutés par la société BFC devenue AC, que ces travaux ont été réalisés sans permis de construire, que pour tenter de les régulariser, ils ont fait appel à un maître d’œuvre, Monsieur [G], qui n’a émis aucune réserve sur les travaux entrepris, que des travaux de reprise ont été réalisés par la société Fondapieu, que l’ensemble des travaux de réhabilitation et d’agrandissement ont été achevés en avril 2016, mais que l’attestation de conformité n’a pas été délivrée, les travaux prescrits n’ayant pas été réalisés, ce qui n’a pas empêché les époux [U] de mettre en vente le bien.

Les demandeurs recherchent la responsabilité des vendeurs, de l’entreprise AC et de l’entreprise Fondapieu assurées par Axa France IARD tant sur le fondement de la garantie des vices cachés et du devoir d’information que sur le fondement de la garantie décennale. Ils font observer que la compagnie Axa France IARD intervient à la procédure à la fois en qualité d’assureur de la société AC et de la société Fondapieu, et que cette dernière est responsable de plein droit en cas de dommage de nature décennale affectant l’ouvrage. A l’égard des vendeurs, ils font valoir qu’ils n’ont pas fourni l’ensemble des informations utiles sur les gros travaux réalisés, et qu’ils sont responsables sur le fondement de la garantie décennale à la fois en qualité de vendeurs et en qualité d’entrepreneurs, ayant réalisé eux-mêmes des travaux.

S’agissant du préjudice, ils indiquent qu’au regard de la gravité des désordres, il n’y a pas d’autre solution que de procéder à la démolition et à la reconstruction du pavillon. Ils font valoir également un préjudice matériel constitué par l’obligation de déménager du fait de la dangerosité de la maison, de maintenir l’assurance et la télésurveillance de la maison pour éviter qu’elle soit squattée, ainsi qu’un préjudice moral important au regard de leur situation de famille.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur [Y] et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre,Débouter la société Axa France IARD de ses demandes dirigées à leur encontre, Condamner in solidum la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société Fondapieu et la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société AC à les relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,Débouter l’ensemble des parties de toutes demandes dirigées contre eux,Condamner tout succombant à leur verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles,Condamner tout succombant aux entier dépens, Ne pas prononcer l’exécution provisoire.

Ils font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels du bâtiment, et que les responsables des désordres et de leurs conséquences sont les entreprises ayant réalisé les travaux. Ils contestent avoir dissimulé des informations déterminantes pour les acquéreurs dans la mesure où ces derniers ont été informés des désordres survenus en 2011, où il est clairement indiqué que les travaux intérieurs n’ont pas été réalisés en conformité avec le permis délivré en raison des problèmes de structure de la maison, et où ils ont eu connaissance de l’absence de certificat de conformité. Ils ajoutent que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices apparents et vices cachés, qui trouve à s’appliquer en l’espèce.

A titre subsidiaire, ils contestent les demandes d’indemnisation qu’ils jugent exorbitantes et non justifiées, et font observer que s’il était fait droit aux prétentions des demandeurs, ils bénéficieraient d’une maison neuve alors qu’ils ont fait l’acquisition d’une maison ancienne.

Ils s’opposent par ailleurs à la demande de garantie formulée contre eux par la compagnie Axa dès lors que les désordres sont imputables à la société AC et à la société Fondapieu, toutes deux assurées par ses soins. Ils s’estiment à l’inverse bien fondés, pour cette raison, à solliciter la garantie de la compagnie Axa France IARD, rappelant que cette dernière intervient bien dans la procédure également en qualité d’assureur de la société AC.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, la société Axa France IARD, ès qualités d’assureur des sociétés Fondapieu et AC, demande au tribunal de :

S’agissant de la société AC :

Juger irrecevables les demandes formulées à son encontre ès qualités d’assureur de la société AC,Débouter toutes parties de toutes réclamations formées à son encontre en cette qualité,Subsidiairement :

Limiter sa garantie ès qualités d’assureur de la société AC aux seuls désordres imputables à son assurée,Condamner in solidum les époux [U], Monsieur [G] et son assureur, la société Acte IARD, à la relever, indemniser et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires, En tout état de cause :

Rejeter toutes demandes de condamnation formées à son encontre qui excèderaient ou contreviendraient aux limites de garantie définies dans le contrat,

S’agissant de la société Fondapieu :

Débouter toutes parties de toutes réclamations formées à son encontre ès qualités d’assureur de la société Fondapieu,Subsidiairement :

Condamner in solidum les époux [U], Monsieur [G] et son assureur, la société Acte IARD, à la relever indemne et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires,En tout état de cause :

Rejeter toutes demandes de condamnation formées à son encontre qui excèderaient ou contreviendraient aux limites de garantie définies dans le contrat,

Sur la réclamation des consorts [Y] [V] :

Les débouter de leur demande au titre des travaux de reprise de leur maison,Limiter le préjudice de perte locative,Les débouter de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et du trouble de jouissance,Les débouter du surplus de leurs demandes,

A titre reconventionnel :

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Bellon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la société AC, elle soulève à l’égard des consorts [H] une fin de non- recevoir tirée de la forclusion décennale. Elle fait valoir en effet que la réception des travaux de la société AC a eu lieu au cours du 1er semestre 2009, que l’assignation au fond des demandeurs, en date du 13 mai 2019, ne lui a été délivrée qu’en sa qualité d’assureur de la société Fondapieu, que leurs premières réclamations à son encontre en qualité d’assureur de la société AC ont été formulées le 15 juin 2022, et qu’elle n’a été assignée en qualité d’assureur de la société AC que le 12 décembre 2023 par les époux [U], la forclusion décennale étant acquise dès le premier semestre 2019. Au fond, elle fait valoir que tant les demandeurs que les époux [U] n’invoquent aucun moyen de droit au soutien de leurs demandes, que la société AC n’est intervenue sur le chantier qu’en 2008 à la suite d’une société BFC qui a été liquidée, et qu’elle n’était pas garantie pour les activités de pose de charpente ni de couverture. A titre subsidiaire, elle sollicite une limitation de la responsabilité de la société AC aux désordres imputables aux seuls travaux réalisés par elle, et à un partage de responsabilité avec les époux [U], qui ont participé à la réalisation des travaux, et Monsieur [G], maître d’œuvre, qui a manqué à ses obligations de conseil et de mise en garde. En tout état de cause, elle oppose aux tiers les limites de sa garantie contractuelle.

S’agissant de la société Fondapieu, elle reprend le même grief concernant l’absence de moyens de droit au soutien des prétentions des demandeurs et des époux [U]. Elle estime qu’il n’est nullement démontré l’existence d’un désordre causé par l’intervention de la société Fondapieu, le désordre de fissures étant préexistant, qu’elle a au contraire fait réaliser une étude de sol qui a révélé des problèmes de fondations, qu’elle a parfaitement informé les époux [U] des risques encourus, ces derniers n’ayant pas suivi ses préconisations, et que son intervention n’a généré aucun dommage. A titre subsidiaire, elle fait observer que la solidarité ne se présume pas, l’intervention de la société Fondapieu étant distincte de la construction initiale, la faute des époux [U] ayant un caractère exonératoire. Dans le cas d’une condamnation, elle sollicite la garantie de Monsieur [G] assuré par Acte IARD et des époux [G]. En tout état de cause, elle ne pourrait être tenue que dans les limites de sa police.

S’agissant des demandes des consorts [H], elle fait valoir que l’évaluation des travaux de reprise n’est pas sérieuse, l’expert n’ayant effectué qu’un chiffrage approximatif et le rapport ayant été déposé en l’état en raison de la carence des demandeurs. S’agissant du préjudice locatif, elle estime que le point de départ doit être ramené au 12 février 2020, et que la durée des opérations d’expertise ne lui est pas imputable. Elle demande d’écarter la taxe foncière, les frais de télésurveillance, les frais de déménagement et le préjudice moral, insuffisamment démontré.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, Monsieur [R] [G] et la société Acte IARD demandent au tribunal de :

Rejeter toutes demandes de condamnations et de garantie formées par la société Axa France IARD à leur encontre,A titre subsidiaire :

Limiter le préjudice de Monsieur [Y] et Madame [V] à la somme totale de 366.875 € TTC,Limiter l’appel en garantie formé par la société Axa France IARD à leur encontre à une part maximale de 10 % du montant des condamnations, soit 36.687,5 € TTC,Dire que la société Acte IARD est fondée à opposer les conditions et limites de la police, et notamment ses franchises contractuelles,Rejeter tout appel en garantie au titre du préjudice moral,En tout état de cause :

Condamner tout succombant à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Ils font valoir à titre principal que Monsieur [G] n’encourt aucune responsabilité dans la mesure où il n’a eu qu’une mission très restreinte sur la première phase de travaux, et aucune sur la seconde phase de travaux. Ils soutiennent qu’il a simplement assisté les époux [U] pour préparer le permis de construire, qu’il n’a pas signé, et qu’il a simplement établi les esquisses pour que les [U] puissent déposer leur demande de permis, ses honoraires étant limités à 2.000 € HT. Ils soulignent que dans sa demande de permis, Monsieur [U] indique qu’il n’a pas eu recours à un architecte, et Monsieur [G] n’est pas intervenu après le 28 mai 2008, les travaux étant effectués par la société AC après l’obtention du permis de construire. Ils indiquent également qu’il n’est en rien concerné par les travaux réalisés par la société Fondapieu. A titre subsidiaire, ils estiment que la part de responsabilité de Monsieur [G] ne peut être supérieure à 10 %. Ils contestent l’évaluation des réparations par l’expert, alors qu’il reconnait qu’il ne dispose pas des éléments nécessaires en raison de la carence des demandeurs. Ils considèrent que le coût de la démolition/reconstruction ne saurait être supérieur à 341.461 €, et que le préjudice locatif doit être limité à 22.816 €. Ils admettent les frais d’assurance pour 2.598 €, mais rejettent les réclamations au titre de la taxe foncière, des frais de télésurveillance, des frais de déménagement non justifiés, et du préjudice moral, exclu par la police d’assurance. Ils sollicitent enfin l’application des franchises contractuelles.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 26 janvier 2024, 26 mars 2024, 6 septembre 2024 et 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres et leur genèse

Il résulte des opérations d’expertise que les époux [U] ont acquis en mars 2007 le bien immobilier, qui était à l’origine un hangar agricole, et qui comprenait un rez-de-chaussée formant habitation et des combles non aménageables, couvert par une toiture en tôle ondulée. En septembre-octobre 2007, ils ont fait effectuer, par une société BFC, devenue par la suite société AC, des travaux d’agrandissement consistant dans un premier temps en un doublage des murs existants, mais dépassant la hauteur initiale, et un changement de toiture, et par la suite la création d’un étage avec 5 chambres. Une simple déclaration de travaux avait été déposée.

A la suite d’une plainte d’un voisin, la Mairie d'[Localité 8] a demandé aux époux [U] de déposer une demande de permis de construire, ce qu’ils ont fait avec l’aide de Monsieur [G], maître d’œuvre. Le permis de construire a été accordé le 28 juin 2008, avec des prescriptions très précises. Un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme a cependant été dressé le 20 octobre 2008 et transmis le 21 novembre suivant au maire d'[Localité 8]. La surface construite en 2008 s’est révélée beaucoup plus importante que la surface autorisée, de sorte que le certificat de conformité n’a jamais été délivré. Aucune étude de sol n’a été effectuée. Monsieur [U] a effectué lui-même certains travaux. Aucun PV de réception n’a été dressé.

La bâtiment ayant été largement lézardé, la société Fondapieu est intervenue en 2012. Une étude de sol a été effectuée par Géomédia, dont il résulte que les sols de surface sont plastiques et sensibles aux variations hydriques. L’entreprise a diagnostiqué une surcharge de poids due aux modifications qui n’ont pas été prises en compte par les nouvelles fondations. Elle a réalisé une première tranche de travaux, consistant en la pose de 6 pieux dits « fondapieux » avec nécessité de contrôler les points de repère tous les six mois. L’apparition de nouvelles fissures aurait nécessité une seconde tranche de travaux, que les époux [U] se sont abstenus de faire effectuer.

Les causes des désordres – à savoir les importantes lézardes qui mettent en cause la solidité du bâtiment – sont dès lors les suivantes :

Les fondations et élévations de murs en parpaings en périphérie de la maison existante n’ont pas respecté les règles de l’art, les fondations des nouveaux murs étant moins profondes que les murs existants, Une absence d’étude de sols, Une absence de diagnostic technique de la structure de la construction à agrandir, notamment par rapport aux nouvelles charges,Un manque de qualification des entreprises BFC et AC choisies par les époux [U],Un défaut de respect des règles de l’art et des préconisations du fabricant dans la mise en œuvre des cloisons à l’étage montées en Syporex par Monsieur [U],Une absence de mise en œuvre de la seconde tranche de travaux préconisée par la société Fondapieu.

L’expert conclut qu’il aurait fallu dès 2008 démolir cet ouvrage qui n’avait jamais été conçu pour être une maison à deux niveaux mais un hangar agricole.

Sur les responsabilités encourues

Les époux [U], vendeurs

Ils engagent leur responsabilité tant sur le fondement de la réticence dolosive que sur celui de la garantie décennale des constructeurs d’ouvrages.

La réticence dolosive

Conformément à l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, les vendeurs ont indiqué dans l’acte de vente du 12 juillet 2017 que les travaux effectués étaient les suivants : surélévation de la construction par la création d’une nouvelle charpente traditionnelle et d’une nouvelle couverture en tuiles plates et isolation. Il est certes fait mention d’un permis de construire accordé le 28 juin 2008 suite à une demande déposée le 28 mai 2008. Toutefois, les documents transmis aux demandeurs par la Mairie le 6 juillet 2028 montrent que cette demande porte sur une « extension d’un bâtiment existant par création de trois pièces dans les combles ». Effectivement, le projet de plan des combles annexé à la demande fait apparaître la création de trois chambres en mezzanine, avec un vide au-dessus du séjour et de la cuisine, un vide au-dessus de la chambre 1 et un vide au-dessus du garage. Or la désignation du bien vendu fait état, à l’étage, de 5 chambres, 2 salles d’eau et water-closets, la chambre 1 du rez-de chaussée ayant disparu. C’est également ce qui résulte du schéma réalisé par l’expert lors de la visite de la maison en l’absence de plans de l’existant (p.10 du rapport).

Il en découle que les travaux réalisés ne sont pas ceux indiqués dans le projet annexé à la demande de permis de construire. Or ces travaux ne sont pas mentionnés dans l’acte de vente. Ne sont pas mentionnés non plus les travaux exécutés par Monsieur [U] lui-même comme les mises en œuvre des cloisons, ce qui fait dire à l’expert qu’il n’est pas possible à la lecture de l’acte de comprendre quels travaux ont été réalisés (p.50). De ce fait, la véritable raison de l’absence de délivrance du certificat de conformité a été dissimulée.

Surtout, l’acte indique faussement qu’en 2012 la maison a subi un glissement de terrain, ce qui expliquerait qu’elle a dû être réparée, mise sur pieux et ceinturée. Or il n’y a eu aucun glissement de terrain, aucun arrêté de catastrophe naturelle, aucune déclaration en Mairie et aucune déclaration à l’assurance multirisque habitation. Il s’avère qu’en réalité les désordres de 2011-2012 ont pour origine les modifications de la maison qui ont apporté une surcharge de poids qui n’a pas été prise en compte par les nouvelles fondations des murs en parpaings constituant les nouveaux murs extérieurs de la maison, les travaux n’ayant pas, au surplus, été réalisés suivant les règles de l’art. Or ces causes étaient parfaitement connues des vendeurs, puisqu’elles sont décrites avec précision dans le diagnostic effectué par la société Fondapieu qui leur a été remis avec le devis de cette société en 2012 (p.44).

La réticence dolosive est donc établie.

La garantie décennale

Selon les dispositions combinées des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Selon l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, et toute personne qui accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En leur qualité de maîtres d’ouvrage, les époux [U] doivent à leurs acquéreurs leur garantie décennale relativement aux travaux effectués par les sociétés BFC et AC, d’autant qu’ils ont négligé de faire effectuer des études de sol avant travaux, alors même qu’ils étaient informés des problèmes de sols argileux par leur propre acte de propriété, et qu’ils n’ont pas souscrit d’assurance de dommage-ouvrage.

Ils doivent également leur garantie en qualité de constructeurs, dans la mesure où ils ont réalisé eux-mêmes la pose des panneaux composites de type « trilatte » sans exiger de l’entreprise une note de calcul validant la faisabilité de cette pose (p. 41), ainsi que des cloisons, sans respecter les règles de l’art et la notice de mise en œuvre du fabricant et en omettant notamment les raidisseurs et les traitements des points singuliers comme les raccords de charpente (p.65).

La société AC

Elle a pris la suite de Monsieur [L], entrepreneur à l’enseigne B.F.C., qui a effectué la création d’une semelle pour pose de parpaings ainsi que la pose de parpaings eux-mêmes. Il semblerait du reste que la société AC soit animée de fait par la même personne. Suivant un devis du 11 juin 2008, la société AC devait effectuer le ravalement, la dépose de la toiture existante, la pose de liteaux et tuiles, la charpente, les lucarnes.

En tant que professionnels du bâtiment, les deux entreprises avaient un devoir de conseil. Or s’agissant de travaux d’extension, elles n’ont pas effectué de diagnostic des existants, n’ont pas fait faire une étude sol, et ont commencé des travaux sans se préoccuper de l’existence d’un permis de construire et d’une assurance dommage-ouvrage. Comme le souligne l’expert, la société AC a entériné la qualité des travaux réalisés par BFC et donc réceptionné tacitement ces travaux (p. 40). Or l’expertise a montré que les fondations des nouveaux murs en parpaings n’ont pas été descendues à la profondeur des murs existants.

En outre, selon l’expert, la charpente a été mise en œuvre sans respect des règles de l’art quant aux transmissions des charges des ouvrages, avec des appuis partiellement dans le vide, et elle a été construite sans triangulation (p. 41). La société AC n’a pas produit de note de calcul validant le dimensionnement de la charpente.

La responsabilité décennale de l’entreprise AC est donc pleinement engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Cette dernière a été radiée du registre du commerce et des société, mais elle était assurée auprès de la compagnie Axa France IARD.

Monsieur [R] [G]

Monsieur [G] n’a certes pas signé la demande de permis de construire en 2018, mais dans cette demande, il se présente comme « auteur du projet ». Les plans annexés à la demande comportent son cachet. Il est le rédacteur d’une notice descriptive qui décrit l’existant et les travaux projetés. Il se comporte dès lors comme un véritable maître d’œuvre, peu important le montant des honoraires facturés.

A ce titre, et même s’il n’est qu’architecte d’intérieur, il est redevable envers ses clients d’une obligation de conseil. Ainsi que le souligne l’expert, il lui appartenait d’attirer l’attention des époux [U] sur la nécessité de recourir à un architecte DPLG compte tenu de l’importance des surfaces créées, sur la nécessité de prendre conseil d’un bureau d’études technique structure, sur l’importance de faire des sondages de sols avant la reprise du chantier et de faire vérifier la solution technique mise en œuvre par BFC (p. 64).

Il n’est toutefois pas établi que Monsieur [G] serait intervenu d’une manière quelconque après le dépôt de la demande de permis de construire. Il n’a notamment pas eu à surveiller les travaux effectués par la société AC et par Monsieur [U] lui-même. Il n’est donc pas certain qu’il ait eu connaissance du fait que les travaux réalisés ne correspondaient pas au projet qu’il avait contribué à réaliser.

Sa responsabilité sera donc limitée à 15 % du préjudice.

La société Fondapieu

Contrairement aux entreprises précédentes, la société Fondapieu est intervenue avec un professionnalisme certain. Elle a opportunément fait effectuer une étude de sol par Géomédia et fait un diagnostic du bâtiment qui en analyse bien les problématiques. Elle a correctement identifié la raison des désordres. Comme le souligne l’expert, la première tranche des travaux réalisés a repris les lézardes pluri-centimétriques et redonné une cohérence au bâtiment.

L’expert suggère que sa responsabilité pourrait être engagée pour avoir réalisé un diagnostic avant travaux insuffisant, pour avoir « peut-être » sous-estimé les malfaçons des cloisons et surestimé sa capacité à mettre un terme au sinistre à terme.

Toutefois, cette critique est émise de manière très hypothétique, dans la mesure où la date de mise en œuvre des cloisons par Monsieur [U] n’est pas établie de manière précise, et où la société Fondapieu a indiqué clairement qu’il faudrait contrôler tous les six mois les points de repère qui auront été mis en place, et qu’en cas d’évolution, il faudrait prévoir une deuxième tranche qui complèterait les travaux déjà réalisés. Or, de toute évidence, les époux [U] n’ont jamais recontacté la société Fondapieu ni commandé les 6 pieux complémentaires.

S’il est exact que la garantie décennale instaurée par l’article 1792 du code civil consacre une responsabilité de plein droit, il n’en est pas moins constant que la mise en œuvre de la responsabilité décennale suppose que les désordres révélés puissent être imputés au constructeur dont la condamnation est sollicitée, la causalité n’étant pas présumée. En l’espèce, les dommages sont clairement imputables aux constructeurs qui ont précédé la société Fondapieu, à savoir Monsieur [L], la société AC et les époux [U] eux-mêmes. La société Fondapieu a parfaitement identifié les problèmes, elle a permis de stabiliser momentanément la situation, tout en indiquant ce qu’il convenait de faire en cas d’aggravation, et qui n’a pas été suivi par le maître d’ouvrage.

La responsabilité de la société Fondapieu ne sera pas retenue.

Sur les préjudices

Sur les travaux de reprise

Les demandeurs sollicitent, au titre des travaux réparatoires, la somme de 574.153 € TTC.

Compte tenu de l’inadaptation des fondations au sol, l’expert conclut que seule une démolition-reconstruction semble économiquement envisageable, la maison montrant des signes de déformations irréversibles et évolutifs et le bâtiment présentant trop de malfaçons, de sorte que toute reprise serait sans garantie. Les demandeurs ont communiqué des devis effectués par des constructeurs de maisons individuelles, mais l’expert les a trouvés insuffisants. Il n’a pas été répondu à sa demande de devis complémentaires, et l’expert a déposé son rapport en l’état. Il s’est donc borné à indiquer des fourchettes de prix et de délais à partir des éléments fournis.

A partir de trois devis, l’expert a retenu un prix moyen de construction de 1350 € HT environ au m², soit pour 280 m² 378.000 € HT, auquel il convient de rajouter :

Démolition : coût moyen de 43.000 € HT,Frais annexes (fondations spéciales, remise en état de l’allée, ré-engazonnement après travaux, dommage-ouvrage, bureau de contrôle, AMO) : les demandeurs ont réduit ce poste à la somme de 50.000 € HT, ce qui correspond à la fourchette basse des évaluations de l’expert.

Il est donc possible de retenir un montant total moyen de travaux de 470.000 € HT, soit 564.000 € TTC.

Sur les préjudices annexes

Les demandeurs sollicitent la somme de 62.848 € au titre du préjudice locatif arrêté en avril 2024. Ils exposent qu’ils ont été contraints de quitter la maison dès le 21 novembre 2018 pour des raisons de sécurité, et qu’ils se sont logés temporairement dans un appartement à [Localité 10] avec un loyer mensuel de 982 € charges incluses. L’expert estime que ce déménagement était prématuré car la maison n’est devenue réellement dangereuse qu’au mois de février 2020, où il a été constaté des désaffleurement des cloisons à l’étage. Il convient de retenir dès lors, au titre du préjudice locatif arrêté au mois d’avril 2024, la somme de 982 € x 51 mois = 50.082 €.

Ils sollicitent également la somme de 2.598,60 € au titre de l’assurance de la maison qu’ils ont été contraints de maintenir, et celle de 2.723,52 € au titre des frais de télésurveillance afin d’éviter que la maison ne soit squattée. S’agissant de l’assurance, ils justifient d’une cotisation de 609,17 € en 2020 pour la maison d'[Localité 8], et de 638,75 € en 2021. Les cotisations de 2022 et 2023 ne sont pas communiquées. En l’état, la somme de 1.247,92 € sera retenue au titre de l’assurance. En revanche, les frais de télésurveillance n’apparaissent pas strictement nécessaires, les lieux n’étant plus occupés. Il s’agit dès lors d’une décision personnelle des demandeurs, et ce poste ne sera pas retenu.

Les demandeurs réclament la somme de 5.218 € au titre de la taxe foncière. L’expert n’a pas retenu cette somme à juste titre. En effet, la taxe foncière n’est pas une taxe d’habitation. Elle est liée à la qualité de propriétaire, que le bien soit habité ou pas. Cette demande sera donc écartée.

Ils réclament également la somme de 4.084,80 € au titre du déménagement de retour. Ils communiquent un devis de ce montant établi par la société Alain Aubry Déménagement le 4 octobre 2021. L’expert considère ce montant cohérent pour le volume indiqué. Cette somme sera donc retenue.

Au titre des frais engagés au cours de l’expertise, ils sollicitent le remboursement des frais de relevé laser pour 2.340 € et des frais d’étude de sol pour 5.616 €, soit un total de 7.956 €. L’expert ayant validé ces frais, la somme de 7.956 € sera retenue.

Ils sollicitent enfin la somme de 120.000 € au titre de leur préjudice moral. Ils font valoir qu’ils subissent un trouble dans leurs conditions d’existence, dans la mesure où ils ont acheté une maison pour loger leurs jeunes enfants, qu’en raison du sinistre ils ont été contraints de se loger dans des conditions insatisfaisantes, qu’ils ont dû renoncer à certains projets pour des raisons financières, que depuis, de nombreuses années se sont écoulées et que l’aîné des enfants a quitté le foyer, et que Monsieur [Y] a été muté à [Localité 11].

Il est incontestable que le sinistre a contraint les demandeurs à financer la location d’un autre logement tout en continuant à régler les échéances du prêt immobilier, ce qui a pu empêcher la réalisation d’autres projets, et que lorsqu’ils récupèreront une maison en état d’être habitée, la situation familiale ne sera plus la même qu’en 2017.

En revanche, la mutation professionnelle de Monsieur [Y], qui n’est pas concomitante avec celle de sa conjointe, n’est en rien imputable au sinistre.

Le préjudice moral sera fixé à la somme de 10.000 €.

Sur les condamnations

Monsieur [Y] et Madame [V] sollicitent la condamnation solidaire des époux [U] et de la compagnie Axa France IARD, en sa double qualité d’assureur de la société AC et de la société Fondapieu.

Les époux [U], en leur qualité de vendeurs et de constructeurs, doivent leur entière garantie.

La responsabilité de la société Fondapieu n’étant pas retenue, la garantie de la société Axa France IARD en qualité d’assureur de cette société est sans objet.

La société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de la société AC, oppose aux demandeurs la forclusion décennale au motif qu’ils ne l’ont assignée, tant en référé le 28 décembre 2017 qu’au fond le 13 mai 2019, qu’en sa qualité d’assureur de la société Fondapieu, et qu’ils n’ont recherché sa responsabilité en qualité d’assureur de la société AC que par conclusions du 15 juin 2022, soit plus de dix ans après la réception des travaux de la société AC, fixée par l’expert au 30 juin 2009.

Il est toutefois de principe que toute décision judiciaire apportant une modification quelconque à une mission d’expertise ordonnée par une précédente décision a un effet interruptif à l’égard de toutes les parties, y compris à l’égard de celles appelées uniquement à la procédure initiale (C. Cass. 3ème ch. Civ. 24/02/2009 n° 08-12.746). En l’espèce, par assignation du 25 septembre 2018, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner en référé la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société AC. Par ordonnance du 12 décembre 2018, le juge des référés a étendu à la société Axa France IARD assignée en cette qualité les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 16 février 2018. Il en résulte que l’assignation du 25 septembre 2018, puis l’ordonnance du 12 décembre 2018 ont interrompu la forclusion à l’égard de toutes les parties, et fait courir un nouveau délai de dix ans. Les demandes contenues dans les conclusions du 15 juin 2022 sont dès lors recevables.

La société Axa France IARD indique que sa garantie n’est pas mobilisable, la société AC n’étant pas garantie pour les activités de pose de charpente et de couverture. Effectivement, le contrat souscrit par la société AC le 4 juillet 2008 ne porte que sur des travaux de fondations, maçonnerie, béton, peinture, revêtement de surfaces, sols et murs. Toutefois, si la pose de charpente et de couverture n’est pas prévue, il a été relevé par l’expert que la société AC a entériné la qualité des travaux réalisés par BFC et réceptionné tacitement ces travaux. Elle a également complété les travaux de maçonnerie déjà entrepris, sans les remettre en cause, et a largement contribué aux désordres. La garantie d’Axa France IARD sera réduite à 40 % des condamnations, cette dernière étant également bien fondée à opposer la franchise contractuelle.

En conséquence, les époux [U] et la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de la société AC seront condamnés in solidum à indemniser les demandeurs. Les époux [U] seront condamnés à garantir la société Axa France IARD à hauteur de 60 % des condamnations, et la société Axa France IARD sera condamnée à garantir les époux [U] à hauteur de 40 %.

Monsieur [G] et la société Acte IARD seront condamnés in solidum à garantir la société Axa France IARD à hauteur de 15 % des condamnations prononcées à son encontre, la société Acte IARD étant également fondée à opposer la franchise contractuelle.

Il convient de préciser que le montant des travaux sera actualisé, à la date du présent jugement, selon l’indice BT 01 du mois de mai 2022.

Les condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter des premières conclusions sollicitant les condamnations solidaires en paiement, soit le 15 juin 2022, les assignations des 13 et 15 mai 2019 se bornant à interrompre les délais de prescription et à solliciter le sursis à statuer. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [Y] et Madame [V] la charge de leurs frais irrépétibles. Monsieur et Madame [U], la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de la société AC, Monsieur [G] et la société Acte IARD seront condamnés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à leur verser la somme de 10.000 € dans les proportions suivantes : Monsieur et Madame [U] : 50 %, la société Axa France IARD : 40 %, Monsieur [G] et la société Acte IARD : 10 %.

Monsieur et Madame [U], la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de la société AC, Monsieur [G] et la société Acte IARD seront condamnés aux dépens dans les mêmes proportions, qui comprendront les frais de constat d’huissier et les frais d’expertise judiciaire, étant observé que le sort des dépens des référés a d’ores et déjà été jugé, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’assignation ayant été délivrée avant le 1er janvier 2020, l’article 514 du code de procédure civile résultant du décret du 11 décembre 2019 n’est pas applicable. L’exécution provisoire du présent jugement n’est donc pas de droit, seul l’ancien article 515 étant applicable. En l’espèce, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, et justifiée par l’ancienneté du litige et la gravité des désordres, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Condamne in solidum Monsieur [F] [U], Madame [K] [W] [X] épouse [U] et la société Axa France IARD assureur de la société AC à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [A] [V] les sommes suivantes :

564.000 € TTC au titre des travaux réparatoires,50.082 € au titre du préjudice locatif,1.247,92 € au titre de l’assurance, 4.084,80 € au titre du déménagement de retour,7.956 € au titre des frais engagés en cours d’expertise,10.000 € au titre du préjudice moral,

Le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisant à leur tour intérêt ;

Dit que le montant des travaux sera actualisé, à la date du présent jugement, selon l’indice BT 01 du mois de mai 2022.

Dit que la société Axa France IARD est bien fondée à opposer les limites du contrat d’assurance et la franchise contractuelle ;

Condamne solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [K] [W] [X] épouse [U] à garantir la société Axa France IARD à hauteur de 60 % des condamnations ;

Condamne la société Axa France IARD à garantir Monsieur [F] [U] et Madame [K] [W] [X] épouse [U] à hauteur de 40 % des condamnations ;

Condamne in solidum Monsieur [G] et la société Acte IARD à garantir la société Axa France IARD à hauteur de 15 % des condamnations prononcées à son encontre ;

Dit que la société Acte IARD est bien fondée à opposer les limites du contrat d’assurance et la franchise contractuelle ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur et Madame [U], la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de la société AC, Monsieur [G] et la société Acte IARD, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Monsieur [J] [Y] et Madame [A] [V] la somme de 10.000 € dans les proportions suivantes : Monsieur et Madame [U] : 50 %, la société Axa France IARD : 40 %, Monsieur [G] et la société Acte IARD : 10 % ;

Condamne dans les mêmes proportions Monsieur et Madame [U], la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de la société AC, Monsieur [G] et la société Acte IARD aux dépens, qui comprendront les frais de constat d’huissier et les frais d’expertise judiciaire, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé le 2 juin 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY