— N° RG 25/00600 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2EY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 Mai 2025

Minute n°26/148

N° RG 25/00600 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2EY

le

CCC : dossier

FE :

M^e TESLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS [L] dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [W] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [D] est propriétaire d’un appartement (lot n° 5) dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], dénommé [Adresse 1], et soumis au statut de la copropriété.

Le 27 juin et le 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant par son syndic, la SAS NEXITY [L], a fait adresser à M. [W] [D], par commissaire de justice, deux sommations de payer ses charges de copropriété arrêtées aux sommes respectives de 7 611,21 euros et 3 418,56 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], agissant par son syndic, la SAS NEXITY [L], a fait assigner M. [W] [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour le voir condamner à payer les charges échues impayées.

Aux termes de son assignation valant conclusion, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande au tribunal de :

« Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

9 570,54 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, 2ème APPEL DE PROVISION DE CHARGES 2024-2025 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.769,60 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 13 août 2024, date du commandement de payer.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] expose, à l’appui de ses prétentions :

Se fondant sur les articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [W] [D] est redevable de la somme de 9 570,54 euros au 1er janvier 2025, deuxième appel de provision de charges 2024-2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ou de la présente assignation ;

Se fondant sur l’article 1231-1 du code civil, que le comportement du propriétaire ne réglant pas ses charges obtient, de fait, des délais auxquels il n’a pas le droit, générant ainsi, au détriment du syndicat de copropriété, un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qui justifie l’octroi de dommages et intérêts ;Se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires a engagé des frais dans le cadre de la présente procédure, d’un montant de 769,60 euros, imputables au seul copropriétaire défaillant ;Se fondant sur l’article 1343-2 du code civil, que ces sommes devront porter intérêt à compter du 13 août 2024, date du commandement de payer.Assigné à l’étude, M. [W] [D] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de ses moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025 fixant l’audience de plaidoiries au 16 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte des sommes réclamées arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus (selon décompte arrêté au 1er janvier 2025) fait apparaître un solde de charges de 9 570,54 euros.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [W] [D] ;Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2023 à 2025) ;Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ;Un état récapitulatif de la créance actualisée à la date du 1er janvier 2025 ;Le contrat du syndic.Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2021 à 2024. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le budget prévisionnel de l’année 2025-2026.

Au vu de ces éléments, la somme de 9 570,54 euros au titre des charges impayées est justifiée.

M. [W] [D] est donc redevable, au titre des charges de copropriété, de la somme de 9 570,54 euros, montant arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle il sera condamné en sa qualité de copropriétaire.

* Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il intègre notamment les frais d’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [W] [D] à lui payer la somme de 769,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.

Sur les mises en demeure adressées par le syndic de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sollicite la condamnation de M. [W] [D] à lui payer la somme de 156 euros au titre des mises en demeure qu’elle lui a adressées par lettres recommandées avec demande d’avis de réception.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

la lettre de mise en demeure adressée à M. [W] [D] le 17 mai 2023 ;la lettre de rappel adressée à M. [W] [D] le 29 janvier 2024 ;la facture de la SAS NEXITY [L] en date du 15 février 2024 d’un montant de 52,00 euros au titre de la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception délivrée à M. [W] [D] le 29 janvier 2024 ;la lettre de mise en demeure adressée à M. [W] [D] le 15 février 2024 ;la facture de la SAS NEXITY [L] en date du 1er mars 2024 d’un montant de 52,00 euros au titre de la relance après mise en demeure délivrée à M. [W] [D] le 15 février 2024.Dès lors, il sera fait droit à la demande au titre des frais de mises en demeure adressées par le syndic de copropriété, nécessaires pour le recouvrement de la créance, à hauteur de la somme de 156 euros.

Sur les mises en demeure adressées par avocat :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sollicite la condamnation de M. [W] [D] à lui payer la somme de 107,17 euros au titre des mises en demeure adressées par avocat.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

la note d’honoraires du cabinet d’avocats BJA Goldberg & Masson en date du 8 mars 2024 d’un montant de 53,17 euros au titre des honoraires de la lettre de relance comminatoire ;la note d’honoraires du cabinet d’avocats BJA Goldberg & Masson en date du 19 avril 2024 d’un montant de 54,00 euros au titre des honoraires du commandement de payer.Dès lors, il sera fait droit à la demande au titre des frais de mises en demeure adressées par avocat, nécessaires pour le recouvrement de la créance, à hauteur de la somme de 107,17 euros.

Sur les sommations de payer adressées par commissaire de justice :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] sollicite la condamnation de M. [W] [D] à lui payer la somme de 368,43 euros au titre des sommations de payer adressées par commissaire de justice.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

la sommation de payer délivrée le 27 juin 2024 à M. [W] [D] ;la facture de l’étude [E] & ASSOCIÉS, commissaires de justice, en date du 27 juin 2024 d’un montant de 190,22 euros au titre des frais de la sommation de payer délivrée à M. [W] [D] le même jour ;la sommation de payer délivrée le 13 août 2024 à M. [W] [D] ;la facture de l’étude [E] & ASSOCIÉS, commissaires de justice, en date du 13 août 2024 d’un montant de 178,21 euros au titre des frais de la sommation de payer délivrée à M. [W] [D] le même jour.

Dès lors, il sera fait droit à la demande au titre des frais de sommation de payer adressées par commissaire de justice, nécessaires pour le recouvrement de la créance, à hauteur de la somme de 368,43 euros.

Sur la constitution et la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sollicite la condamnation de M. [W] [D] à lui payer la somme de 138 euros au titre de la constitution et de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit la facture de la SAS NEXITY [L] en date du 9 avril 2024 d’un montant de 138 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice.

Les frais de constitution et de transmission de dossier à avocat ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, ils sont constitutifs de frais irrépétibles rattachables à la présente instance, et il ne sera pas fait droit à la demande tendant à leur remboursement.

En conséquence, M. [W] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] A la somme de 631,60 euros (156 + 107,17 + 368,43), mais sa demande formée au titre des frais de constitution et de transmission de dossier à avocat (138 euros) sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

La responsabilité contractuelle, qui résulte de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans son exécution, suppose l’existence d’une obligation née d’un contrat valablement conclu entre les parties à l’instance.

En l’espèce, l’obligation de payer ses charges de copropriété à laquelle est astreint M. [W] [D] ne résulte pas d’un contrat mais de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas qu’une inexécution contractuelle peut être reprochée à M. [W] [D], la demande de dommages et intérêts fondée sur l’engagement de sa responsabilité contractuelle sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Selon l’article 1231-7 du même code, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. »

Selon l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 1343-2 du code civil pour demander, dans le dispositif de ses écritures, que les sommes auxquelles M. [W] [D] a été condamné portent intérêt à compter du 13 août 2024, date de la sommation de payer.

Fondée sur l’article 1343-2 du code civil, la demande du syndicat des copropriétaires doit s’analyser comme tendant à se voir accorder la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

Or, si le syndicat des copropriétaires a sollicité, dans la discussion de ses écritures, la condamnation de M. [W] [D] à lui payer les sommes dues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou de la présente assignation, il convient cependant d’observer qu’il n’a nullement repris cette prétention dans le dispositif de ses écritures, l’article 1343-2 permettant uniquement d’obtenir la capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière.

Ainsi, en application de l’article 768 susvisé, le tribunal n’a pas à statuer sur la demande de condamnation de M. [W] [D] avec intérêts au taux légal figurant dans la discussion des écritures du syndicat des copropriétaires, mais non reprise dans leur dispositif.

Cependant, puisque les dispositions de l’article 1231-7 du code civil susvisées assortissent de droit toute condamnation à une indemnité d’intérêts au taux légal, il conviendra de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [D], partie succombante, sera condamné aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, M. [W] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS NEXITY [L], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 10], agissant par son syndic, la SAS NEXITY [L], la somme de 9 570,54 euros (NEUF MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DIX EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTS) au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au quatrième trimestre 2024 inclus ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], agissant par son syndic, la SAS NEXITY [L], la somme de 631,60 euros (SIX CENT TRENTE ET UN EUROS ET SOIXANTE CENTS) sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [W] [D] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE,

LE PRÉSIDENT,