TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à Mme [V] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04134 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], domiciliée : chez Cabinet LAUGIER FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [V]

née le 01 Mars 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2019, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 2], représentée par sa mandataire, la société Cabinet Laugier-Fine, a donné à bail à Monsieur [H] [C] et Madame [L] [C] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le sixième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 455 euros, outre 100 euros de provision sur charges et 17 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères.

Le 9 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à Madame [L] [V] un commandement de payer la somme en principal de 3.139,94 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la SCI [Adresse 2], représentée par la société Cabinet Laugier Fine, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [L] [V] divorcée [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 4.648,06 euros comptes arrêtés au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’au départ effectif de l’appartement,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ainsi que tous les frais d’exécution.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.729,91 euros.

Comparant en personne, Madame [L] [V] a reconnu le principe et le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI [Adresse 2] a indiqué que ces demandes reconventionnelles ne soulevaient aucune difficulté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [L] [V] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail à effet du 1er décembre 2019 contient dans la notice d’informations une clause résolutoire (article 4.3.2.1 page quinze) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.139,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

La bailleresse communique un décompte actualisé au 1er septembre 2024 indiquant un solde débiteur de 6.729,91 euros, terme de septembre 2024 inclus. Il convient de déduire les frais de procédures (350,20 euros) relevant des dépens et de relance (20 euros), relevant des frais irrépétibles. Les régularisations de charges des années 2020 à 2023, portées au débit les 14,17 et 18 juin 2024, ne sont pas justifiées (757,73 euros).

Madame [L] [V] reconnaît la dette dans son principe et dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [V] reste devoir la somme de 5.601,98 euros, à la date du 1er septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [L] [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.601,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation sur la somme de 4.648,06 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [V] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [L] [V] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [L] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 624,64 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de l’assignation.

Madame [L] [V] sera en outre condamnée à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er décembre 2019 entre la SCI [Adresse 2] d’une part, et Madame [L] [V] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], dans le sixième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à verser à La SCI [Adresse 2], à titre provisionnel, la somme de cinq mille six cent un euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (5.601,98 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1e septembre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 4.648,06 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [L] [V] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent cinquante-cinq euros chacun (155 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [L] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [L] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit six cent vingt-quatre euros et soixante-quatre centimes (624,64 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [L] [V] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente