PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/01100 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OHD3

Code NAC : 72A

S.D.C. [5]

C/

[P] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 2], chez [D] [O] [Localité 4]

défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, a fait assigner devant ce tribunal Madame [P] [C] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  10 663,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 5834,92 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée à étude, Madame [P] [C] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 17 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [P] [C] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 23 et 93,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2022,17 octobre 2023,27 juin 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé, un protocole d’accord signé par le syndicat des copropriétaires et la partie défenderesse du 15 novembre 2023 arrêtant la dette à hauteur de 5891,62 € au 15 novembre 2023 et accordant un échéancier de paiement,

— le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,

— des mises en demeure envoyées par courrier recommandé avec avis de réception, une sommation de payer les charges de copropriété du 26 avril 2024 sollicitant le paiement de la somme de 5676,22 € au titre des charges de copropriété.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 921,21 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 352,70 euros correspondant à deux mises en demeure, aux frais de rédaction du protocole d’accord et aux frais afférents à la sommation de payer les charges, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. Ainsi, il ne sera pas fait droit aux frais intitulés « honoraires suivi impayé » ou « honoraires dossier huissier », ces frais n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Madame [P] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 273,91 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 5 676,22 € et à compter du 31 janvier 2025 le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Madame [P] [C] constitutifs d’une faute en lien direct avec un préjudice subi et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [P] [C], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  9 273,91 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 5 676,22 € et à compter du 31 janvier 2025 le surplus ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [P] [C] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS