TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06709 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVHA

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

[G] [B]

C/

S.A. 3F NOTRE LOGIS

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2022, la société anonyme 3F Notre Logis (ci-après SA 3F Notre Logis) a consenti à Monsieur [G] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement de 75 mètres carrés, situé [Adresse 3] (appartement 26) à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530,01 euros, outre 106,18 euros de provision sur les charges générales et 27,98 euros de provision sur les charges d’eau froide.

Par courrier en date du 24 janvier 2025, Monsieur [G] [B], se plaignant du mauvais état de l’appartement loué, a mis son bailleur en demeure d’effectuer des travaux de mise en conformité d’ici au 28 janvier 2025.

Par acte commissaire de justice du 21 mai 2025, Monsieur [G] [B] a fait assigner la SA 3F Notre Logis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à qui il demande, au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1240 et 1719 du code civil et du décret du 30 janvier 2002, de :

—  Juger recevable et bien fondée son action ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à réaliser les travaux suivants dans le bien loué :

—  Procéder aux réparations de nature à lui assurer un accès à l’eau chaude ;

—  Fixer les WC du logement au sol ;

—  Remplacer les radiateurs défectueux dans la chambre et le séjour ;

—  Procéder au remplacement de la fenêtre de la chambre ;

—  Réparer le lavabo de la salle de bain défectueux ;

—  Faire procéder à une recherche de fuite pour identifier la cause de l’humidité présente dans la chambre et en réparer la cause et les consécutifs ;

—  Assortir cette obligation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pour une période de trois mois ;

—  Juger la présente juridiction compétente pour liquider l’astreinte ;

—  Enjoindre à la SA 3F Notre Logis, au besoin sous astreinte, à produire les justificatifs de charges du logement loué ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à procéder à la régularisation des charges de Monsieur [G] [B] sur la base des détails des charges produits ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à lui payer la somme de 1 640,11 euros au titre des charges locatives indûment perçues ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à lui payer la somme de 7 155 euros en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire au jour de l’audience ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;

—  Condamner la SA 3F Notre Logis à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

A l’audience du 12 janvier 2026, Monsieur [G] [B] se présente en personne, assisté de son avocat. La SA 3F Notre Logis, pourtant assignée par remise de l’acte introductif à la personne morale, n’est ni présente, ni représentée, ni excusée.

Assisté de son avocat, Monsieur [G] [B] indique s’en tenir aux demandes figurant à son assignation, à l’exclusion des demandes de travaux et d’astreinte auxquelles il renonce puisqu’il a quitté le logement le 1er juin 2025.

Au soutien de ses demandes, il explique que le logement loué était affecté d’importants désordres (humidité, absence de chauffage…) ; que l’indécence du logement dans lequel il a résidé pendant plus de 30 mois a entrainé une dégradation non seulement de sa santé physique et mentale mais également de ses performances professionnelles et de ses relations familiales alors qu’il ne pouvait pas dignement recevoir son enfant chez lui ; que malgré les alertes, le bailleur n’a jamais entrepris de résoudre ces problèmes et que cette inertie lui a causé des préjudices desquels il demande réparation. Également, il demande remboursement des provisions sur charges versées alors qu’il ne bénéficiait ni d’eau chaude, ni de chauffage et que le bailleur ne produit aucune pièce de nature à justifier les provisions payées.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les demandes de Monsieur [G] [B] sont régulièrement formées, il convient donc d’en étudier le bien-fondé.

Il n’y a pas lieu de répondre à sa demande tendant à le « juger recevable et bien-fondé », formule générique ne constituant pas une véritable prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile alors que la recevabilité de son action n’est pas contestée.

Sur la demande en restitution des provisions sur charges récupérables

En droit, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Il ressort de cet article principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur prouve, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant le juge, les pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.

En application des articles 1302 et suivants du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. En l’absence de toute régularisation, le paiement des provisions opéré par le locataire est dépourvu de toute cause.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] sollicite le remboursement de la somme de 1 640,11 euros au titre des charges indument perçues, ce qui correspond, selon les écritures de son conseil, à la moyenne des sommes versées au titre des charges depuis son entrée dans les lieux, divisée par deux et multipliée par 27 mois d’occupation.

Il ressort de l’annexe 1 du contrat de bail produit aux débats que le locataire devait payer à la société bailleresse la somme de 106,18 euros au titre de la provision sur charges générales et 27,98 au titre de la provision sur l’eau froide.

Il soutient que les charges ont augmenté progressivement pour atteindre la somme de 136,80 au 21 février 2025 mais ne le justifie pas.

Monsieur [G] [B] ne produit aucune quittance de loyer ni autre pièce de nature à justifier qu’il ait bien payé les provisions sur charges réclamées.

Par ailleurs, il résulte des termes du jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille du 25 avril 2023 que, dans le cadre de cette procédure, Monsieur [G] [B] ne déclarait pas payer de charge particulière au titre du loyer et des provisions sur charges du logement situé [Adresse 3] (appartement 26) à Lille (il évoquait seulement une contribution à son hébergement).

Ainsi, faute de démontrer le paiement des provisions sur charges réclamées, Monsieur [G] [B] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entre-tien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces disposi-tions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de pro-duction d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’article 3 du décret dispose encore que le logement doit présenter, au titre des éléments d’équipement et de confort, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

En outre, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [G] [B] verse aux débats :

—  le contrat de bail du 21 décembre 2022 conclu entre lui et la SA 3F Notre Logis ;

—  des photographies du logement ;

—  deux courriers émis de son précédent employeur (avertissement du 21 avril 2023 et notification d’une mise à pied disciplinaire du 10 juillet 2023) ;

—  le jugement du 25 avril 2023 rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille lui octroyant un droit de visite et d’hébergement sur son fils, [A] ;

—  le justificatif du dépôt sa demande de logement social en date du 20 novembre 2023 et celui du renouvellement de cette demande le 12 novembre 2024 ;

—  une plainte pour insalubrité au service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] en date du 12 octobre 2023 ;

—  le résultat de l’enquête réalisée par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] établi le 22 octobre 2024 ;

—  deux certificats médicaux du 31 décembre 2024 et du 20 mars 2025.

Il ressort des constatations faites par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] ainsi que des photographies faites par Monsieur [G] [B] que le logement en cause ne répond pas à certaines caractéristiques de décence définies par les dispositions légales et réglementaires précitées. En effet, il est établi que le radiateur de séjour et d’une des chambres ne fonctionne pas ; qu’il existe des fuites d’eau au niveau de l’évier de la cuisine ainsi que dans la salle de bain et les WC ; que le cabinet d’aisance n’est pas fixé au sol ; que l’évacuation de l’évier de la cuisine ne fonctionne pas correctement ; que le taux d’humidité mesuré dans l’une des chambres est anormalement élevé (100% mesuré) ; qu’elle présente des moisissures et que l’autre est affectée d’une entrée d’air qualifiée de « très importantes » en dessous du bâti de la porte fenêtre.

Il ressort de ces éléments que le logement n’assure pas le clos et le couvert (infiltrations d’air), ne garantit pas une aération suffisante (humidité) et que l’installation de chauffage dysfonctionne.

Il y a donc lieu de considérer que la SA 3F Notre Logis a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation.

Ce manquement a causé au locataire un préjudice de jouissance évalué au regard de la nature des désordres constatés et de leur durée. En fonction de ces éléments, il y a lieu de condamner le bailleur à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Par ailleurs, Monsieur [G] [B] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de ces mauvaises conditions de vie caractérisées notamment par des infections respiratoires répétées objectivées par le certificat médical du 22 mars 2025, la dégradation de ses performances au travail et l’impossibilité d’accueillir son enfant à dormir dans un logement froid et humide. Il y a toutefois lieu de repérer qu’il n’est pas possible de faire un lien direct entre la qualité de travail dégradée du locataire et la situation de son logement et ce, d’autant moins que sa mise à pied disciplinaire ne vise pas uniquement sa productivité mais également le respect des règles de l’entreprise. Au regard de l’ensemble de ces éléments, le bailleur sera condamné à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Enfin, s’agissant de la demande concernant la résistance abusive du bailleur, il est établi que le rapport du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] indique avoir invité le propriétaire de Monsieur [G] [B] à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai d’un mois. Si Monsieur [G] [B] produit un courrier du 24 janvier 2025 tendant à mettre en demeure son bailleur d’effectuer des travaux pour résoudre les désordres repérés, la preuve de l’envoi et de la réception de ce courrier n’est pas produite. Ainsi, le locataire ne démontre pas la mauvaise foi de son bailleur dans l’inexécution de ses obligations. Monsieur [G] [B] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner la SA 3F Notre Logis, partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, la SA 3F Notre Logis sera condamnée à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Déboute Monsieur [G] [B] de sa demande de restitution des provisions sur charges récupérables ;

Condamne la société anonyme 3F Notre Logis à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société anonyme 3F Notre Logis à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Monsieur [G] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société anonyme 3F Notre Logis à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société anonyme 3F Notre Logis aux dépens ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection