PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/04947 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5LB

72A

S.D.C. [12]

C/

DNID curateur à la succession de [L] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [12] située [Adresse 2] et [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 1], [Adresse 9] et [Adresse 1] représente par son syndic, le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, immatriculé au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 8]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de M^e Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALES D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID) dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 7], curateur à la succession de [L] [G], décédé le 19 décembre 2020

— -==o0§0o==--

M. [L] [G] était propriétaire du lot n°929 dépendant d’un immeuble sis [12] située [Adresse 2] et [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 1], [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

M. [G] est décédé le 19 décembre 2020 à [Localité 10].

Par ordonnance du 5 juillet 2024, la direction nationale des interventions domaniales (DNID) a été nommée, par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, curateur de la succession vacante de M. [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [12] située [Adresse 2] et [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 1], [Adresse 9] et [Adresse 1] à Franconville (SDC [12]), représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont a fait assigner la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [G], devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, les sommes de :

—  8 506,88 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,

—  1 589,01 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

La DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [G], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Dispensée de ministère d’avocat, elle a précisé s’en rapporter à justice par correspondance du 13 décembre 2024.

La clôture de la mise en état est intervenue le 20 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 mai 2025 et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [G] était propriétaire du lot n° 929,

— un relevé de compte individuel de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024,

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2020, 9 décembre 2020, 16 juillet 2021,22 juin 2022,28 juin 2023 et 14 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— le contrat de syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le relevé de compte individuel produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 506,88 euros correspondant aux charges impayées hors frais arrêtés au 24 juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Les frais intitulés « frais ouverture contentieux » pour un montant total de 537,60 euros ne seront pas retenus.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais intitulés " hon ctx med avo succ [V]" en date du 31 décembre 2023, pour la somme de 260 euros ne dépendent pas de cette procédure, et ne seront pas retenus.

Les frais intitulés « attestation créancier » en date du 6 mai 2021, pour la somme de 250 euros, ne sont pas prévus dans le contrat de syndic et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article 10-1 précité, en conséquence elles seront écartées de la demande en remboursement des frais nécessaires de recouvrement.

Concernant les frais de mise en demeure des 26 janvier 2021, 26 janvier 2023, 26 avril 2023 et 26 octobre 2023, pour la somme totale de 163,94 euros, les accusés de réception ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elles aient été adressées et ces frais seront donc écartés.

S’agissant des honoraires d’avocat liés au courrier adressé à l’office notariale Fortin-Joly et Robert le 21 juillet 2023 et revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », ces derniers ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur de la somme de 70,56 euros correspondant à des frais de relances antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception du 26 juillet 2023.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant aux mises en demeure des 26 juillet 2023 et 26 janvier 2024, ainsi que les frais des relances des 28 août 2023, 27 novembre 2023, et 26 février 2024, soit pour la somme totale de 193,41 euros.

Il convient en conséquence de condamner la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [G] à verser au SDC [12] la somme de 8 700,29 euros correspondant aux charges impayées et frais de recouvrement arrêtés au 24 juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Il est établi que M. [G] est décédé le 19 décembre 2020 et que sa succession est restée vacante jusqu’à la désignation de la DNID le 5 juillet 2024 en qualité de curateur de cette succession.

Le SDC [12] n’établit en rien la mauvaise foi de la succession, compte-tenu des circonstances particulières, qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [G], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance dont le montant pourra être recouvré directement en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [12] située [Adresse 2] et [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 1], [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] les sommes de :

—  8 700,29 euros correspondant aux charges impayées et frais de recouvrement arrêtés au 24 juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [G] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS