TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DÉCEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00721 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMOW

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [I]

né le 02 Avril 1988 à LANDERNEAU (29800)

Lieu-dit Le Guidon

71120 VENDENESSE LES CHAROLLES

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [L]

59 boulevard Jean-Jacques Rousseau

Résidence Harmony – Apart. C110

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 09 mai 2018, consenti par Monsieur [K] [I], Monsieur [C] [L] a pris en location un logement avec un garage double situé Résidence Harmony – 13 route de Grenoble / 59 boulevard Jean-Jacques-Rousseau 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 600 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 15 novembre 2024, Monsieur [K] [I] a fait délivrer à Monsieur [C] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 862,80 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 17 juin 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025, Monsieur [K] [I] a assigné Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

A titre principal,

Constater acquise au profit de M. [I] la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie ;

Et en tout état de cause,

Rejeter tous délais de paiement pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;Prononcer l’expulsion des lieux loués du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles I. et R 433-i et 2 du CPCE,Supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du CPCE, compte tenu des silences et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L 412-2 alinéa 3 du CPCE ;Condamner le défendeur à payer au demandeur :- la somme de 3 280,30 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 10 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 1 862,8 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire le jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur ;

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,

— et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,

— Sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans la cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir,

Condamner le défendeur à payer au demandeur la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Monsieur [C] [L] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de Monsieur [K] [I], régulièrement représenté par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir déposé son dossier dans lequel la créance est actualisée à hauteur de 3 821,50 € suivant décompte arrêté au 27 septembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [C] [L] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [K] [I] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 15 novembre 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 17 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 09 mai 2018 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [C] [L] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juin 2018.

Au vu de ces impayés, Monsieur [K] [I] a fait délivrer à Monsieur [C] [L], le 15 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [K] [I].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 16 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 10 juin 2025 à la somme de 3 280,30 €, pour le logement avec garage double, au paiement de laquelle Monsieur [C] [L] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [C] [L] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 16 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [K] [I]

Il n’apparaît pas nécessaire de prononcer cette expulsion sous astreinte.

Monsieur [K] [I] sera de ce fait débouter de sa demande à ce titre.

S’agissant de la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du CPCE, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L 412-2 alinéa 3 du Code des procédures civiles d’exécution

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier la suppression de ce délai. Il n’est pas démontré que le maintien temporaire de l’occupant dans les lieux porterait une atteinte grave ou immédiate aux droits du propriétaire ni la mauvaise foi de Monsieur [C] [L].

Il n’y a pas lieu à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécutions.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [L], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à Monsieur [K] [I].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 16 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [C] [L] devra libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé Résidence Harmony – 13 route de Grenoble 59 boulevard Jean-Jacques-Rousseau 38300 Bourgoin-Jallieu ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion sous astreinte ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 16 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à Monsieur [K] [I] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 3 280,30 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION