DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Janvier 2025

N° RG 23/00258 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MZ6O

Code NAC : 30B

S.A.S. JEP

C/

Société CGL HUNGARY EU INVESTMENT MANAGAMENT KFT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 lequel a été prorogé à ce jour.

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DEMANDERESSE

S.A.S. JEP, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 321 525 909 dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Delphine PINON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Florent VIGNY, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

Société CGL HUNGARY EU INVESTMENT MANAGAMENT KFT, immatriculée au répertoire Siren sous le numéro 905 301 804 dont le siège social est sis [Adresse 7]. [Adresse 6] III. [Adresse 4] (HONGRIE)

représentée par M^e Firmine AKLE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Baptiste ROBELIN, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 16 mars 2021, la société Second Euro Industrial Properties Eragny, aux droits de laquelle vient la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft, a consenti à la société Jep un bail commercial sur un local dit « cellule C 2 », d’une surface de 6.010 m², ainsi que 20 places de stationnement, situés au sein du bâtiment C d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 5 avril 2021, moyennant un loyer annuel de 288.480 € hors taxes et hors charges indexé, payable mensuellement et d’avance. Un dépôt de garantie de 144.240 €, correspondant à 6 mois de loyer HT et HC, devant être remplacé par une garantie bancaire à première demande, a été fixé. Le bailleur a accordé au preneur une franchise de loyer de trois mois pour les mois de juin 2021, mars 2022 et mars 2023, à l’exception des charges, taxes et impôts.

Le local est à usage d’entrepôt et de bureaux pour l’exercice par le preneur des activités suivantes : camionnage et transports routiers de marchandises en zone courte, commissionnaire en transports, conseils afférents à l’informatique, achat, vente, location de tout matériel, articles ou produit intéressant le domaine de l’informatique, stockage et garde-meuble de différents mobiliers et matériels.

Par avenant du 12 mai 2022, la cellule C 1, d’une surface de 7.792 m², a été ajoutée aux lieux loués à compter du 1er juin 2022. Le loyer annuel total à compter de cette date a été porté à la somme de 690.928,12 € HT et HC. Le dépôt de garantie a été porté à 345.464,06 €.

A compter du mois d’octobre 2021, la société Jep s’est plainte de la défaillance du système de chauffage et de l’alimentation en eau chaude des locaux loués. Un constat d’huissier a été dressé le 13 janvier 2022, et une mise en demeure a été adressée le 31 janvier suivant à l’administrateur de biens du bailleur. Une autre mise en demeure a été adressée le 20 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2022, la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft a fait délivrer à la société Jep un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 611.953,48 € en principal, correspondant aux loyers et accessoires dus au 26 septembre 2022.

Par exploit du 28 octobre 2022, la société Jep a fait assigner la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft devant le tribunal judiciaire de PONTOISE en opposition à commandement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2024. L’affaire a été plaidée le 2 septembre 2024, et mise en délibéré au 21 octobre 2024, prorogé au 6 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la société Jep demande au tribunal de :

Prendre acte qu’elle acquiesce au commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 septembre 2022,Lui accorder un délai pour quitter les lieux jusqu’au 4ème trimestre 2024,Débouter la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,Rejeter la demande de production sous astreinte de la garantie à première demande devenue sans objet,Lui accorder les plus larges délais de paiement pour les sommes qui seront considérées comme dues,Condamner la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft au paiement de la somme de 590.699,62 € TTC à titre reconventionnel, Opérer une compensation judiciaire entre les dettes connexes,Juger qu’elle ne saurait être tenue aux travaux de réparation des locaux en lieu et place de la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft,La condamner à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle reconnaît le défaut de paiement des loyers et acquiesce au commandement de payer du 28 septembre 2022, s’engageant à libérer les lieux au plus tard le 4ème trimestre 2024. Elle s’oppose en revanche à la demande de résiliation judiciaire du bail à ses torts, soulevant une exception d’inexécution du fait des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance. Elle reconnaît devoir la somme de 411.962,55 € et propose un paiement de 20 % de cette somme au jour de la signification du jugement, et le versement du solde selon un échéancier à définir. A titre reconventionnel, elle sollicite le remboursement des sommes réglées sans contrepartie. Elle fixe sa créance à la somme de 590.699,62 € et demande la compensation avec sa propre dette. Elle fait valoir ensuite qu’en raison de l’important trouble de jouissance du fait de l’absence de chauffage et d’eau chaude, elle ne peut être tenue aux réparations sollicitées par la bailleresse. Elle fait valoir enfin que la demande de production d’une garantie à première demande est sans objet, compte tenu de son départ volontaire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,La condamner à lui verser la somme de 766.423,99 € au titre des loyers arrêtés au 2 avril 2024, La condamner à lui payer la somme de 878.645,87 € au titre des intérêts contractuels,La condamner à lui verser la somme de 114.963,60 € au titre de la clause pénale, Lui ordonner de verser une garantie bancaire à première demande d’un montant de 345.464,06 € sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,Déclarer que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir seront à la charge de la société Jep,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial,Condamner la société Jep à lui verser la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail,Condamner la société Jep à lui verser la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le commandement de payer du 28 septembre 2022 est régulier en la forme, que la clause pénale prévue dans le bail est exigible, et que le commandement de payer a été délivré de bonne foi. Elle indique en effet que le ballon d’eau chaude n’est pas relié à la chaufferie, et que le manque d’eau chaude dans les locaux de la société est dû au fait que le ballon d’eau chaude est entartré, l’entretien de ce dernier étant à la charge du preneur. S’agissant du chauffage, elle fait valoir qu’elle a pris les mesures nécessaires pour remédier au problème. Elle estime dès lors que l’exception d’inexécution est injustifiée, d’autant que la locataire n’établit pas qu’elle est dans l’impossibilité de jouir des locaux conformément à la destination du bail. Elle conteste devoir rembourser des frais de gardiennage, dans la mesure où d’une part le portail a été détérioré par un accident causé par un sous-traitant de la société Jep, et d’autre part ce gardiennage n’était pas indispensable puisqu’elle a mis en place un système de ronde pour l’ensemble du site immobilier. Elle conteste également devoir rembourser les travaux d’électricité, qui sont contractuellement à la charge du preneur. Elle considère donc que la clause résolutoire est acquise faute de règlement dans le délai d’un mois du commandement. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers. S’agissant de la demande de délais de paiement, elle souhaite que 50 % de la dette soit payés dès la signification du jugement, les 50 % restants pouvant faire l’objet d’un échéancier.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 3 avril 2024 et 3 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.

Sur les demandes de la société Jep

Dans ses dernières écritures, la société Jep ne conteste pas ses manquements à son obligation de paiement des loyers et accessoires, et déclare acquiescer au commandement de payer du 28 septembre 2022. Elle réclame toutefois la condamnation du bailleur au paiement de la somme totale de 590.699,62 € TTC, se décomposant ainsi :

Remboursement des frais de gardiennage engagés : 579.801,56 € TTC arrêtés au 30 avril 2024,Charges réglées sans contrepartie : 10.898,06 € TTC.

Dans le corps de ses écritures, elle mentionne également une somme de 3.480 € correspondant à des travaux d’électricité, mais cette somme n’est pas reprise dans le total de 590.699,62 € figurant dans le dispositif de ses conclusions.

S’agissant du remboursement des frais de gardiennage, la société Jep fait valoir que le dysfonctionnement du portail, qui relève de la responsabilité du bailleur, l’a contrainte à mettre en place un gardien afin d’éviter l’introduction de gens du voyage. Elle soutient en effet que le portail n’est pas fonctionnel faute de changement du système de télécommande.

Le bailleur fait toutefois observer que le portail a été détérioré par un sous-traitant de la locataire, ce qui résulte effectivement du constat d’accident dressé le 30 juin 2022 en présence d’un préposé de la société Jep, ainsi que des photographies versées aux débats, qui montrent qu’une partie du portail a été arrachée par un camion et que le boitier électrique a été endommagé. Il apparaît que si la société Jep n’a pas procédé au remplacement du boitier électrique, le portail peut être verrouillé manuellement. En outre, le bailleur justifie, par la production des factures de ses prestataires, qu’il a mis lui-même en place un système de rondes pour sécuriser l’ensemble du site immobilier, ce qui fait double emploi avec la prestation invoquée par la locataire pour ses propres locaux, qui s’avère dépourvue d’utilité.

Cette demande sera donc rejetée, étant observé au surplus que la société Jep ne communique que ses factures de « refacturation », tout en s’abstenant de communiquer les factures de son propre prestataire.

S’agissant de la somme de 10.896, 06 € TTC au titre des charges réglées sans contrepartie, il n’est pas indiqué à quelles charges elle s’applique, et aucun justificatif n’est communiqué. Cette demande sera également rejetée.

Par voie de conséquence, la demande de compensation sollicitée par la société Jep est sans objet.

La société Jep demande par ailleurs de juger qu’elle ne saurait être tenue aux travaux de réparation des locaux en lieu et place de la société Cgl Hungary Eu Investment Management. Toutefois, en l’absence de demande de prise en charge de tels travaux de la part de cette société, cette demande est également sans objet.

Sur les demandes de la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft

Sur la demande de verser une garantie bancaire

La société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft sollicite la production par la société Jep d’une garantie bancaire à première demande couvrant 6 mois du loyer hors taxes et hors charges en remplacement du dépôt de garantie, conformément au bail. Toutefois, la société Jep acquiesce désormais au commandement visant la clause résolutoire et accepte de quitter les lieux. Dès lors, si une telle garantie est justifiée en début de bail, elle n’a plus de sens en fin de bail, le dépôt de garantie ayant vocation à être restitué en fin de bail ou compensé avec les loyers dus. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les loyers dus

La société bailleresse sollicite la somme de 766.423,99 € au titre des loyers arrêtés au 2 avril 2024. Dans ses dernières écritures, la société Jep ne conteste plus les loyers dus. Toutefois, le décompte présenté par le bailleur comporte une somme de 16.026,85 € correspondant à l’indexation du dépôt de garantie. En l’absence de dépôt de garantie, cette indexation n’a pas lieu d’être, et la société Jep sera condamnée au paiement de la somme de 750.397,14 € au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

Sur les intérêts contractuels

Le bail prévoit que toute somme due en vertu du bail qui ne serait pas payée par le preneur à son échéance exacte, portera intérêt au taux légal augmenté de 500 points de base (soit 5 %), sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire.

La société bailleresse sollicite, au titre des intérêts contractuels, la somme de 878.645,87€, ce qui relève d’une erreur manifeste. En effet, cette somme, qui figure sur le décompte arrêté au 2 avril 2024, correspond au cumul du principal et des intérêts. Sur ce décompte, les intérêts se montent à la somme de 43.125,46 €. Encore faut-il observer que ce chiffre comprend des intérêts sur l’indexation du dépôt de garantie de 16.025,85€ qui n’a pas été retenue, soit 1.429,38 €.

La société Jep sera donc condamnée au paiement de la somme de 41.696,08 € au titre des intérêts de retard.

Sur la clause pénale

Le bail prévoit qu’à défaut de paiement de toute somme due en vertu du bail, et 7 jours calendaires après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou la signification au preneur d’un acte extrajudiciaire restés sans réponse, une majoration de 10 % des sommes dues sera appliquée de plein droit. Cette indemnité sera portée à 15 % si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire.

La société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft sollicite de ce chef la somme de 114.963,60 €. Toutefois, conformément à l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, le caractère manifestement excessif de la pénalité est constitué par le fait qu’elle se cumule avec un taux d’intérêt contractuel largement supérieur au taux légal. La clause pénale sera dès lors limitée à 20.000 €.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les causes du commandement du 28 septembre 2022 n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois imparti, et la société Jep ne contestant plus les effets de la clause résolutoire, il y a lieu de constater que le bail du 16 mars 2021, complété par l’avenant du 12 mai 2022, a été résilié de plein droit à la date du 28 octobre 2022.

De ce fait, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

Sur la demande de délais

La société Jep sollicite en premier lieu un délai pour quitter les lieux jusqu’au 4ème trimestre 2024. Ce délai étant dépassé à la date où le tribunal statue, elle sera autorisée à quitter les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, étant observé que la bailleresse ne sollicite pas son expulsion.

La demanderesse sollicite ensuite les plus larges délais pour régler les sommes qui seront mises à sa charge. Dans ses dernières écritures, elle propose de verser 20 % de la somme due au jour de la signification du jugement, et le versement du solde selon un échéancier à définir. La société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft n’est pas opposée aux délais, mais souhaite que le premier versement soit égal à 50% de la dette.

La société Jep ne communique aucun élément concernant sa situation financière. Néanmoins, compte tenu de l’accord de principe du bailleur, elle sera autorisée à verser la somme totale de 812.093,22 € au moyen d’un premier versement de 162.418,64 € dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, et le solde, soit 649.674,58€, en 11 mensualités de 59.061,32 €, avec déchéance du terme, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

La société Jep, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft la charge de la totalité de ses frais irrépétibles. La société Jep sera condamnée à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société Jep de sa demande de dommages et intérêts ;

Constate que le bail du 16 mars 2021, complété par l’avenant du 12 mai 2022, a été résilié de plein droit à la date du 28 octobre 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Dit que la société Jep devra quitter les lieux occupés au [Adresse 3] au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne la société Jep à payer à la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft les sommes suivantes :

750.397,14 € au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus,41.696,08 € au titre des intérêts de retard,20.000 € au titre de la clause pénale ;

Autorise la société Jep à s’acquitter de la somme totale de 812.093,22 € au moyen d’un premier versement de 162.418,64 € dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, et le solde, soit 649.674,58 € en 11 mensualités de 59.061,32 € le 1er jour de chaque mois suivant le premier versement ;

Dit toutefois qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Jep à payer à la société Cgl Hungary Eu Investment Management Kft la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Jep aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 6 janvier 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY