PREMIERE CHAMBRE

02 Septembre 2025

N° RG 22/05056 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MXZT

39H

S.A.S. NEXITY LAMY

C/

E.U.R.L. AVENIR IMMOBILIER [Localité 4]

[DV] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 02 septembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

Date des débats : 03 juin 2025, audience collégiale

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion DESPLANCHE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Hervé CAMADRO, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSES

E.U.R.L. AVENIR IMMOBILIER [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

Madame [DV] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise

EXPOSE DU LITIGE

La société NEXITY LAMY exerce une activité d’administrateur d’immeubles et se voit notamment confier des mandats de gestion par des propriétaires.

Madame [DV] [G] était embauchée par la société Capital Immobilier suivant contrat de travail conclu le 11 mars 2005 en tant que secrétaire.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 22 novembre 2019, Monsieur [OA] [M] (exploitant l’agence immobilière Capital Immobilier) cédait son fonds de commerce d’administration de biens, de gestion locative et de transactions immobilières à la société NEXITY LAMY, en ce compris le contrat de travail de Madame [DV] [G].

Suivant contrat de travail du 1er novembre 2019, la société NEXITY LAMY régularisait un contrat de travail avec Madame [DV] [G], qui devenait gestionnaire gérance locative, statut cadre, au niveau C1.

Madame [DV] [G] démissionnait de ses fonctions exercées au sein de la société NEXITY LAMY avec effet au 21 septembre 2020. Elle devenait salariée de la société Avenir Immobilier [Localité 4] en qualité de conseillère gestionnaire suivant contrat de travail du 28 septembre 2020. Cette dernière est une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ayant pour activité la gestion d’immeubles en copropriété et l’administration de biens.

Suivant ordonnance du 30 avril 2021, le président du tribunal de commerce de Pontoise commettait un commissaire de justice pour se rendre au siège social de la société Avenir Immobilier [Localité 4] pour rechercher tous documents ayant trait à un éventuel démarchage de clientèle.

La société Avenir Immobilier [Localité 4] assignait la société NEXITY LAMY en rétractation de l’ordonnance. Suivant ordonnance du 27 octobre 2021, le président du tribunal de commerce de Pontoise confirmait partiellement l’ordonnance sur requête en limitant la liste des documents et ordonnait mainlevée des pièces séquestrées par le commissaire de justice.

Suivant exploits des 15 et 22 septembre 2022, la société NEXITY LAMY a fait assigner la société Avenir Immobilier [Localité 4] et Madame [DV] [G] aux fins de les voir condamner solidairement à payer des dommages et intérêts et aux fins d’obtenir interdiction de tout démarchage commercial à l’égard des mandats anciennement gérés par Madame [G].

Suivant dernières conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 21 mars 2024 (les conclusions en réponse n° 3 se trouvant dans le dossier de plaidoirie n’ayant pas été notifiées électroniquement), la SAS NEXITY LAMY, a sollicité la condamnation solidaire de Madame [DV] [G] et de la société Avenir Immobilier [Localité 4] à lui payer les sommes suivantes :

—  77 945 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

— l’interdiction aux deux défenderesses de tout démarchage commercial à l’égard des mandats anciennement gérés par Madame [G] auprès de la société NEXITY LAMY sous astreinte de 5000 € par infraction constatée,

— rejeter la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts formulée par Madame [G].

Au soutien de ses demandes, la société NEXITY LAMY fait valoir que, suite au départ de Madame [DV] [G], elle a reçu 77 lettres de résiliation de mandat et des demandes de transfert au profit de la société Avenir Immobilier [Localité 4] (enseigne ORPI). Ainsi, elle déplore des actes de concurrence déloyale :

— avant le terme du contrat de travail : dès le mois d’août 2020 alors qu’elle était encore salariée de la société NEXITY LAMY, elle a participé à la conclusion de mandats de gestion entre des propriétaires de biens immobiliers et la société Avenir Immobilier [Localité 4],

— elle a détourné le fichier clients : en adressant la liste des mandats détenus par la société Nexity à la comptable de la société Avenir Immobilier [Localité 4] par mail du 9 septembre 2020, ce qui a permis à cette dernière de connaître les conditions des mandats pour les proposer aux clients concernés,

— elle a démarché la clientèle de façon déloyale : elle s’est occupée personnellement de démarcher ses anciens clients et a entretenu des contacts avec d’anciens clients dès le mois de septembre 2020 et tout le long du mois d’octobre 2020, ce qui a engendré des pertes de mandat pour la société NEXITY LAMY,

— elle a démarché systématiquement les clients, adressant son mandat de gestion aux clients, rédigeant les courriers de résiliation et signant elle-même les nouveaux mandats de gestion.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, Madame [DV] [G] a sollicité le débouté de la partie demanderesse et sa condamnation à payer la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts et de 5000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que les dépens. À titre subsidiaire, en cas de condamnation, elle a sollicité que le tribunal écarte l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle précise qu’aucune clause de non-concurrence n’était prévue au contrat de travail signé le 1er novembre 2019, que la preuve de l’existence d’un acte positif déloyal n’est pas rapportée, que la société demanderesse lui a demandé de rentrer chez elle dès le 31 juillet 2020 et de ne plus revenir dans les bureaux avec restitution des clés et remise de l’ordinateur portable, qu’aucun mandat de gestion n’a été rédigé ou signé pendant le préavis de fin du contrat de travail, que les clients ont résilié leur mandat de gestion par leurs propres moyens car ils étaient mécontents des dysfonctionnements au sein de la société NEXITY LAMY. La procédure ayant eu des conséquences importantes sur la santé de Madame [DV] [G], celle-ci sollicite l’octroi d’une somme à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, la société à responsabilité limitée Avenir Immobilier [Localité 4], représentée par M^e Bruno ADANI, a sollicité le débouté de la partie demanderesse ainsi que sa condamnation à payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société à responsabilité limitée Avenir Immobilier [Localité 4] fait valoir que le contrat de travail de Madame [DV] [G] ne contenait aucune clause de non-concurrence, qu’à la suite de la cession intervenue entre la société CAPITAL IMMOBILIER et NEXITY LAMY, les clients se sont plaints d’une dégradation du service, notamment en raison d’un fonctionnement déshumanisé lié à la taille trop importante de la société. Elle a rappelé que les raisons qui ont motivé les résiliations des mandats résident dans la gestion et les relations désastreuses de la société Nexity Lamy avec les propriétaires mandants, dans l’intuitu personae qui liait les clients à Madame [G], dans les compétences de cette dernière et enfin dans la notoriété de la société Avenir Immobilier [Localité 4]. Elle conclut que la partie demanderesse rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de son ancienne salariée, d’une désorganisation de l’entreprise ni d’un lien de causalité entre la prétendue faute et l’éventuel préjudice subi.

L’ordonnance de clôture rendue le 27 février 2025 a fixé la date des plaidoiries au 3 juin 2025. Le délibéré a été fixé au 2 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’en application du principe de la liberté du commerce et de celui de la libre concurrence, une société ne peut se prévaloir d’aucun droit privatif sur ses clients qui l’ont quittée pour s’adresser à une autre société, tous les concurrents étant libres de démarcher lesdits clients. Le démarchage de la clientèle d’autrui est licite s’il n’est pas accompagné d’un acte déloyal.

Conformément aux règles du droit commun, et notamment de l’article neuf du code de procédure civile, il appartient à la partie demanderesse de rapporter la preuve de l’existence d’agissements déloyaux constitutifs d’une faute en lien direct avec un préjudice causé.

Il appartient au juge de déterminer si les comportements dénoncés sont, d’une part, prouvés et, d’autre part, s’il constituent une faute, notamment au regard du principe de libre concurrence entre les entreprises.

Force est de constater que Madame [DV] [G] a démissionné de son poste au sein de la société NEXITY LAMY. Il n’est pas contesté qu’il n’existait pas de clause de non-concurrence au sein du contrat de travail liant la société demanderesse à Madame [G].

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la société NEXITY LAMY a fait signer aux anciens clients de la société CAPITAL IMMOBILIER de nouveaux mandats prenant effet à compter du 1er novembre 2019. En vertu des dispositions contractuelles, toute résiliation devait être effectuée au moins trois mois avant la date d’échéance à un an, soit pendant l’été 2020, ce qui peut expliquer le nombre important de résiliation sur une période de deux mois.

La société NEXITY LAMY évoque la perte de 77 mandats résiliés et transférés au profit de la société Avenir Immobilier [Localité 4]. Pour ce faire, elle verse aux débats la pièce numéro neuf (tableau EXCEL réalisé par ses soins dont la force probante est sujette à caution), laquelle ne comporte que 50 mandats mentionnés (et non 77), nombre qu’il convient de comparer aux 496 mandats qui auraient été transférés par la société CAPITAL IMMOBILIER. Néanmoins, il sera constaté que la liste des mandats joints à l’acte de cession de fonds de commerce est illisible (pièce numéro trois de la partie demanderesse), ce qui ne permet pas au tribunal de comparer les mandats résiliés et les mandats cédés dans le cadre de la cession du 22 novembre 2019.

Ainsi qu’il a été rappelé par la société Avenir Immobilier [Localité 4], les lettres de résiliation portent sur 39 clients, étant précisé que trois clients ont résilié après le départ de Madame [DV] [G]. En outre, il n’est pas contesté que Madame [E] a résilié pour gérer elle-même sont bien immobilier.

Afin d’illustrer l’existence d’un démarchage de la part de Madame [DV] [G], la partie demanderesse produit aux débats les pièces suivantes :

— pièce numéro 16 : mail de Monsieur [RX] du 8 septembre 2020, étant précisé que ce nom n’apparaît pas dans la pièce numéro neuf précitée,

— pièce numéro 17, mail de la famille [HW] du 7 septembre 2020, étant précisé que ce nom n’apparaît pas non plus sur la pièce numéro neuf précitée,

— pièce numéro 18 : qui concernerait le mandat de Monsieur ou Madame [R], mais dont le mail du 1er octobre 2020 est peu explicite, le seul message étant : « coucou bichette pour ton dossier complet il manque juste le DPE qu’elle n’arrive pas à un scanner, je le récupère demain soir en rentrant. Je file »,

— pièce numéro 21 : mail du 9 septembre 2020, étant précisé que le titre est : « Nexity liste mandat remis au 29 octobre 2019 » envoyé par Madame [DV] [G] à Madame [W], comptable de la société Avenir Immobilier [Localité 4],

— pièce numéro 22 : mail du 18 janvier 2021 concernant le mandat de Monsieur [D], ce mail étant largement postérieur à la démission,

— pièce numéro 25 à 48 et 51 concernant les mandats des clients [L], [O], [WE] [GS], [MH], [LH], [LL], [Y], [T], [C], [S], [X], [N], [K], [NS], [VC], [CC], [WM], [XZ], [AH], [YT], [DL], [UL], SCI JADE, [LZ], [WV], étant précisé que seuls les clients suivants apparaissent dans le liste de la pièce numéro 9 : [Y], [T], [C], [S], [X], [N], [K], [NS], [VC], [CC], [WM], [XZ], [AH], [YT], [DL], [UL], SCI JADE, [LZ], [WV].

Force est de constater que la pièce numéro 51 apparaissant sur le bordereau de pièces, comme étant les « mandats résiliés », n’a pas été produite au tribunal. Néanmoins, les parties adverses ne contestent pas avoir reçu cette pièce. La partie demanderesse produit, en pièce numéro 52, les lettres de résiliation du mandat et, en pièce 53, les procès-verbaux de remise des dossiers.

Ainsi que rappelé plus haut, les transferts de clientèle ou de personnel, pour constituer de manière incontestable des actes de concurrence déloyale, doivent être provoqués par des manœuvres de détournement de clientèle. La preuve est d’autant plus difficile à rapporter en l’espèce que les relations contractuelles en matière de gestion locative d’un bien immobilier sont empreintes de la notion d’intuitu personae, les mandant pouvant ainsi préférer confier leur bien à une personne de confiance qu’ils estiment diligente.

Madame [DV] [G] produit aux débats des attestations :

— Monsieur [ZJ] [MP] (qui se trouve sur la liste des 50 mandats mentionnés en pièce numéro neuf de la société demanderesse) : " nous étions clients chez Monsieur [M], agence immobilière CAPITAL [Localité 4] qui nous gérait la location de nos loyers immobiliers depuis une vingtaine d’années. Monsieur [M] et son équipe étaient irréprochables dans la gestion de leur travail. Monsieur [M] ayant vendu sa clientèle à l’agence immobilière Nexity [Localité 4] dont nous sommes devenus clients. Dès les premiers mois, la relation avec la responsable et son équipe ne nous convient pas, ni la façon de gérer les locations. Ayant de très bonnes relations depuis plusieurs années avec le responsable et l’équipe ORPI et qui gèrent leur agence dans le même état d’esprit que l’agence Capital, nous avons décidé de quitter Nexity qui ne nous convenait pas du tout et de mettre la gestion de nos locations chez ORPI",

— Monsieur [V] [A] (qui n’apparaît pas sur la pièce numéro neuf) : " j’atteste sur l’honneur qu’un partenariat mis en place entre Madame [G] [DV], employée chez Capital Immobilier et l’agence [A] Immobilier dont j’étais le président (…) c’est dans ce contexte que le dossier de nos clients Monsieur et Madame [FI]/[B] lui avait été transmis. Lorsque [A] Immobilier a appris que Madame [G] [DV] avait démissionné, il n’était pas pour nous envisageable de traiter avec le groupe Nexity. En effet, nous n’avions aucun lien ni aucun contact avec Nexity [Localité 4] et il était nécessaire qu’une confiance soit instaurée (…) c’est dans ce contexte que nos clients ainsi que [A] Immobilier avons décidé de travailler avec ORPI [Localité 4] qui a une bonne réputation sur la commune pour sa gestion de location ",

— une attestation de Madame [H] [UU], ancienne collègue de Madame [DV] [G] au sein de la société Nexity de [Localité 4] qui dit avoir assisté à des scènes de clients mécontents suite au changement d’agence et ayant émis le souhait de partir,

— une attestation de Madame [P] [DZ], ancienne collègue de Madame [DV] [G] au sein de la société Nexity à [Localité 4] attestant avoir entendu à plusieurs reprises des clients manifester leur fort mécontentement sur la qualité des services de Nexity et ayant demandé à résilier leur contrat,

— une attestation de Madame [LD] [J], conseillère location et assistante gestion de Madame [DV] [G] au sein de l’agence Nexity du 1er novembre 2019 au 15 février 2023, attestant avoir assisté au mécontentement des clients concernant les délais tardifs de commercialisation des biens, l’absence de règlement des clients le 12 de chaque mois en une seule fois (les règlements intervenant en deux fois avec un système d’acompte), l’important retard dans le règlement des charges de copropriété, l’absence de contact direct des clients avec le service comptabilité, la facturation des clients pour des prestations non prévues au mandat de gestion initial, engendrant des réclamations à répétition,

— une attestation de Monsieur [IG] [I] précisant : " Client chez Capital, j’ai accepté de signer un nouveau contrat avec Nexity car Madame [G] allait toujours s’occuper de nos biens qui étaient dans l’intérêt de Nexity. Dans le cas contraire je n’aurais absolument pas choisi Nexity. Dès le début, la prise en main de mes dossiers à très mal été gérée alors que chez Capital j’étais pleinement satisfait. En effet, les documents étaient incompréhensibles, mes divers biens étaient mélangés, les soldes/les écritures étaient incorrects. Il a fallu plusieurs mois pour remettre en ordre mon dossier ce qui m’a fortement agacé. À titre professionnel, je connais Madame [G] depuis 2004, nos échanges sont devenus plus familiers au fil des années et il nous arrivait de parler de choses et d’autres. Ayant appris sa démission, j’ai résilié mon contrat de gestion en bonne et due forme. Par la suite, j’ai signé mes mandats chez ORPI afin de retrouver Madame [G] et une gestion plus saine ",

— une attestation de Monsieur [TP] [DP] : " Madame [G] m’a été recommandée par une connaissance. Nous avons donc échangé à diverses reprises courant 2020 pour une éventuelle mise en location de biens. Lorsque mon projet s’est concrétisé j’ai rappelé Madame [G], qui m’a informé avoir démissionné de Nexity. Pour ma part il a été inenvisageable de signer avec Nexity. Je lui ai demandé si elle connaissait une personne de confiance, elle m’a parlé de Madame [W], j’ai donc traité avec elle ",

— une attestation de Madame [Z] [JK] : " J’ai tout de même confié mon bien en gestion chez Nexity uniquement parce que [DV] allait s’en occuper personnellement. Lorsque [DV] m’a dit qu’elle partait, je lui ai dit « je pars aussi ». D’ailleurs, encore maintenant si [DV] quitte l’agence ORPI, je partirai. Ce n’est pas à l’agence que je confie mon bien mais à [DV] [G] ".

Les attestations de MM. [U] et [F] confirment cet attachement des clients à la personne de Mme [G] pour gérer leur bien immobilier.

Il résulte de ces attestations circonstanciées, dont la valeur probante ne peut être remise en question, que des clients ont été mécontents des services de la société NEXITY, que ceux ayant attesté ont fait état de leur volonté de privilégier leurs relations avec une personne en particulier plutôt qu’avec une société commerciale, illustrant le caractère intuitu personae de ce type de contrat. Ainsi, s’agissant de ces derniers clients, la résiliation du contrat de gestion locative est justifiée par des motifs totalement indépendants d’un éventuel détournement de clientèle de la part de Madame [G].

Ainsi, les pièces versées au débat, si elles établissent la résiliation de 22 mandats (en croisant les pièces 9, 52 et 53) à des dates proches du départ de Madame [G] ne permettent pas d’établir l’existence d’agissements déloyaux constitutifs d’une faute de la part de cette dernière. Par ailleurs, le fait que cette dernière soit mise en copie des échanges n’établit pas plus la preuve d’actes positifs.

La demande de condamnation solidaire formulée à l’encontre de Madame [DV] [G] et de la société Avenir Immobilier [Localité 4] au titre du paiement de la somme de 77 945 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi sera donc rejetée. La demande d’interdiction de tout démarchage commercial à l’égard des mandats anciennement gérés sous astreinte de 5000 € par infraction constatée sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle Madame [DV] [G] en paiement de la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts

Madame [DV] [G] sollicite l’octroi d’une somme à titre de dommages et intérêts précisant que l’engagement de la procédure par la société Nexity Lamy a été la source d’un préjudice moral important, engendrant une dégradation de son état de santé (antidépresseurs afin de traiter un syndrome anxieux réactionnel).

Néanmoins, afin de pouvoir obtenir paiement de dommages et intérêts suite à l’engagement d’une procédure judiciaire par son ancien employeur, Madame [DV] [G] doit rapporter la preuve de l’existence d’une intention de nuire de celui-ci, s’analysant en une faute en lien direct avec le préjudice subi.

Si la preuve de l’existence d’un préjudice peut être considérée comme rapportée, force est de constater qu’il n’en est pas de même s’agissant de l’existence d’une faute. En effet, la société Nexity Lamy était en droit d’introduire une action judiciaire afin de pouvoir défendre les droits qu’elle estimait bafoués. Le fait de diligenter cette action judiciaire ne peut être considéré en l’espèce comme un abus de droit.

La demande reconventionnelle formulée par la [DV] [G] ne peut donc être accueillie.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, en vertu des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

La société Nexity Lamy, partie succombante, sera condamnée au paiement des dépens. Sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par Madame [DV] [G] sera accueillie à hauteur de 1 500 €, ainsi que celle formulée sur le même fondement par la société Avenir Immobilier [Localité 4] à hauteur de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société Nexity Lamy de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Madame [DV] [G] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne la société Nexity Lamy à payer à Madame [DV] [G] la somme de 1500 € et à la société Avenir Immobilier [Localité 4] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne la société Nexity Lamy aux dépens,

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 2 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS