PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/06540 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCIL

72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[O] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Mickaël CHOURAQUI, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Joanna GABAY, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [O] [I] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte en date du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 3] à [Localité 4] (SDC [Adresse 5]), représenté par son syndic la SAS Crédit Agricole Immobilier Services, a fait assigner devant ce tribunal Mme [I] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

L’ordonnance de clôture du 27 mars a fixé l’affaire au 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [I] à payer les sommes de :

—  6 240,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3 800 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également que Mme [I] soit condamnée aux dépens et à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [I] ne règle plus ses charges en dépit de multiples mises en demeure et sommations.

Régulièrement assignée à étude, Mme [I] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [I] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 17, 63 et 64,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2023 et 14 octobre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer en date du 19 avril 2024, pour le paiement de la somme de 4 388,62 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6 240,52 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué, des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « transmis auxil. Justice AVOC », seront rejetés.

En outre, les accusés réception des deux lettres de mise en demeure ne sont pas versés et ne permettent pas de vérifier leur matérialité. Ces frais seront également rejetés.

En revanche, il sera fait droit à la demande de paiement correspondant aux frais de la sommation de payer, ainsi qu’aux honoraires du syndic, qui seront réduits à 49 euros, montant figurant au contrat pour une mise en demeure qui était la seule diligence nécessaire, soit la somme totale de 160,14 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC [Adresse 5] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires et sera donc débout de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [I], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

—  6 400,66 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne Mme [I] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS