PREMIERE CHAMBRE

07 Janvier 2025

N° RG 23/02995 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NEQS

72A

S.D.C. RESIDENCE [Localité 9]

C/

[U] [W], [H] [O] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 07 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 12 novembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9], sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 6], défaillant

Madame [H] [O] [I], demeurant C/O Monsieur [O], [Adresse 4]

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

Faits constants et procédure

M. [U] [J] [R] et Mme [H] [O] [I] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier (lots n°173, 445 et 459) au sein de la résidence [Localité 7] Froidure située [Adresse 3].

Par décision du 27 juin 2008, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Pontoise a prononcé le divorce de Mme [O] [I] et M. [J] [R] et ordonné la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux. Le prononcé du divorce a été confirmé par un arrêt de la Cour d’appel du 12 mai 29.

Par jugement du 29 août 2018, le juge aux affaires familiales de la même juridiction a notamment ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision post-communautaire.

Par jugement en date du 1er février 2021, le tribunal de proximité de Sannois a condamné solidairement M. [J] [R] et Mme [H] [O] [I] à payer la somme de 4 598,41 euros au titre des charges impayées arrêtées au 24 novembre 2020 et la somme de 274,05 euros au titre des frais nécessaires.

Par actes en date du 23 mai et du 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 3] (SDC Sannois Froidure) représenté par son syndic la SARL cabinet BETTI, a fait assigner devant ce tribunal Mme [O] [I] et M. [J] [R] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

L’ordonnance de clôture du 19 septembre a fixé les plaidoiries au 12 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 ;

Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024 et à M. [J] [R] par acte notifié à personne par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner solidairement Mme [O] [I] et M. [J] [R] à payer les sommes de :

—  17 005,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022 sur la somme de 10 628,65 euros, et à compter de la signification des dernières conclusions sur le solde, au titre des charges de copropriété,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

—  1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il demande également que Mme [O] [I] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et que les défendeurs soient condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’inscription d’hypothèque légale.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’un règlement amiable a été tenté en vain et que Mme [O] [I] et M. [J] [R] a déjà été condamnée au titre du défaut de paiement des charges de copropriété. Il soutient également que Mme [I] [O] qui est propriétaire indivise est tenue au règlement des charges de copropriété indépendamment du fait qu’elle n’occupe pas le bien. Il indique enfin que les frais nécessaires réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965 sont dus et immédiatement exigibles.

Par conclusions notifiées le 18 janvier 2024, Mme [O] [I] demande le débouté de la partie demanderesse de ses demandes au titre des frais nécessaires et des dommages et intérêts. Elle demande également la condamnation de M. [J] [R] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [I] soutient notamment que les frais facturés par le syndic n’entrent pas dans la définition de l’article 10-1 de la loi de 1965, dès lors que ces frais entrent dans les tâches courantes de l’administration d’une copropriété par le syndic et ne peuvent faire l’objet d’une factura-tion distincte. Elle fait par ailleurs valoir sa bonne foi dès lors qu’elle n’occupe pas l’appartement dont M. [J] [R], avec qui elle ne communique plus, n’a pas la jouissance et ne reçoit pas les appels de fonds.

M. [J] [R], régulièrement assigné n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [O] [I] et M. [J] [R] sont proprié-taires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la co-propriété, formant les lots n°173, 445 et 459,

— le règlement de copropriété, qui contient une clause de solidarité des copropriétaires indivisaires à l’article 83,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2018, 17 décembre 2020, 8 juin 2021 et 20 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— les décomptes de charges ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic signé le 14 juin 2023,

— une mise en demeure en date du 13 juin 2022, remise à M. [J] [R] le 16 juin 2022 pour le paiement de la somme de 10 628,65 euros.

L’ensemble de ces pièces laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 779,25 euros correspondant aux charges impayées hors frais, somme qu’ils seront condamnés à payer solidairement, conformément à l’article 83 du règlement de copropriété.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Il résulte en outre des pièces versées aux débats que le syndic a adressé de multiples mises en demeure aux défendeurs, et réclamé pour chacune d’elle des honoraires sans justifier de la nécessité d’adresser ces mises en demeure qui ont engen-dré des coûts importants, une seule mise en demeure étant exigée pour procéder au recouvrement des charges et faire courir les intérêts au taux légal.

Les frais d’avocat sont par ailleurs arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais d’assignation sont compris dans les dépens.

Il sera donc fait droit à la demande relative aux frais de constitution d’hypothèque (135 €), et à une mise en demeure (58 €), soit la somme totale de 193 euros.

En revanche, les frais intitulés « honoraires suivi contentieux », « honoraires suivi impayé » ou « diligences » seront rejetés, ceux-ci n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité et n’étant pas nécessaires au recouvrement de la dette.

Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai que la mise en demeure fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du prestataire. En l’espèce la lettre recommandée a été présentée le 16 juin 2022 au défendeur.

Il convient en conséquence de condamner Mme [O] [I] et M. [J] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 972,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er décembre 2020 au 18 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 pour la somme de 10 628 ,65 euros, et du 30 mai 2023 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les défendeurs ont déjà été condamnés au paiement des charges par le tribunal de proximité de Sannois le 1er février 2021.

Mme [O] [I] justifie toutefois ne plus occuper le logement, dont elle est indivisaire dans le cadre de la liquidation post-communautaire qui fait l’objet d’une procédure distincte. Il n’est pas contesté qu’elle n’est pas destinataire des appels de fonds et n’est pas en mesure d’en connaître le montant et les échéances. En outre, dans les rapports entre les époux, Mme [O] [I] est seulement tenue au paiement des charges qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle. En conséquence, sa mauvaise foi ne peut être caractérisée en l’espèce et le SDC [Localité 9] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à son égard.

En revanche, l’existence d’une précédente condamnation suffit à établir la mauvaise foi de M. [J] [R] qui ne fournit aucun élément sur sa situation financière. En outre, les montants réclamés démontrent qu’il a manqué à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, ce qui constitue une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il convient de relever que Mme [O] [I] justifie ne pas occuper le logement et n’être tenue, dans les rapports avec son époux, qu’au règlement d’une partie des charges. Par ailleurs, M. [J] [R], qui n’a pas constitué avocat, a été seul condamné aux dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi. Il supportera donc seul les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [U] [J] [R] et Mme [H] [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé située [Adresse 3] la somme de 11 165,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er décembre 2020 au 18 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 pour la somme de 10 628 ,65 euros, et du 30 mai 2023 pour le surplus ;

Condamne M. [U] [J] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé située [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé située [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de Mme [O] [I] ;

Condamne M. [U] [J] [R] aux dépens ;

Condamne M. [U] [J] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 07 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS