Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CHAHOUAR-BORGNA

1 EXP M^e AUBREE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QAT2

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE, situé 1 Boulevard Georges Clémenceau 06130 GRASSE, représenté par son Syndic en exercice la société [Q], SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, ayant son siège social 19 rue de Vienne TSA 10034, 75801 PARIS CEDEX 08, pris en son agence sise CS 61091 Palazzo Meridia 29 Avenue Simone Veil 06205 NICE CEDEX 3, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son établissement secondaire

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [M] [N]

née le 12 Juin 1973 à SAN SEVERO ITALIE

14, Avenue des Tuillières

06800 CAGNES SUR MER

Monsieur [S] [C] Représenté par ses parents M. [O] [C] et Mme [T] [N]

né le 18 Février 2013 à CAGNES SUR MER

14, Avenue des Tuillières

06800 CAGNES SUR MER

Monsieur [Z] [C]

né le 09 Juin 2006 à CAGNES SUR MER

14, Avenue des Tuillières

06800 CAGNES SUR MER

Monsieur [O] [V] [C]

né le 14 Juin 1974 à MILAN ITALIE (IT)

14, Avenue des Tuillières

06800 CAGNES SUR MER

représentés par M^e Jean-michel AUBREE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 13 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

[O] [C], [M] [N] épouse [C], [Z] [C] et [S] [C] sont propriétaires au sein de l’immeuble LES JARDINS D’ARCADIE, sis 1 boulevard Georges Clémenceau à GRASSE.

Arguant de défaillances dans le recouvrement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ARCADIE a, par acte de Commissaire de Justice en date du 27 janvier 2025, fait citer à comparaître les copropriétaires susvisés aux fins de recouvrement des charges de copropriété impayées et des frais, outre la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts et celle de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, le Syndicat de la copropriété LES JARDINS D’ARCADIE sollicite de voir :

— DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER solidairement les consorts [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  9.211,34 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus à la date du 29 novembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022, date de la première mise en demeure, outre la capitalisation des intérêts,

-1.225,57€ à titre des frais exposés,

—  2.000 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  1.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer à hauteur de 103,24€.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*****

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 1er décembre 2025, [O] [C], [M] [N] épouse [C], [Z] [C] et [S] [C] acquiescent à la demande principale en paiement mais sollicitent de leur accorder les plus larges délais de paiement et de débouter le Syndicat de la copropriété de sa demande au titre des frais irrépétibles.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du

13 février 2026. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS :

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

En l’espèce, la copropriété rapporte la preuve de sa créance par la production des documents comptables faisant apparaître les dépenses, la sommes à répartir, les tantièmes de répartition selon les critères de l’article 10 de la loi, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés du compte.

Il en résulte qu’à la date du 29 novembre 2024, le compte des consorts [C] présente un solde débiteur au titre des charges de copropriété d’un montant de 10.540,15 euros. Le montant dû au titre des charges impayées, soit la somme de 9.211,34 euros, n’est pas contesté par les débiteurs, qui s’opposent en revanche au paiement des frais réclamés à hauteur de la somme de 1.225,57€, estimant ne pas être en faute.

S’agissant des frais, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Au regard des pièces versées aux débats, il apparait que :

les frais intitulés « mises en demeure » (d’un montant total de 156 euros) sont justifiés par les pièces n°7 et 8, les autres frais réclamés à hauteur de 4.605,53 euros correspondant à des honoraires d’avocat et des frais de suivi de dossier qui n’entrent pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet loi n°65-557, ou relèvent des missions de gestion courante du syndic. Ces frais ne seront donc pas retenus.

Ainsi, il résulte de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 156 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la somme totale de 9.211,34+ 156 = 9.367,34 euros est due par les défendeurs.

Il n’est pas justifié par le Syndicat de la copropriété de ce que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité conventionnelle. Dès lors, les coindivisaires seront condamnés in solidum et non solidairement.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, il y a lieu de le fixer :

— au 15 mars 2023, date de réception de la mise en demeure par les débiteurs, pour la somme de 1.155,10€,

— au 27 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Le commandement de payer en date du 23 juin 2023 concerne une somme inférieure à celle contenue dans la mise en demeure et ne sera donc pas retenu comme point de départ des intérêts au taux légal.

La capitalisation des intérêts échus pour plus d’une année sera ordonnée au visa de l’article 1343-2 du Code civil, ainsi que sollicité.

Sur les délais de paiement :

Les défendeurs sollicitent de la présente juridiction de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-1 du Code civil en faisant valoir leur situation, exposant que la modification du statut de la copropriété et la hausse des charges en découlant leur rend difficile le paiement de celles-ci, compte tenu de leur situation financière modeste, dont ils justifient.

Le demandeur s’y oppose, expliquant n’avoir reçu aucun paiement depuis plus de deux ans.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des éléments rapportés par les copropriétaires à l’appui de leur prétention, il sera fait droit à cette demande de délai de paiement, selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ARCADIE souligne la mauvaise foi des débiteurs, qui n’ont rien payé depuis plus de deux ans.

Cependant, il est acquis aux débats que le montant des charges a augmenté de manière exponentielle, ce qui explique le défaut de paiement des débiteurs, sans pour autant qu’une faute puisse leur être reprochée.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts soutenue par le Syndicat de la copropriété sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les coindivisiares, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ARCADIE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, ainsi que sollicité par les défendeurs.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum [O] [C], [M] [N] épouse [C], [Z] [C] et [S] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 9.367,34€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais jusqu’au 29 novembre 2024, date de la dernière créance arrêtée avec les intérêts au taux légal :

— à compter du au 15 mars 2023 sur la somme de 1.155,10€,

— à compter du 27 janvier 2025 pour le surplus,

DIT que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés ;

DEBOUTE le Syndicat de la copropriété de sa demande au titre de dommages et intérêts;

OCTROIE aux défendeurs des délais de paiement de leur dette, à savoir un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision, pour s’acquitter du paiement ;

CONDAMNE in solidum [O] [C], [M] [N] épouse [C], [Z] [C] et [S] [C] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [J] [G], [U] [G], [Y] [B] épouse [F], [E] [L] et [A] [G] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE