PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2025

N° RG 24/03858 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2YS

Code NAC : 72A

S.D.C. [U] HAUTS DE [F]

C/

[C] [T]

[Y] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 18 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 3], défaillante

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Ami Ile-de-France a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 696,15 € au titre des charges de copropriété, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Régulièrement assignés à personne, Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 21 novembre a fixé l’affaire au 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux va-leurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance cer-taine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— en document hypothécaire normalisé (acte notarié de vente) du 18 juillet 2018 mentionnant que les défendeurs ont acquis un bien immobilier, constituant les lots 2038, 2156 et 20 644, dans un im-meuble situé [Adresse 5] à [Localité 6],

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 15 décembre 2020 condamnant les défendeurs à payer, au titre des charges de copropriété, la somme de 10 409,22 € (charges au 31 mars 2020 incluses),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 8 février 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure recommandée du 12 décembre 2022 (reçue le 21 décembre 2022) mentionnant une somme de 15927,70 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7601,43 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances posté-rieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 83,60 euros correspondant aux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. La sommation de payer n’est pas produite aux débats et les frais intitulés « honoraires pré contentieux » et « suivi contentieux » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il résulte de l’acte notarié du 18 juillet 2018 que les défendeurs sont mariés. Ils sont donc tenus solidairement du paiement des charges de copropriété.

Il convient en conséquence de condamner solidairement, conformément aux dispositions de l’article 220 du Code civil, Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 685,03 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et in-térêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’ils ont déjà été condamnés le 15 décembre 2020 pour défaut de paiement des charges.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T] à verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T], qui succombent supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] les sommes de :

—  7 685,03 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 ;

—  800 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procé-dure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [C] [T] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 13 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS